Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2022 Москва». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Управление законодательства в сфере регистрации недвижимости и кадастровой деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело обращение Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров» по вопросам, связанным с установлением (изменением) видов разрешенного использования земельных участков, и сообщает.
В соответствии с пунктом 5.26 (7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.
Вместе с тем, по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно пункту 51 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921, вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН, о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации.
В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в межевом плане на основании:
градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границ территориальной зоны или в случае отсутствия такого реестрового номера ее индивидуального обозначения (например, вид, тип, номер, индекс), при этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» приводится обоснование указания в данном реквизите такого (основного и при наличии вспомогательного) вида (видов) разрешенного использования;
разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка (копия такого разрешения включается в состав приложения межевого плана, далее — Приложение);
акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения об утверждении проекта межевания территории (копия акта включается в состав Приложения, за исключением случая, если сведения о проекте межевания территории внесены в ЕГРН);
вступившего в законную силу судебного акта (копия такого документа включается в состав Приложения);
проектной документации лесных участков в отношении лесных участков.
Таким образом, вид разрешенного использования образуемого земельного участка может отличаться от вида разрешенного использования исходного земельного участка только в случае, если федеральным законом установлен порядок определения вида разрешенного использования образуемого земельного участка, отличный от предусмотренного пунктом 3 статьи 11.2 ЗК РФ.
Пунктом 14 статьи 11.10 ЗК РФ установлено, что в решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются в том числе территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка. Указание вида разрешенного использования образуемых земельных участков в решении об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в иных случаях не основано на законе и не позволяет указывать его в межевом плане.
Согласно пунктам 3 и 4 части 5 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) в текстовой части проекта межевания территории указывается в том числе вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных ГрК РФ; вид (виды) разрешенного использования лесного участка, (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков).
Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка
Вам необходимо изменить вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка? Возможно, вы не знаете с чего начать, столкнулись с трудностями при самостоятельной попытке внести изменения ВРИ или с недобросовестной компанией, которая не помогла вам решить вопрос.
Мы понимаем, что изменение ВРИ земельного участка — довольно трудоёмкая процедура, включающая в себя большое количество согласований с исполнительными инстанциями.
Вы можете полностью доверить нам процесс смены ВРИ вашего земельного участка. Мы уже много раз прошли этот путь с нашими клиентами и добивались желаемого результата. С нами вы можете рассчитывать на максимальную помощь и поддержку в изменении категории земельного участка.
- Вид разрешённого использования вашего земельного участка не соответствует фактическому или планируемому использованию
- Вы уже пробовали самостоятельно изменить назначение земельного участка, но получили отказ или приостановку
- Вы получили акт Госинспекции о выявлении нецелевого использования земельного участка, значит, вас ждёт заседание Госинспекции, где будут оглашены меры наказания за нецелевое использование участка
- В случае развития новых направлений вашего бизнеса, требующих изменение целевого назначения земельного участка в Москве и Московской области
Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в приказе, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Настоящий приказ вступил в силу с даты вступления в силу приказа Минэкономразвития России о признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
У наших экспертов есть накопленная статистика решений и отказов за несколько лет по услуге «Смена вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка». В случае обращения к экспертам Атлант Оценка, вероятность успешного завершения проекта всегда выше, чем при попытке самостоятельного решения вопроса и является максимальной на рынке, так как у нас работает команда профессионалов с многолетним опытом и отлаженными процедурами эффективного взаимодействия с госорганами и ведомствами.
