Порядок перевода жилого помещения в нежилое в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода жилого помещения в нежилое в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Как перевести помещение в нежилое

2. Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

2.1. Перевод объекта из жилого (нежилого) состояния

3. Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

4. Муниципальное образование Алагирский район

5. Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот

5.1. Выясните, возможен ли вообще перевод квартиры в нежилое помещение

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как перевести помещение в нежилое

— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.

— Жилищный кодекс позволяет собственникам переводить отдельное жилое помещение в нежилое, если на это дано письменное согласие всех соседей (над, под и рядом), примыкающих к жилому помещению; если получено согласие собственников многоквартирного дома на общем собрании собственников не менее 2/3 голосов; если оно расположено на первом этаже, имеет отдельный вход и при этом в жилом помещении нет жильцов и/или на него не наложено обременение.

Есть и другие нюансы. При уменьшении площади общего имущества дома потребуется согласие 100% собственников в доме. Перевести из жилого в нежилое можно только отдельную квартиру. Комнату нельзя перевести в нежилое помещение.

Перевод недвижимости из статуса жилой в нежилую процесс не только длительный, но и затратный и во многом зависит от технических условий и услуг привлеченных специалистов, говорит Ольга Эттлер.

Средняя стоимость перевода начинается от 250 тыс. руб., говорит старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия» Наталья Пшеничникова. По ее словам, большая часть расходов уйдет на проект, экспертизу, техническую документацию, услуги нотариуса и строительно-технические работы.

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством. Данная процедура может занять довольно длительное время. Завершающим ее этапом является внесение соответствующих изменений в реестр прав. Вот примерный алгоритм действий.

Первое, что предстоит сделать собственнику жилого помещения, желающему поменять назначение своей недвижимости, это подать заявление и иные необходимые документы в орган местного самоуправления. По результатам рассмотрения представленных документов принимается решение о переводе или об отказе в переводе помещения в нежилой фонд.

Если для обеспечения использования помещения в качестве нежилого необходимо проведение работ по переустройству (перепланировке), то документом, подтверждающим перевод помещения, является акт приемочной комиссии после проведения указанных работ.

Указанный документ должен быть направлен органом местного самоуправления в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества для внесения в Государственный реестр недвижимости соответствующих изменений.

После этого заявителю необходимо обратиться в Управление Росреестра по Курской области за внесением изменений в реестр прав. Примерный перечень документов будет следующий: заявление, уведомление о переводе жилого помещения в нежилое, акт приемочной комиссии, подтверждающий окончание переустройства и перепланировки (если требовалось их проведение).

За внесение изменений в реестр прав взимается госпошлина: для физических лиц ее размер составляет 200 рублей, для юридических лиц — 600 рублей.

Предоставлять кадастровый паспорт объекта недвижимости не требуется. Однако при проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор должен видеть этот объект в кадастре недвижимости.

Заявитель может представить кадастровый паспорт на помещение по собственной инициативе. Если он этого не сделает, Управление Росреестра по Курской области самостоятельно запросит указанный документ в кадастровой палате в соответствии с законом о регистрации.

Срок внесения изменений в реестр прав и выдачи нового свидетельства о государственной регистрации права — в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и необходимых документов.

Помещение должно иметь отдельный вход, ведущий прямо на улицу если же помещение более 100 кв. м, то должен быть запасной выход (например, с подъезда).

Нельзя переводить только часть или долю (комнату) жилой квартиры. Например, менять статус отдельной комнаты недопустимо. В квартире никто не должен быть зарегистрирован и проживать на постоянной основе.

Переводимая недвижимость не должна являться предметом залога.

Если квартира находится не на первом этаже, а выше, то все расположенные под нею помещения тоже должны иметь статус нежилых. Также необходимо знать, состоит ли дом на учете в штабе по делам чрезвычайных ситуаций и гражданской обороны. Это может повлиять на стоимость объекта при экспертной проверке.

После сбора вышеперечисленных документов всем собственникам (если их несколько) или доверенному лицу (доверенность должна быть написана и заверена от каждого собственника) нужно обратиться в Департамент управления имуществом для разрешения перевода, где написать заявление установленного образца, в котором указать причину перевода.

Срок рассмотрения – 45 дней. После принятия решения о согласии или отказе в течение трех дней выдают на руки или высылают по почте протокол.

