Отчет об оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения 2022 Омск

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет об оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения 2022 Омск». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как была определена кадастровая стоимость?

2. Отчеты об оценке рыночной стоимости имущества

3. Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

4. Оспаривание кадастровой стоимости с учётом изменений в 2021 году 135-ФЗ и 237-ФЗ

5. Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды

6. Отчет Об Оценке Рыночной Стоимости Аренды Нежилого Помещения 2021 Омск

7. Отчет об оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения 2021 Омск

8. Тендеры: оценка и оценочные услуги

8.1. Участники и результаты

26 августа 2014

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. № 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть пер��дано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

Как была определена кадастровая стоимость?

По общему правилу органы власти и местного самоуправления (МСУ) при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Органы власти и МСУ оказывают имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП). Суть этой поддержки — в передаче во владение (пользование) имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов) на возмездной или безвозмездной основе, на льготных условиях (в соответствии с программами развития субъектов МСП).

Органы власти и МСУ также вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Разъяснено, что указанным категориям лиц имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы без учета оценки рыночной стоимости объекта.

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

цель оценки;
описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
вид определяемой стоимости объекта оценки;
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
дату определения стоимости объекта оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

Я могу предложить два варианта услуг в зависимости от степени вашего участия в процессе:

Подготовка базового комплекта документов – для тех, кто имеет возможность и время самостоятельно обращаться в суд и участвовать в заседаниях;
Оспаривание «под ключ» – если вас интересует только конечный результат, и всю работу готовы поручить мне.

Базовый комплект документов	Оспаривание «под ключ»
Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе; Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости; Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.	Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе; Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости; Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости; Исковое заявление; Подача заявления в Верховный суд; Юридическое сопровождение.
от 9 700 руб. (зем. участки) от 12 700 руб. (здания)	от 37 000 руб.

Базовый комплект документов

Оспаривание «под ключ»

Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе;

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и на электронном носителе;

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости;

Исковое заявление;

Подача заявления в Верховный суд;

Юридическое сопровождение.

от 9 700 руб. (зем. участки)
от 12 700 руб. (здания)

от 37 000 руб.

Оставьте заявку сегодня, чтобы в течение 1 дня получить результат предварительного расчета. А через 5-7 дней у вас на руках будет готовый комплект документов для оспаривания.

Ответ — однозначно ДА!

Во-первых, у вас есть возможность вернуть налог за три предшествующих года;
Во-вторых, новая стоимость будет действовать до утверждения результатов государственной оценки.

Например: если известно, что в течение 2021 года будет проходить государственная переоценка, то ее результаты начнут действовать только с 01.01.2022 года.
То есть при оспаривании кадастровой стоимости в 2021 году вы можете вернуть переплаченные налоги за 3 прошлых года плюс за текущий год. Итого экономия за 4 налоговых периода.

Я понимаю, что в случае обращения в суд вы будете нести дополнительные издержки, поэтому снижаю стоимость своих услуг.

Цена Отчета об оценке земельных участков — от 9700 рублей.

Цена Отчета об оценке зданий — от 12700 рублей.

Если вас интересует оспаривание «под ключ», то мы предлагаем полное юридическое сопровождение процедуры. Цена оспаривания «под ключ» — от 37000 руб. (включая стоимость подготовки Отчета)

Отчеты об оценке рыночной стоимости имущества

Современные технологии позволяют оценивать объекты, расположенные в разных уголках страны.

Договор подписываю электронной усиленной квалифицированной подписью. Договор в бумажном виде отправляю вместе с бумажным вариантом Отчета курьером.

Важно: оценка для оспаривания, как правило, выполняется на дату в прошлом. Основную информацию мы получаем из технической документации. Поэтому географическое расположение вашего объекта не является препятствием для оценки!

Написать комментарий

Помимо этого, оценка стоимости недвижимости может проводиться собственником с целью уменьшения (оптимизации) налогообложения, для определения эффективности финансирования (например, в случае запланированного ремонта или реставрации здания), а также при ликвидации объекта.