Разрешение на строительство — один из важнейших документов, необходимых для проведения строительных работ. Без разрешения на строительство в большинстве случаев невозможно начать возведение и реконструкцию объектов капитального строительства. Мы поможем получить данный документ в самые кратчайшие сроки.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
-
Проводим правовой анализ объекта недвижимого имущества в органах исполнительной власти
-
Подготавливаем документы для направления в Комитет по архитектуре и градостроению г. Москвы
-
Сопровождаем рабочую группу и своевременно отрабатываем её замечания
-
Обеспечиваем получение решения о принятии изменений во ВРИ на градостроительно-земельной комиссии
-
Проводим публичные слушания (общественное обсуждение в условиях пандемии Covid-19)
-
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы подготавливает проект внесения изменений в 120-ПП «Об утверждении ПЗЗ г. Москвы»
-
Контролируем направление проекта постановления о внесении изменений в 120-ПП «Об утверждении ПЗЗ г. Москвы» на согласование в правовой отдел Правительства Москвы
-
Постановление о внесении изменений в 120-ПП «Об утверждении ПЗЗ г. Москвы» публикуется на официальном портале Правительства Москвы
Благодаря слаженной работе наших специалистов по изменению ВРИ вы сможете избежать нежелательных последствий в виде штрафов и изъятия участка, а также реализуете свои проекты
Порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства
(с изменениями на 28 сентября 2021 года)
1. Настоящий Порядок регулирует правоотношения, связанные с определением размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства (далее — изменение вида разрешенного использования земельного участка), за исключением случаев, когда в соответствии с федеральным законодательством и (или) законодательством города Москвы такая плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка не взимается.
2. Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется Департаментом городского имущества города Москвы с учетом разницы между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования по формуле:
В рамках градостроительного регламента каждого муниципального территориального образования в отношении участков существуют следующие ВРИ:
- основные – предпочтительны в рамках конкретной территориальной зоны в соответствии со стратегическими планами ее развития;
- условно разрешенные – допускаются, но не являются приоритетными;
- вспомогательные – возможны как дополнительные, должны служить для обеспечения других ВРИ.
Стоит учитывать, что вид разрешенного использования – один из основных факторов при расчете кадастровой стоимости земли и связанных с ней платежей (налоговых выплат, арендной платы).
Для изменения ВРИ участков в Москве предусмотрена государственная пошлина, которая рассчитывается с учетом разницы между прежней и новой кадастровой стоимостью.
Цена услуг ООО «Геомер Групп» рассчитывается в зависимости от круга задач, которые вы возлагаете на наших сотрудников. Сориентироваться в стоимости поможет прайс на сайте. Подробный расчет вы сможете получить во время консультации.
Гарантируем 100% качество выполнения работ. Сотрудничая с инженерами ГЕОМЕР ГРУПП, вы исключаете риски и убытков!
В наше время существуют много компаний, предлагающих комплексные инженерные изыскания, кадастровые, проектировочные работы, но без наличия квалифицированных кадров умеющих работать со специализированным оборудованием, программным обеспечением и опытом позволяющим решить задачу. Основное и единственное преимущество таких исполнителей — это низкая цена и работа в одностороннем порядке «сделал-сдал-забыл».
В результате вы тратите средства, время и силы на поиски другой компании которая будет переделывать, исправлять последствия ошибок.
Будьте внимательны при выборе компании или специалиста и помните что не существует Быстро-Дешево-Качественно, всегда какой нибудь из пунктов будет страдать!
Вид разрешенного использования (ВРИ) — уникальная характеристика земельного участка, устанавливает возможность (вариант) его использования, включая также вид деятельности, который можно осуществлять в соответствии с законом.
ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства по закону могут быть следующими: основные ВРИ, условно разрешенные виды использования и вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам.
Важно! В своем большинстве наши клиенты сталкиваются со сложными и трудозатратными мероприятиями, где, например, требуется проведение публичных слушаний или согласований с органами местного самоуправления, — наша команда готова оказать профессиональную помощь на всех этапах смены ВРИ.
В конечном счете время определяет привлекательность проекта. В зависимость от сроков могут попасть такие показатели как: рост процентов привлеченных денежных средств; обесценивание объектов, на которые устанавливаются обеспечительные меры; дополнительное сокращение активов и т.д. Поэтому мы готовы предметно оценить максимально приближенные к реальности сроки процесса изменения ВРИ.