Некоторые правовые аспекты перевода жилого помещения в нежилое

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 288 ГК и ст. 17 ЖК). Однако при этом законодатель допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК). В данном случае основным критерием является использование жилого помещения в иных целях без изменения его назначения (например, надомный труд), когда собственник проживает сам в этом помещении и не использует наемных работников. Однако и в этих случаях не всегда возможно определить, где заканчивается действие данной нормы и начинается действие нормы о запрете использования жилого помещения не по назначению.

2. В комментируемой статье предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые допускаются с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

3. Для перевода жилого помещения в нежилое законодатель установил некоторые ограничения. Переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования третьими лицами, поскольку это нарушило бы их жилищные права. Договор, в соответствии с которым граждане приобрели право пользования данным жилым помещением, должен быть расторгнут до перевода этого помещения в нежилое. Жилое помещение может быть обременено правами пользования, которые основаны не на договоре, — это право пользования жилым помещением членами семьи собственника (см. комментарий к ст. 31 ЖК), а также право пользования жилым помещением, предоставленное по завещательному отказу (см. комментарий к ст. 33 ЖК). В этих случаях прекращение права пользования указанными гражданами может быть произведено по соглашению собственника и названных граждан. Кроме права пользования жилое помещение может быть обременено, например, залогом.

Не допускается перевод в нежилые жилых комнат в квартире. В данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то она полностью должна будет использоваться в качестве жилья для проживания граждан.

Также перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу. Использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает.

В многоэтажных домах допускается перевод в нежилые жилых помещений, расположенных на первом этаже. Перевод жилого помещения, расположенного на втором этаже жилого дома и выше, возможен только в случаях наличия отдельного входа или технической возможности сделать отдельный вход и только при использовании в нежилых целях помещения (помещений), расположенного непосредственно под переводимым помещением. Отдельный от общего подъезда вход в переведенное помещение в этих случаях, как правило, производится из помещения, расположенного этажом ниже, непосредственно под переведенным помещением.

4. Требования к нежилым помещениям могут отличаться от требований, предъявляемых к жилым помещениям. Это может быть различная звукоизоляция, температурный режим помещения и т.д. Кроме того, жилое помещение должно быть изолированным, в нем должны быть кухня, санузел и т.д. При переводе нежилого помещения в жилое все названные требования должны быть соблюдены. Жилое помещение после перевода должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к нему.

Арбитражный процессуальный кодекс
Бюджетный кодекс
Водный кодекс
Воздушный кодекс
Градостроительный кодекс
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Кодекс административного судопроизводства
Кодекс внутреннего водного транспорта
Кодекс об административных правонарушениях
Кодекс торгового мореплавания
Лесной кодекс
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс
Таможенный кодекс Таможенного союза
Трудовой кодекс
Уголовно-исполнительный кодекс
Уголовно-процессуальный кодекс
Уголовный кодекс

ФЗ об исполнительном производстве

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ
Производственный календарь 2017

Для пятидневной рабочей недели
Закон о коллекторах

Федеральный закон от 03.07.2016 N 230-ФЗ
Закон о национальной гвардии

Федеральный закон от 03.07.2016 N 226-ФЗ
О правилах дорожного движения

Постановление Правительства РФ от 23.10.1993 N 1090
О защите конкуренции

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ
О лицензировании

Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ
О прокуратуре

Федеральный закон от 17.01.1992 N 2202-1
Об ООО

Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ
О несостоятельности (банкротстве)

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
О персональных данных

Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ
О контрактной системе

Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ
О воинской обязанности и военной службе

Федеральный закон от 28.03.1998 N 53-ФЗ
О банках и банковской деятельности

Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1
О государственном оборонном заказе

Федеральный закон от 29.12.2012 N 275-ФЗ
Закон о полиции

Федеральный закон от 07.02.2011 N 3-ФЗ

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд включает в себя следующие платежи и пошлины:

расходы на изготовление проекта перепланировочных работ (цена может существенно различаться, в зависимости от региона);
затраты на изготовление технического плана у кадастрового инженера;
госпошлина за регистрацию права собственности, если это требуется для обращения в муниципальный орган. Для граждан пошлина составляет 2 тыс. рублей, для организаций 22 тыс. рублей;
расходы на нотариальное удостоверение согласия жильцов и собственников.

Перевод квартиры в нежилой фонд в 2017 году лучше осуществлять при поддержке опытного юриста, поэтому в состав затрат необходимо включить стоимость его услуг. Такие расходы полностью оправдают себя, поскольку будут соблюдены все требования законодательных актов и устранены основания для отказа.

20 августа 2019

Недавно вступили в силу изменения в статью 23 Жилищного кодекса Российской Федерации. По новой редакции документа, с 26 июля подать заявление на перевод жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое можно через МФЦ.

