Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дешевые дома: покупаем недострой грамотно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Пусть вы и не сами будете строить, а поручите всё профессионалам, но времени и сил придется потратить изрядно. Причем желательно хоть немного понимать суть происходящего. Если это вызывает у вас активное отторжение, то не стоит мучить себя.
Но чудеса тоже случаются. Например, срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника. Но даже если вам повезет — придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости.
Чтобы при срочной продаже дома опередить риелтора — оставляйте собственнику небольшой задаток (2-5 тысяч рублей) при первой же встрече.
Ипотека на недостроенный частный дом
Второе – выяснить легитимность начала строительства. Земля должна иметь статус «под жилищное строительство».
Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно.
Экспертиза относительно недорогая, но убережет вас от многих неприятных неожиданностей. Если вас удовлетворят результаты строительной экспертизы недостроя, то остается только подписать договор купли продажи и найти грамотных мастеров–строителей. Либо самому закончить недостроенный дом на участке, если вы «рукастый» и сложности строительства вас не пугают. В любом случае желаем — Удачи.
После этого вам нужно будет обратиться в региональное отделение Управления кадастра и Картографии с заявлением о постановке на учет земельного участка и выдаче вам кадастрового паспорта.
Продажа земельного участка с недостроенным домом
Заказать информацию из ЕГРН можно в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку в течение часа.
Этот вариант применим, если зарегистрирован только участок, или же, если участок арендован по итогам аукционных торгов.
Практика показывает, что неправильное оформление сделки может привести к весьма неблагоприятным для покупателя недостроенного дома последствиям. Для корректного оформления такой покупки следует требовать все необходимые документы, в том числе и решение суда, устанавливающее право собственности продавца на данный объект.
Покупка и продажа недостроенного дома
Это может сделать специалист, имеющий строительное или архитектурное образование и способный оценить качество постройки дома. Желательно, чтобы недострой стоял не более двух-трех лет. Необходимо удостовериться, что при строительстве не были грубо нарушены технологии, а устранение недочетов возможно и не требует огромных денежных затрат.
От второго супруга продавца нужно разрешение на продажу, заверенное нотариусом. Сколько бы человек не было в совместной доле на этот участок и недостроенный дом, заверенное нотариусом разрешение должно быть от всех собственников.
Стоимость возведения квадратного метра дома из каменных материалов – от 600 до 650 $. Каркасное здание выйдет дешевле – от 300 до 400 $. При выполнении части работ самостоятельно можно сократить расходы на 30 %. Если все работы поручите подрядчику, напротив, накиньте от 10 до 20 %.
Перед обращением в банк нужно, чтобы был полностью готов согласованынй план строительства. Желательно, чтобы на участок уже был осуществлен подвод коммуникаций.
Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.
Хотелось бы отметить, что продажа недвижимости дело непростое, оно требует знаний рынка, правовых вопросов и умения убеждать. Незавершенные объекты — отлично продаются, если их грамотно представить потенциальному покупателю.
Именно с приобретения участка и начинаем. От его особенностей отталкиваемся, определяясь с проектом (его можно заказать индивидуально или взять готовый). Потом – стройка. Которую можно полностью взять на себя, найдя рабочих, купив материалы и проверяя качество. Или поручить фирме-подрядчику.
Не завышайте цену, смотрите на ваш дом со стороны потенциального покупателя, отмечайте достоинства и нивелируйте недостатки.
Данный вариант наиболее прост, поэтому именно его выбирает большинство, решая, строить дом или купить готовый. Прост не в плане исполнения, а в том смысле, что не придется искать дома (качественных и дешевых на рынке мало). Нужны только проект, материалы, исполнители и участок земли.
К тому же, не многим известно, что процедура серьезно отличается от покупки обычного дома или квартиры. Нужен другой пакет документов и шаги действия отличаются. Словом, есть некие особенности в покупке дома, который не достроен.
Риски при покупке недостроенного дома с земельным участком 2017
Квадрокс — это малоэтажный дом на четыре семьи, с отдельным входом и придомовой территорией для каждой.
Идея блога родилась, как результат, неоднократного общения с покупателями загородных домов. У всех примерно одни и те же вопросы. Этот блог — ответ на эти вопросы.
Я б наверно больше хотела заново построенный дом, под индивидуальный проект, чтоб не переживать ни за что. Но я мало в этом все разбираюсь.
По действующим нормам загородного строительства до начала стройки ваш продавец должен был оформить в местной администрации как минимум два документа:
- Разрешение на строительство.