Всегда приходится параллельно проделывать дополнительную работу, которая может быть связана с различными фактами. К примеру, перед продажей земельного участка с измененным ВРИ для покупателя важным обстоятельством может являться распоряжение в будущем «чистым» объектом недвижимости. Поэтому неизбежным может быть: снятие объектов капитального строительства с учета; расторжение заключенных и уже не действующих договоров долгосрочной аренды, а также удаление записей о них в ЕГРН; исправление разночтений, содержащихся в кадастре и в данных о правах; координирование объектов; постановка на кадастровый учет объектов недвижимости; при необходимости — внесение изменений в сведения ЕГРН; получение дополнительных документов; отдельные случаи могут требовать судебных разбирательств.
Нашими специалистами также проводится профессиональное консультирование по вопросам организации дополнительных юридических гарантий инвесторам, собственникам и конечным бенефициарам, не исключая структурирование и определение схемы сделок.
- Гражданство
- Имущественные отношения
- Пенсионное обеспечение
- Семья
- Труд и занятость
- Социальное обеспечение
- Налоги и сборы
- Производство и торговля
- Здравоохранение
- Культура и сми
- Правопорядок и безопасность
- Уэк и эцп
- Архив
Lorem ipsum dolor sit amet …
Consectetur adipiscing elit. Cras lorem urna, mattis in ornare at, lacinia eleifend eros. Vestibulum quis dignissim nisi.Nullam a nunc nisi. Nulla eu odio nec urna posuere lobortis quis venenatis magna. Fusce nunc eros, pellentesque commodo nunc eleifend, imperdiet convallis orci.
Для начала коротко разберемся:
- что такое разрешенное использование земельного участка,
- поймем что такое территориальная зона,
- что такое градостроительный регламент,
- узнаем что такое карта градостроительного зонирования,
- что такое Правила землепользования застройки.
Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.
Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.
В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.
Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.
Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.
В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.
Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.
К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.
Практически все города, поселки, села и др. населенные пункты разделены на территориальные зоны.
Некоторые примеры территориальных зон:
- жилая зона,
- деловая зона,
- промышленная зона,
- сельскохозяйственная.
В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.
Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.
Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.
Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:
- основные виды разрешенного использования,
- вспомогательные виды разрешенного использования,
- условно разрешенные виды использования.
Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.
Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.
Изменение вида разрешенного использования в Московской области
Ответ прост.
Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).
Для справки.
В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.
Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.
На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.
Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Очевидно, что смена разрешенного использования земельного участка требуется, если ранее утвержденный вид не отвечает целям собственника, арендатора. Вот наиболее распространенные ситуации, когда может потребоваться смена ВРИ:
- если вид землепользования определен до принятия ПЗЗ и не соответствует правилам, что может создать проблемы при оформлении документов;
- если владелец земли решил заняться другим видом деятельности (например, вместо производства решил строить торговый центр или офисное здание);
- если невозможно обойти ограничения по условно-разрешенному виду землепользования;
- если проводится объединение, раздел, выдел с участками с разными ВРИ.
Порядок изменения ВРИ земельного участка зависит от того, какие цели преследует заявитель. Их нужно указывать в заявлении при обращении в муниципалитет, в Росреестр. Например, если в ПЗЗ или регламентах для земли указано несколько основных видов, их можно менять на усмотрение собственника. Для этого достаточно указать текущий и планируемый вид пользования. Но если заявитель просит перейти на ВРИ, ранее вообще не указанный в документах зонирования и территориального планирования, цели изменения нужно подробно обосновать при обращении. Например, необходимость перевода земли под застройку торговым центром можно обосновать динамичным ростом жилищного строительства в районе, недостаточностью магазинов для населения.