Центр «АЛЬТЕРНАТИВА» обладает многолетней практикой в сфере экспертно-оценочных услуг, поэтому оценка рыночной стоимости недвижимости будет проведена с максимальной точностью и объективностью. Наш штат объединяет только высококвалифицированных специалистов, и каждый оценщик недвижимости в компании «АЛЬТЕРНАТИВА» является настоящим экспертом в своей области.

Оценка недвижимости коммерческого назначения может потребоваться в различных ситуациях: при планировании сделок купли-продажи, разделе имущества, кредитовании под залог недвижимого объекта, оценке инвестиционного проекта и в других случаях. Исходя из поставленных целей оценочной деятельности, специалисты могут рассчитать рыночную, ликвидационную либо инвестиционную стоимость.

офисных помещений;
магазинов и других торговых площадей;
торгово-развлекательных центров;
бизнес-центров;
складских помещений;
производственных площадей;
гостиничных комплексов;
отдельно стоящих зданий, сооружений;
перепрофилированных зданий;
других объектов коммерческой недвижимости.

Этот вид оценки опирается на предпосылку, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), которая получена от использования объекта, равна рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества. То есть если информация о размере арендных ставок отсутствует на открытом рынке, специалист-оценщик может вычислить размер рыночной стоимости недвижимости, а после этого, учитывая размер нормы прибыли предпринимателя, определить стоимость аренды помещения.

8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» — это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети «Оценщики и эксперты». Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.

сравнительный подход. Объект сравнивается с аналогичными площадками, в отношении которых есть информация о ценах. Рассматриваются предложения и продажи, изучается состояние соответствующего сегмента рынка;
доходный подход. Метод оценки нежилой недвижимости базируется на прогнозируемой прибыли. Могут учитываться доходы в результате продажи и при эксплуатации объекта;
затратный подход. Предполагает учет средств, необходимых для воспроизводства или замещения объекта с учетом устаревания и износа.

Оформление договора купли/продажи.
Оспаривание стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки.
Внесение недвижимости на баланс компании или в уставный капитал.
Раздел или выкуп имущества.
Заключение договора страхования.
Использование недвижимости для получения кредита или привлечения инвестиций.
Оспаривание сделки либо судебное разбирательство.
Возмещение ущерба и т. д.

Оценка помещения — определение рыночной, кадастровой, инвестиционной либо ликвидационной стоимости, в зависимости от целей заказчика. Процедура назначается для офисных площадей, объектов производства, торговли или общепита, складов, спортивных сооружений и др.

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой, пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте. Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
собственности.

Собственники земельных участков имеют право сдавать их в аренду. Естественно, владельцы столь ценного недвижимого имущества хотят это делать по рыночным арендным ставкам. Именно для этого и требуется профессиональная оценка аренды земельного участка, которую могут осуществить наши специалисты, используя особые методики, учитывающие специфику расположения данного объекта и множество других факторов.

Независимая оценка недвижимости является одним из основных направлений деятельности нашей компании ООО «Бизнес — Оценка». Наши специалисты помогут вам определить объективную стоимость объектов недвижимости различного назначения: офисной, торговой, производственно-складской. Также мы проводим оценку объектов незавершенного строительства.

Оспаривание кадастровой стоимости с учётом изменений в 2021 году 135-ФЗ и 237-ФЗ

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов. Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Сравнительная оценка недвижимости в Омске подразумевает сопоставление нашего объекта с похожими, теми, которые уже оценивались ранее (обязательные требования – максимальная схожесть, аналогичные рыночные условия, оценка аналога – не позднее 1 года). Во время оценочных работ выполняется корректировка – для установления максимально точной оценки с учетом всех особенностей конкретного сооружения.