Список документов, необходимых к предоставлению, пополнился на два пункта. Раньше заявителю необходимо было принести только:

1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

Сегодня для к вышеперечисленным документам добавились еще и пункты:

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Новые пункты включены 9 июня 2019 года Федеральным законом от 29 мая 2019 года N 116-ФЗ.

Жилищный отдел администрации Выборгского района сообщает, что перевод жилых квартир в нежилой фонд проводится администрацией района.

Для этого через МФЦ или администрацию района пакет документов предоставляет собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо, по месту нахождения переводимого помещения.

Цена технического заключения в А-ЭКСПЕРТ зависит от ряда факторов, среди которых вид объекта, ого площадь и удаленность. В среднем, обследование двухэтажного дома в Московской и Ленинградской области для признания жилым стоит от 20 000 руб. Сроки составляют от 3 дней с момента выезда эксперта на объект.

Перевод объекта из жилого (нежилого) состояния

Перевод жилого дома в нежилой фонд — довольно непростая задача. Конечно, владельцу индивидуального жилья не обязательно спрашивать разрешения соседей. Даже перепланировка может не понадобиться (если в нежилое переводится все строение, а не его часть).

Переоформление дома или его части из категории нежилой недвижимости в жилую — процедура крайне популярная. Раньше владельцы жилья в первых этажах активно занимались переоформлениями своих жилых помещений в нежилые и переоборудованием под офисы и магазины. Но сейчас цена коммерческой недвижимости невысока, а стоимость квартир не падает. Поэтому появилась тенденция на возвращение квартир в жилфонд. Также, предприятия часто переоборудуют и переводят в жилфонд излишки своих площадей, например, для устройства общежитий. Если есть техническая возможность обеспечить нормальную жизнь людей, то такой перевод не проблема.

Отдельный вопрос — перевод нежилого дома в жилой в СНТ, дачных кооперативах. Эта тема — частая причина обращения в А-ЭКСПЕРТ частных лиц. Жилой домик на дачном участке имеет массу преимуществ. Он дороже стоит, и в нем возможно прописаться при желании. Но большинство построек на дачных участках – это так называемые садовые домики. А они не относятся к жилфонду. После начала действия закона No217 «О ведении… садоводства и огородничества», такой тип нежилых строений как садовые домики стало гораздо труднее вывести в категорию жилых.

Фактически оформить садовый дом как жилой с начала 2019 г. можно, только если СНТ расположено в зонах, предназначенных для ИЖС. Это создает массу трудностей для владельцев дачных домов при их переоформлении в жилфонд.

Если вы желаете осуществить перевод нежилой постройки в жилую в вашем СНТ, то убедитесь, что это не запрещено Правилами землепользования и застройки.

Чтобы дачный дом успешно признали жилым, обычно нужна его реконструкция. Ей должна предшествовать экспертиза, выявляющая все недостатки и несоответствия строительным нормам. Для подачи заявления на перевод требуется заключение инженерной экспертной комиссии. Она проверяет строение на соответствие «Техрегламенту о безопасности…».

При проверке оценивается:

Присутствие и состояние необходимых коммуникаций: септика, электричества и пр.
Нормы по теплозащите ограждающих конструкций (стены, крыша, фундамент.)
Санитарные нормы и параметры помещения (высота потолков и т.п.)

По итогам экспертизы для признания садового дома жилым составляется подробное описание жилья и его расположения. В заключительной части делаются выводы о соответствии объекта градостроительным нормам и даются рекомендации по перепланировке, переоборудованию. Все это нужно сделать на этапе подготовки к подаче заявления для признания дома жилым.

Подробная процедура перевода садового домика в жилфонд прописана в Постановлении №47 под названием «Порядок признания садового дома жилым», от 28.01.06. Компетентное обследование от А-ЭКСПЕРТ поможет вам оценить расходы по переводу и попросту избежать отказа.

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Исключение квартир из жилфонда производится часто. В основном, оно касается недвижимости на первых и цокольных этажах многоквартирных домов, которую хозяева желают сдать в аренду, продать для коммерческого использования. Чтобы выполнить такую операцию, следует знать:

Инициатива перевода должна исходить только от собственника жилья. Никакие другие лица и организации не могут просить о переводе квартиры в нежилое состояние. Если недвижимость в долевой собственности, то нужно нотариально заверенное заявление от всех владельцев.
Требуется получить согласие соседей на коммерческое использование недвижимости.
На квартире не должно быть никаких обременений (кредитов, ареста, коммунальных задолженностей).
Она должна быть изолирована от жилой части дома (никаких переходов и дверей в жилую часть), иметь 2 отдельных входа с улицы. Для выполнения последнего пункта, естественно, нужна оформленная перепланировка. А перед ней необходима экспертиза помещения и выполненный по рекомендациям проект.