Комментарий эксперта. Для земель под коммерческую застройку изменение ВРИ может требовать инвестор. В противном случае вложение средств в проектирование или строительство будет неоправданно, так как пройти согласования и ввод в эксплуатацию будет невозможно. Сложности могут возникнуть с определением точного вида землепользования, если в ПЗЗ или регламенте их сразу несколько. Для этого можно воспользоваться официальным классификатором по Приказу МЭР № 540.
Чтобы рассчитывать на положительное решение вопроса о смене ВРИ, нужно знать положения ПЗЗ вашего города или региона, текущий вид землепользования, ограничения и запреты. В перечень документов, которые могут потребоваться заявителю, обычно входит:
- заявление с указанием цели смены ВРИ, обоснованием просьбы;
- паспорт или регистрационные документы юр. лица (собственника, арендатора);
- правоподтверждающие документы на участок, объект (выписка ЕГРН, свидетельство, постановление, договор аренды и т.д.);
- ГПЗУ, содержащий информацию об участке из правил землепользования и застройки.
Ряд документов уполномоченный орган обязан запрашивать самостоятельно, поэтому заявитель подавать их не должен. Например, выписка ЕГРН или ГПЗУ обычно запрашивается в порядке межведомственного обмена.
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче ГПЗУ | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о вводе в эксплуатацию | Скачать |
| 4 | Бланк заявления об изменении вида землепользования | Скачать |
| 5 | Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
| 6 | Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ | Скачать |
| 7 | Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ | Скачать |
| 8 | Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет | Скачать |
Как указывалось выше, смена ВРИ в Москве осуществляется через ДГИ. Рассмотрение документов носит публичный характер, т.е. заинтересованные лица могут подать возражения. В Московской области полномочия по изменению вида землепользования переданы Комитету по архитектуре и градостроительству. В обоих случаях документы необходимо подавать только в электронном виде.
Наша компания оказывает полный комплекс услуг по оформлению документов и сопровождению согласований в сфере кадастра, строительства, землепользования. Вы можете не только заказать сопровождение по изменению ВРИ участка, но и следующие услуги:
- подготовку проектной, кадастровой и технической документации для любых видов работ;
- помощь в согласовании границ, объединения, раздела и выдела участков;
- сопровождение при урегулировании земельных споров в суде, при обжаловании действий и решений чиновников.
Примерные цены за наши документы и услуги можно посмотреть в таблице ниже. О точных условиях сотрудничества вам расскажут наши консультанты после изучения документов.
| № п/п | Услуга, документ | Стоимость |
| 1 | Сопровождение процедуры изменения вида землепользования | от 20 000 руб. |
| 2 | Оформление проекта на строительство | от 60 000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта) |
| 3 | Сопровождение изменений в ПЗЗ через суд | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление межевого плана на новый участок | от 12 000 руб. |
| 5 | Помощь в согласованиях проектной документации | от 15 000 руб. |
Изменение одного ВРИ на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, то есть изменение допускается в случае, если Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) муниципального образования, к территории которого относится данный земельный участок, планируемый к установлению ВРИ предусмотрен.
Чтобы понять на какой вид разрешенного использования земельного участка можно изменить существующий, нужно обратиться к ПЗЗ. На примере участка под ИЖС порядок действий будет следующий:
- Открываем раздел градостроительных регламентов;
- Находим пункт «Для ИЖС (Ж-4)»;
- Получаем список видов разрешенного использования земельных участков, которые возможны на данной территории.
К примеру, в Москве существует порядка 40 видов разрешенного использования земельных участков под ИЖС: гостиницы, рестораны, магазины, банки, школы, фитнес-центры, аптеки и т. д.
А теперь рассмотрим каждый возможный случай отдельно.
Прежде чем начать изменения, необходимо ответить на три вопроса:
- возможно ли добиться перевода законным путем;
- сколько денег на это потребуется;
- и так ли это нужно.
В случае целесообразности действий — начинаем.