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики». В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Определение стоимости объекта как залогового имущества;
Сделка купли-продажи с объектом;
Имущественные споры;
Постановка объекта на баланс предприятия;
Вклад объекта в уставной капитал;
Определение рыночной арендной ставки объекта;
Переоценка балансовой стоимости активов, в т.ч. объектов недвижимости, предприятия;
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества;
Страхование объекта

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Заключение договора на оценку с Заказчиком;
Запрос, получение и анализ документов по оцениваемому объекту;
Выезд Оценщика на осмотр объекта и ознакомление с объектом;
Анализ рынка недвижимости и сегмента данного рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ основных ценообразующих факторов объекта;
Выполнение расчетов стоимости объекта оценки различными подходами и методами с использованием рыночной информации по продажам аналогичных объектов и прогнозной доходности объекта;
Согласование полученного результата с Заказчиком, ответы на вопросы Заказчика;
Написание Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
Предоставление Заказчику готового Отчета об оценки.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества – это процесс установления наиболее вероятной цены объекта недвижимого имущества, по которой данный объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Оценка для залога, суда, для оспаривания кадастровой стоимости и пр. назначений (отчеты об оценке для различных назначений имеют свои особенности);
Тип объекта недвижимости: земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры;
Оцениваемые имущественные права (право собственности/ право аренды);
Местоположение объекта (регион РФ);
Площадь объекта;
Функциональное назначение объекта (одно функциональное назначение или многофункциональный объект).

Размер ставки при аренде нежилых объектов в основном определяется в договоре самостоятельно. Однако можно применять некоторые нормативы и методики расчета, вступая в арендные отношения. Данные методы используются в 2021 году не только в России, но и в зарубежных странах.

Сбор сведений об аналогичной недвижимости.
Создание информационной базы.
Внесение данных по определенной системе критериев.
Поиск и фиксация взвешенных, относительных оценок, а также удельных и обобщенных показателей полезности.
Формирование средней оценки исходя из анализа стоимости рассматриваемых объектов.
Определение новой цены исследуемых объектов.
Выявление, учет и отсечение экстремальных показателей.
Определение величины ставки на новый имущественный объект.

Передаваемый вид права.
Период действия арендного соглашения.
Условия платежа, его период и способы проведения.
Ограничения для арендатора, связанные с пользованием помещения.
На ком лежит обязанность по внесению коммунальных платежей.
Причины расторжения договора до окончания его действия.
Возможность и условия выкупа сдаваемой в аренду недвижимости.
Наличие или отсутствие кредитных каникул на период обустройства помещения.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Независимая оценка арендной ставки позволяет избежать возникновения разногласий и даже конфликтных ситуаций между сторонами. Данная услуга наиболее востребована, например, среди владельцев дорогостоящих, уникальных в своём роде средств производства или строений, которым требуется серьёзный ремонт.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

«Направление арендодателем в мае 2017 г. уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы на основании отчета, изготовленного 20 декабря 2016 г., само по себе не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы с учетом положений п. 10 Правил. В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка», – отметил Суд в своем определении.

Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Михаил Красильников отметил, что тот справедливо указал, что отчет оценщика в рассматриваемом деле является одним из видов доказательств, и в случае несогласия с ним ответчик был вправе потребовать проведения экспертизы в судебном порядке – то есть это вопрос состязательности сторон.

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него право собственности.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы. Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора. В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

После определения целей заключается договор об оценке, составляется план оценки. Следующий важный этап – это сбор и подтверждение информации. Здесь оценивается макроэкономическая ситуация в регионе, анализируются конъюнктура и перспективы развития рынка офисной недвижимости. Оценка рыночной стоимости офисного здания проводится с учетом всех факторов.

покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
получение кредита, когда земля выступает залогом;
вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
купля-продажа прав аренды земельного объекта;
необходимость принятия инвестиционных решений;
оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
судебные разбирательства.

аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
собственности.

Кардинальные изменения с 2022 года порядка учета аренды

Точная оценка нежилого помещения в России онлайн с помощью калькулятора даром, чтобы выяснить рыночную стоимость нежилого помещения по адресу для последующей продажи. Элементарно оценить сколько стоит нежилое помещение и выгодно ли его покупать в данный момент. Быстрая оценка стоимости нежилого помещения Россия в режиме онлайн стало идеальным способом определить оценочную стоимость нежилого помещения. Методика оценки основана на использовании базы объявлений, части справочников, плюс матриц, вносящих оценочные корректировки. Оценка нежилого поещения этим способом является расширением метода сравнительного анализа, что дает заметные преимущества. Во многих случаях погрешность в онлайн оценки не больше 3%, что является совершенно не важно даже если оценку проведет оценочная компания.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«. земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

[1]

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
Бесплатные консультации;
Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
Оперативное выполнение работы.