При переводе квартиры в нежилое состояние придется проверить ее на соответствие пожарным, санитарным, градостроительным, экологическим и прочим нормам, для чего обращайтесь в А-ЭКСПЕРТ!

Вот базовый список необходимых документов:

Заявление о переоформлении недвижимости от ее владельца.
Документы, подтверждающие право собственности.
Внутренний паспорт владельца.
Заключения из СЭС и ряда других инстанций о соответствии объекта нормам.
Кадастровый паспорт недвижимости.
Поэтажный план. Если речь идет о квартире, то план этажа, на котором она находится.
Проект перепланировки (если в ней есть необходимость).

Документы предоставляются в МФЦ или прямо в муниципалитет. Решение местного органа власти о переводе в жилой фонд или из него собственник должен получить в течение 45 дней после подачи документов. Если решение положительное, то в дальнейшем подайте в МФЦ заявление, чтобы внести изменения в ЕГРН. Если же ответ отрицательный, то есть возможность обратиться в суд для решения вопроса. Мы также готовим заключения для суда. Звоните!

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

АДМИНИСТРАЦИЯ г.БАРНАУЛА

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

От 10.11.2015 №2111

Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение»

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 №210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», постановлением администрации города от 12.02.2015 №188 «Об утверждении Порядка разработки и утверждения административных регламентов предоставления муниципальных услуг на территории городского округа — города Барнаула Алтайского края, проведения экспертизы их проектов»
ПОСТАНОВЛЯЮ:
1. Утвердить Административный регламент предоставления муниципальной услуги «Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение» (приложение).
2. Признать утратившим силу постановление администрации города от 26.07.2012 №2137 «Об утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Принятие документов, а также выдача решений о переводе или об отказе в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое помещение».
3. Пресс-центру (Павлинова Ю.С.) разместить постановление на официальном Интернет-сайте города Барнаула.
4. Контроль за исполнением постановления возложить на заместителя главы администрации города Франка В.Г.

Первый заместитель главы администрации
города, руководитель аппарата П.Д.Фризен
Дата публикации: 11.11.2015 14:48:00

На первом этапе следует собрать необходимую документацию, написать заявление и обратиться с ним в межведомственную комиссию с просьбой разрешить перевести недвижимое имущество из жилого фонда в нежилой.

Примечание! Если в помещении была проведена перепланировка, но владелец ее не узаконил, перед прохождением комиссии ее следует узаконить, иначе заявление будет отклонено.

Сначала собственник помещения или его доверенное лицо собирает документы для предоставления в ДУИ в межведомственную комиссию с целью получения разрешения перевести помещение с жилого в нежилое.

Пакет документов состоит из:

Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

После того как будут собраны все бумаги, собственник или его доверенное лицо должны обратиться в ДУИ для получения разрешения на перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой, написав заявление с указанием причины перевода.

На третьем этапе необходимо зарегистрировать собственнические права на помещение в УФРС. Для этого собственнику помещения или доверенному лицу следует обратиться в УФРС, предоставив определенный пакет документов, состоящий из оригиналов и копий. Он представлен:

паспортом или доверенностью;
протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

Вместе с документами подается заявление, которое заполняется специалистом УФРС и подписывается собственником помещения или доверенным лицом. После подачи заявления следует оплатить государственную пошлину за регистрацию собственнических прав в размере 1000 рублей.

Специалист заберет копии и оригиналы предоставленных заявителем документов и выдаст расписку об их принятии для проведения регистрации. В расписке будет указана дата их получения. Также сотрудник УФРС сообщит заявителю дату получения собственнического свидетельства и документов. В назначенный специалистом день необходимо прийти за документом, предварительно взяв с собой паспорт и расписку.

Для перевода жилой квартиры в нежилую недвижимость нужно:

Получить проект перепланировки.
Согласовать изменения с соседями.
Подать документы в администрацию для согласования перепланировки.
Провести строительные работы.
Получить акт обследования и заключение о соответствии помещения требованиям.
Получить решение о переводе.
Внести корректировки в ЕГРН.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Если администрация дала согласие на перепланировку, можно приступать к строительным работам. Договор нужно заключать с организацией, имеющей допуск СРО. Важно, чтобы работы проводились в соответствии с проектом, иначе их не примут.