В соответствии с Земельным (ст. 1, 7) и Градостроительным Кодексом РФ (ст. 37), вы можете выбрать любой, из предусмотренных видов разрешенного использования для земельного участка и расположенного на нем здания, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований. Из 37 статьи Градостроительного кодекса РФ следует, что при соблюдении технических условий, можно изменить вид разрешенного использования с одного на другой.
То есть без проведения публичных слушаний можно изменить только основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого собственнику земельного участка нужно обратиться с заявлением в Росреестр и предоставить:
- Заявление установленного образца (выдает Росреестр);
- Копию Правил Землепользования и застройки с указанием возможного вида разрешенного использования для данной территории (где взять писал выше);
- Декларацию о выбранном виде разрешенного использования земельного участка в виде, как указано в Правилах Землепользования и застройки.
Постараюсь ответить общими основаниями, т.к. порядок изменения разрешенного вида использования земельных участков и объектов капитального строительства регламентируется ПЗЗ соответствующего муниципального субъекта.
Итак, в случае если правообладатель земельного участка и (или) объекта капитального строительства (в вашем случае собственники) намерен изменить основной вид разрешенного использования на условно разрешенный вид использования, применяется порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Для этого, вам необходимо направить соответствующее заявление в комиссию по градостроительству и земельным отношениям. Перечень документов, которые необходимо прикладывать к заявлению определен пунктами соответствующих правил — вашего субъекта.
Документы нужны следующие:
- правоустанавливающие документы на земельный участок или решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта;
- правоустанавливающие документы на расположенные на земельном участке объекты капитального строительства (договоры, свидетельства о государственной регистрации прав, иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (при наличии);
- кадастровый план (паспорт) земельного участка;
- копия топографического плана города Тюмени в масштабе 1:2000 с нанесением границ земельного участка на бумажном носителе (выкопировка);
- план границ земельного участка с координатами характерных точек;
- санитарно-эпидемиологическое заключение;
- сведения о заявителе: для физических лиц — документ, удостоверяющий личность заявителя; для физических лиц, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя; для юридических лиц — свидетельство о государственной регистрации юридического лица»
Далее, иниицируется обсуждение на публичных слушаниях (в которых участвуют прежде всего соседи). В течение 15 дней с момента проведения публичных слушаний подготавливается заключение о результатах публичных слушаний.
На основании данного заключения, комиссия направляет рекомендации главе администрации вашего муниципального образования. После чего администрация принимает решение о выдаче разрешения либо же об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Или же, если вам не поможет данная инструкция, то вы вправе обратиться в суд с соответствующем заявлением.
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ДЕВЕЛОПМЕНТА
КЖС — это комплексное освоение территории в целях жилищного строительства. Оформить жилой дом на арендуемом ЗУ с РВИ КЖС возможно лишь с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима.
В случае, если ваш земельный участок находится в пределах массива где утвержден проект планировки территории, а также по правилам землепользования и застройки вашего городского округа находится в территориальной зоне жилищного строительства предусматривающей РВИ ИЖС, тогда вариант с изменением РВИ с КЖС на ИЖС возможен с согласия собственника участка т.е. администрации путем подачи соответствующего заявления в МФЦ.
К примеру, вы хотите купить земельный участок сельскохозяйственного назначения с ВРИ — для сельскохозяйственного производства, а потом изменить ВРИ на ведение садоводства или дачное строительство, организовать СНТ и распилить участок на более мелкие участки для членов товарищества. Реально ли изменить ВРИ у такого земельного участка?
Согласно положений п.1 ст. 78 ЗК РФ — земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), далее по тексту данной статьи — крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, ГРАЖДАНАМИ, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями, НЕКОММЕРЧЕСКИМИ организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями.
В п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Таким образом, изменить ВРИ земельного участка с целевым назначением СХ реально, однако, не зная всех аспектов вашей ситуации точного порядка действий вам дать к сожалению не смогу. Скажу лишь, что после приобретения такого земельного участка для реализации вашей задумки будет необходимо подготовить генеральный план вашего СНТ, после чего уже производить межевание и организацию проездов.