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

Офисные помещения
Производственные помещения
Склады
Торговые помещения
Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Отчет Об Оценке Рыночной Стоимости Аренды Нежилого Помещения 2021 Омск

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

тип объекта недвижимости и его назначение;
общая площадь;
местоположение;
транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
техническое состояние объекта;
качество и состояние отделки;
функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
этаж;
наличие и состав средств связи;
состав коммунальных услуг;
наличие парковки и охраны.

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

для принятия управленческих решений;
в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
при оценке функционирующего бизнеса или организации;
для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

передачи объекта в залог (ипотека);
определения арендной ставки;
переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
совершения сделки купли-продажи;
формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Отчет об оценке рыночной стоимости аренды нежилого помещения 2021 Омск

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

договора аренды;
кадастрового плана земельного надела;
данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей. К наиболее распространенным основаниям относится:

покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
получение кредита, когда земля выступает залогом;
вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
купля-продажа прав аренды земельного объекта;
необходимость принятия инвестиционных решений;
оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
судебные разбирательства.

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

сравнения продаж,
распределения,
выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

капитализации продаж,
предполагаемого использования,
остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Тендеры: оценка и оценочные услуги

Известны случаи, когда налоговые органы отправляли фирме претензионное уведомление о том, что арендная ставка на сдаваемую недвижимость ниже рыночной. Этот факт может расцениваться как занижение прибыли.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Поэтому сотрудник банка или другой организации, требующей у вас отчет об оценке может трактовать закон и стандарт оценки в свою пользу и с этим ничего не поделаешь.

Должны ли коммунальные услуги входить в стоимость платежей за аренду? В данном случае стоит руководствоваться ГК РФ (статья 616), которая устанавливает:

Оплату коммунальных платежей осуществляет тот, кто ими пользуется (арендатор).
В соглашении может быть указан иной порядок.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Например, если оценка нужна вам для ипотеки (оценка квартиры для закладной), то лучше на всякий случай уточнить данный вопрос у сотрудника банка.

Специалисты нашей компании прекрасно знают о существовании такого термина, как «наилучшее использование участка», и при осуществлении оценки, обязательно принимают его в расчёт. Форма эксплуатации земли, при которой её цена достигает апогея, считается наилучшей. Именно это ставится во главу угла, когда требуется проведение оценки рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за конкретный участок. Если у выбранного варианта стоит отметка о том, что оценочная экспертиза уже проведена, то вам заказывать ее дополнительно не требуется. На том же сайте вы можете посмотреть фотографии комнат, санузлов и прочих помещений квартиры.

Точно так же, как при развитии ипотечного кредитования цены на недвижимость (те же квартиры), напротив, обычно растет.

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

17127 (ОТВ) ЗПэф МСП оценка ст-ти ПЭ ед. расц.7z

Участники и результаты

Протокол рассмотрения первых частей заявок для запроса предложений в электронной форме, участниками которого могут быть только субъекты малого и среднего предпринимательства от 31 декабря 2020Протокол рассмотрения вторых частей заявок запроса предложений в электронной форме, участниками которого могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства от 15 января 2021Итоговый протокол запроса предложений в электронной форме, участниками которого могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства от 18 января 2021

Договор №5667XXXX от 1 февраля 2021Дата подписания1 февраля 2021Цена договора1 356 000₽открыть оригиналИнформация о поставщике отсутствуетСрок исполнения c 01.02.2021 по 31.12.2022Позиции договора:Услуги посреднические при оценке нежилого недвижимого имущества за вознаграждение или на договорной основе — 1 усл ед

«Позиция 1»

«Оказание услуг по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости арендной ставки помещений»

Кол-во: 1.000