- Утвержденный проект загородного дома.
Приобретая недостроенный коттедж, необходимо выяснить, какие документы есть на руках у продавца. Некоторые участники рынка пытаются продать дешевые дома-недострои вообще без документов – предлагая покупателю заключить только договор купли-продажи земельного участка.
Покупка недостроенного дома с земельным участком документы
Как отмечает Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», на загородном рынке довольно часто продаются участки с недостроенными домами без документов. При этом незавершенный коттедж указывается в договоре купли-продажи участка как неотделимое улучшение последнего. Вопрос такой- будет ли правомочным разбить сумму покупки на 2 этих документа? Дополнительное соглашение нигде не регистрируется. Какие риски я, как покупатель, несу в случае спорных моментов в дальнейшем.
Возможна и ипотека на недостроенный частный дом. Для этого нужно проделать несколько другие шаги. Первый – выяснение, построен ли дом хотя бы наполовину и зарегистрирован или он в БТИ.
Еще один опасный момент: в договоре риэлторы предусматривают пункт, согласно которому при продаже объекта своими силами вы все равно заплатите риэлтору. Во многих договорах есть запрет на то, чтобы собственник самостоятельно искал покупателей, открыто рекламировал свою недвижимость.
Объявление в печатных изданиях и в Интернете, сарафанное радио. Скажите всем своим знакомым, что продаете свой загородный дом. Многих покупателей привлекают «недострои» из-за стоимости и возможности изменить первоначальный проект под себя.
Как гласит Гражданский кодекс, право собственности на недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства приобретается с момента государственной регистрации имущества. А госрегистрации подлежат только уже построенные объекты. Поэтому владельцы недостроенных домов часто продают их как земельные участки со стройматериалами, а не как объекты незавершенного строительства.
Покупателю желательно до подписания договора получить выписки из ЕГРП и ГКН на участок и дом-недострой для проверки содержащихся в них сведений об объектах, зарегистрированных правах на объекты, ограничениях, обременениях таких прав.
Изучить документы. Покупателю следует убедиться в легитимности начатых строительных работ, выяснить целевое назначение земельного участка, узнать, нет ли отягощающих обстоятельств и прочих «скелетов в шкафу».
Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением
Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, постановление, …)2. Кадастровый паспорт или кадастровую выписку на земельный участок. При этом убедится, что было проведено межевание земельного участка.3. Осуществить вынос поворотных точек границ земельного участка с оформлением акта выноса точек. Чтобы не оказалось, что недостроенный дом занимает кусок чужого участка.4.
И тогда ваша радость от покупки нового жилища не будет омрачена неприятными сюрпризами и вам не придется за свой счет устранять недоделки, которые захочет передать вам по наследству предыдущий владелец.
Но ее проведение может обезопасить покупателя от проблем в будущем. Ведь покупателю могут достаться скрытые проблемы вместе с недостроенным домом. При самостоятельном строительстве их удастся избежать, но при покупке недостроенного объекта риск очень велик. В принципе можно и так, но тогда придется либо указывать сумму сделки выше рыночной (закладывая стоимость недостроя в цену участка), либо идти на риски, вообще никак не отражая передачу денег за недострой.
Первое, в чем обязательно надо убедиться, – продавец действительно является собственником участка и недостроя или законным представителем собственника.
Впрочем, столь объемный пакет документов потребуется, если незавершенный дом стоит на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Когда речь идет о садовых/дачных участках, оформить право собственности на расположенную на них «незавершенку» можно в упрощенном порядке, в рамках уже упоминавшейся «дачной амнистии».
Покупка недостроенного дома. что нужно знать и чего опасаться?
Под этим словом, описывающем состояние объекта на земельном участке может скрываться достаточно много вариантов остановки строительства: только фундамент, строительная «коробка» без окон и дверей, почти готовый дом, но без подключения к инженерным коммуникациям и т.д. Но пункт, по которому определяется незавершенное строительство, остается одним: нет акта ввода в эксплуатацию.
Недостроенный дом может быть под черновую отделку – это когда само здание построено, но коммуникации еще не разведены, а может быть под чистовую отделку – когда все работы уже проведены, осталось только начисто сделать ремонт декоративными отделочными материалами. Зачастую применение агентских и предварительных договоров происходит на начальной стадии реализации проектов, когда девелопер только начинает приступать к реализации своих планов, а земельных участков в натуре еще не существует, т.к. не завершены землеустроительные работы и действия по государственной регистрации вновь образованных участков.