Смена ВРИ именно арендуемого земельного участка достаточно проблематичная процедура т.к. в правоотношениях по смене выступает как арендатор так и собственник земельного участка. Дело в том, что договором аренды может быть предусмотрен запрет смены ВРИ или же к примеру, когда вы обращаетесь с заявлением о предоставлении участка в аренду вы пишите цель вашей аренды, но при этом сам ВРИ может не совпадать с ней.
Чтобы поменять вид разрешенного использования арендуемого земельного участка вы вправе обратиться к собственнику участка с предложением изменить ВРИ без предварительного выкупа в собственность. Если собственник, а как правило это Администрация на территории которой расположен земельный участок, не возражает — то вас известят о решении в письменном виде.
С соответствующим уведомлением обращаетесь в районную комиссию по смене видов разрешенного использования земельных участков. В случае, если по ПЗЗ вашего поселения данный участок попадает под условную зону смены вида разрешенного использования, то ВРИ вам поменяют.
Обратите внимание, что изменение ВРИ изменит стоимость арендной платы, что не всегда выгодно собственнику земельного участка, а без его согласия это невозможно.
Следует учитывать, что в соответствии с ФЗ N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» устанавливаются максимальные размеры участков ЛПХ — в 0,5 Га, при этом, минимальные размеры не предусмотрены. Однако, с учетом сложившейся практики, перевод из огорода в ЛПХ земельного участка площадью, к примеру 4.5. сотки — маловероятен, т.к. размер участка менее 10 соток не позволяет полноценно заниматься личным подсобным хозяйством.
Рассчитывать на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС можно только в случае, если земельный участок расположен вблизи границ поселения или в скором времени может войти в его состав.
Перевод земель сельхозназначения в другую категорию следует начинать с подачи заявления в местную администрацию, где подробно и аргументированным описать необходимость изменений. Ходатайство рассматривается в режиме публичных слушаний в месячный срок. При положительном решении администрации, в кадастровый план участка вносятся новые сведения.
К заявлению прилагаются:
- Кадастровый паспорт;
- Копия паспорта собственника;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право владения земельным участком.
Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами
Кроме того, в случае изменения вида разрешенного использования в процессе принятия проекта планировки, изменить ВРИ можно без проведения публичных слушаний.
Ряд особенностей изменения вида разрешенного использования земельного участка установлены для Москвы и для Московской области. В том числе в ряде случае устанавливается плата за изменение разрешённого использования, составляющая значительный процент от разницы между старой и новой кадастровой стоимостью участка.
Правовой центр «Два М» рад предложить свою помощь в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Наши сотрудники помогут определить вид разрешенного использования, оптимально удовлетворяющий задачам заказчика с учетом необходимости снижения земельно-правовых платежей, а также сформируют правовую позицию для представления интересов в государственных органах.
Юристы Правового центра обладают обширным опытом сопровождения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка. Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.
- О ВРИ простыми словами
- Виды разрешенного использования земельных участков
- Основное использование
- Условно-разрешенное использование
- Вспомогательная категория применения
- Каким земельным участкам изменить ВРИ нельзя
- Как изменить ВРИ земельного участка: Порядок действий, способы изменения
- Как происходит замена полученного ранее ВРИ
- Сроки рассмотрения вопроса
- Документы, прилагаемые к заявлению об изменении ВРИ земельного участка
- Оформляем справку на портале за 15 минут
- Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте
- Обжалование отказа о перемене порядка использования земельного участка
- Ответственность за нецелевое использование земель
- Видео: Как изменить ВРИ земельного участка
Основной ВРИ надела определяется муниципалитетом согласно правилам, закрепленным в Градостроительном Кодексе РФ и земельном законодательстве. Этот вид эксплуатации надела устанавливается для конкретного ЗУ исходя из типа территориальной зоны, где он находится. К основным видам использования ЗУ относятся:
- Сельскохозяйственные угодья;
- Земли под индивидуальное жилищное строительство;
- Участки для ведения подсобного хозяйства;
- Промзона;
- Фермерское хозяйство;
- Водоохранные объекты;
- Лесные насаждения;
- Территория, предназначенная для общего пользования.
Определить к какому виду использования принадлежит участок может помочь выписка ЕГРН. Оформить запрос на получение можно в отделении Росреестра и МФЦ (3-5 дней) или получить онлайн через наш портал в течении часа, если на сайте Росреестра не будет проводится технических работ.
Данный вид ВРИ используется в качестве дополнительного инструмента, позволяющего расширить возможности надела. Для каждой территории предназначен определенный перечень типов условно-разрешенного типа эксплуатации земли, который устанавливается органами власти. Согласно данному списку вы можете определить, какой именно вид деятельности разрешен на конкретной территории.
К данному типу относятся спецсооружения и конструкции, которые используются для эксплуатации основных ВРИ. К нему можно отнести:
- Пути подъезда к объекту;
- Заборы;
- Хозяйственные постройки;
- Специальные площадки (парковка, детская игровая зона);
- КПП.
Вспомогательный тип использования земли не может применяться самостоятельно. Он является дополнением к основному или условно-разрешенному ВРИ.
Для изменения или добавления новых условий эксплуатации надела, собственник должен выполнить следующие действия:
- Подать заявление на изменение разрешенного вида использования земельного участка в уполномоченную госорганизацию (местная администрация, Росреестр или МФЦ);
- Дождаться решения — итогом рассмотрения заявки может быть выдача соответствующего акта, разрешающего смену ВРИ или отказ в услуге;
- Если заявителю одобрили заявку, необходимо внести соответствующие изменения в документы на землю и получить обновленную бумажную выписку ЕГРН.
Внести изменения в условия эксплуатации земельного участка можно в таких случаях:
- На исследуемом участке действуют нормы градостроительного регламента — изменения вида землепользование происходит после подачи заявления в Росреестр;
- На территории не установлены ПЗЗ — в этом случае ЗУ присваивают ВРИ в соответствии с действующим классификатором. Для смены типа эксплуатации земли необходимо подать заявление представителю муниципалитета.
В слуае, если на территории где расположен ЗУ, действует градостроительный регламент и ПЗЗ, согласовывать замену ВРИ с другими госинстанциями не нужно. Представитель местной администрации самостоятельно направит заявку в Росреестр.
Если нововведения будут относится к условно-разрешенному виду эксплуатации надела, то изменить ВРИ можно будет после открытых слушаний и оглашения соответствующего постановления.
На принятие решения о смене условий землепользования отводится до 30 дней с момента подачи заявления и необходимых документов. В случае принятия положительного решения внести изменения в базу Росреестра необходимо в течение трех недель. Если же возникает необходимость в проведении обязательных публичных слушаний, срок рассмотрения вопроса увеличивается до 45 рабочих дней.
На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами. Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.
Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера. Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.
В администрацию заявление с документами подается при необходимости:
- проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
- приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.
Прикладываются следующие копии:
- паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
- выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр. лица или ИП;
- бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
- когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.
- схема расположения земельного участка.
Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.
Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:
- кадастровый паспорт участка,
- выписку из ЕГРН,
- правоустанавливающие документы.
Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.
Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.
Есть случаи, когда плата за ВРИ не взимается. Например, послабление в Москве за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца для офисных и торговых зданий, для которых применяется ставка 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.
Другое основание это случаи, когда новый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными планом земельного участка, утвержденном до дня вступления 43-ФЗ (после 18 апреля 2013 г.).
Третий вариант — когда речь идет о приведении в соответствие. Согласно п. 2 Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица (утв. постановлением Правительства Московской области от 31 декабря 2013 года № 1190/57) порядок не применяется для земельных участков в случаях, перевода из малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных домов и садовых домов) в в ИЖС, садоводство и ведение дачного хозяйства.
Единственное условие в третьем варианте, что земельный участок, вид разрешенного использования которого изменен, поставлен на государственный кадастровый учет после 24.12.2014 и изменение вида разрешенного использования земельного участка направлено на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие Классификатору видов разрешенного использования земельных участков.
Несмотря на то, что противоречие в законодательстве было с самого начала, тренд на защиту землевладельцев наметился совсем недавно.
12.11.2018 Московский областной суд в случае смены вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «индивидуальные жилые дома для сезонного проживания», при смене категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» отказал во взыскании платы за изменение вида разрешенного использования. Суд указал, что при наличии такого вида в Правилах землепользования и застройки взимание какой-либо дополнительной платы и выдача каких-либо дополнительных разрешений со стороны властей собственнику земельного участка будут противоречить ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.
В случае со сменой вида разрешенного использования земельного участка с «для садоводства» на «ведение садоводства» АСГМ в феврале 2020 г отказался взыскивать плату. Аргумент в пользу землевладельца оказался следующим — в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального Закона РФ от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…» такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и их смена не требует дополнительного разрешения.
27.02.2020 г. АС МО отказался взыскивать плату за изменение ВРИ в размере 3 млн рублей за изменение с «под муниципальным жилым домом» на «многоэтажная жилая застройка», применив норму о том, что плата за изменение вида разрешенного использования не взимается если вид разрешенного использования был указан в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу 43-ФЗ.
При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 плата за изменение вида разрешенного использования также не взыскивается.
27.03.20 АС Московской области отказал в иске к жилищно-строительному кооперативу о взыскании платы за изменение ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта.
В июне 2020 Кунцевский районный суд г. Москвы отказался взыскивать плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка, так как орган местного самоуправления муниципального образования не принимал решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.
28.08.2020 Московский городской суд, как апелляционная инстанция, оставил в силе решение, в котором Солцевский районный суд отказался взыскать плату за смену вида разрешенного использования, так как смена произошла по решению суда. Буквально, заявитель через суд добился смены ВРИ, из-за отказа администрации.
23 июня 2020 года АС Московской области отказал во взыскании платы, указав, что после внесения изменений в Правила землепользования землевладелец вынужден был уточнить вид разрешенного использования, так как его вид не был предусмотрен новым градостроительным регламентом.
Конечно, много и негативной практики, поэтому важны все детали и уровень подготовки по делу.
Вид разрешенного использования (ВРИ) – характеристика земельного участка, которая устанавливает на нем конкретную сферу деятельности. Именно этот пункт ключевой для определения кадастровой стоимости объекта. Он влияет на то, сколько вам придется заплатить за аренду, какой будет сумма земельного налога. Установлением ВРИ занимаются госорганы и муниципальные ведомства.
Для начала нужно понять, к какой категории относится ваш участок. От этого напрямую зависит то, какие манипуляции можно с ним проводить и какие для этого требуются документы. Все земли в РФ делятся на 7 основных категорий:
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленного и иного спецназначения;
- особо охраняемых территорий и объектов;
- запаса;
- водного фонда;
- лесного фонда.
Самостоятельное изменение разрешенного вида землепользования возможно в определенных случаях. Нужно определить к какой категории принадлежит земля. От этого зависит порядок смены ВРИ.
Существуют 3 категории разрешенных видов эксплуатации:
- основной вид использования – наиболее точно характеризует функцию территории, для которой она определена;
- условно разрешенный – дополняет основной вид. Позволяет расширить классификатор, когда предусмотреть все ситуации довольно сложно;
- вспомогательный – заключается в поддержании применения основного вида пользования земли. К такому виду относится, например, гостевая автостоянка.
Как узнать, к какому виду относится земля, которой вы владеете? Эта информация также фиксируется в Росреестре и узнать ее можно, заказав выписку ЕГРН. Быстрее всего это сделать на сайте ЕГРН.Реестр. Документ придет на почту в этот же день.