Когда работы будут завершены, нужно подать в администрацию уведомление. Комиссия в составе сотрудников жилищного отдела, МЧС, архитектуры и других ведомств проверит, соответствует ли помещение установленным требованиям. Если есть недочеты, на их устранение дадут несколько дней. Если все в порядке, оформляется приемочный акт.

Первое что следует учесть разбирая этот вопрос, это то, что жилое помещение нельзя использовать для ведения коммерческой деятельности. Поэтому если собственник жилого помещения решил организовать свой бизнес, используя его квадратные метры, ему необходимо сделать квартиру нежилой.

Прежде чем перевести жилое помещение в нежилое, следует внимательно изучить требования ЖК РФ и градостроительное законодательство.

Перед тем, как заняться данным вопросом, необходимо учесть, что перевод можно провести только, если квартира находится на первом этаже многоэтажки либо выше первого, но ее комнаты, располагаются под квартирой, которая уже не является жилым помещением и используется в коммерческих целях.

Также нужно учитывать и тот факт, что не все помещения могут стать нежилыми. Перевести помещение из жилого фонда в нежилой не удастся, в случае, если:

в помещении, готовящемся к переводу нет отдельного входа и оборудовать его не представляется возможным.
помещение будет использовано для совершения молебен или прочих религиозных процедур;
квартира, переводимая в нежилой фонд имеет жилые комнаты либо ее используют для постоянного проживания;
собственнические права на переводимое помещение имеют обременения;
помещение располагается в съемном доме, используемом в социальных целях.

Только приняв во внимание всю вышеперечисленную информацию, можно начинать подготовку к переводу помещения жилого типа в нежилое.

Пакет документов состоит из:

Экспликации и поэтажного плана помещения. Для получения доверенности необходимо обратиться в ДУИ. Она необходима для заказа экспликации и поэтажного плана помещения в БТИ. Для этой цели следует написать заявление, предъявив паспорт или нотариальную доверенность, если сбором документации занимается доверенное лицо. Также, может понадобиться документ, подтверждающий собственнические права на помещение и договор основания. Сроки получения доверенности составляют один месяц. После того как доверенность будет получена, собственник или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает поэтажный план с экспликацией. Для этого нужно написать заявление и приложить к нему те же документы что и для ДУИ.
Технического паспорта и плана помещения. Его можно заказать в МФЦ или БТИ.
Заключения пожарного надзора. В документе отражается соответствие помещения всем необходимым пожарным нормам. Для его получения следует обратиться в УГПН и написать заявление, после рассмотрение которого специалист по пожарному надзору выедет на объект и проверит его на соответствие пожарной безопасности. После осмотра он сообщит, когда будет готово заключение.
Заключения санитарно-эпидемиологического надзора. Для его получения следует обратиться в СЭС с заявлением, после чего на объект выедет специалист, осмотрит его на соответствие санитарным нормам и сообщит, когда можно будет забрать готовое заключение.
Справки ДЕЗ. Документ содержит информацию о предназначении всех помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, которые также будут переведены в нежилой фонд. Справку необходимо взять в ЖЭУ, обратившись туда с заявлением, паспортом или нотариально заверенной доверенностью и документом, подтверждающим собственнические права на помещение.
Согласия соседей. Если квартира находится в многоквартирном доме, то без согласия соседей обойтись не удастся. Чтобы его получить следует созвать собрание собственников всех квартир, находящихся в доме. Для созыва собрания необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о просьбе разрешить провести очередное или внеочередное собрание собственников дома. Если принято решением созывать внеочередное собрание, что делается чаще всего, то перед его проведением, следует известить каждого собственника в письменном виде не позже чем за десять дней до сборов. Собрание будет законным только в случае, если на нем будут присутствовать не меньше 50% собственников квартир дома, в котором находится жилье для перевода в нежилой фонд. Решение о переводе квартиры из жилого в нежилое состояние будет иметь легитимность только в том случае, если его будут принимать не меньше 2/3 собравшихся собственников. По окончании собрания следует составить протокол.
Технического заключения. Данный документ можно получить в ЖЭУ или управляющей компании. Для его выдачи необходимо написать заявление, представить паспорт и документ, подтверждающий собственнические права на помещение. В готовом заключении будет описано техническое состояние здания. Однако следует учесть, что оно не должно быть в аварийном состоянии, а дом, в котором оно находится не должен предназначается под снос.
Выписки из домовой книги. Ее можно получить в паспортном столе. Документ представляет собой подтверждением того, что в помещении, которое будет переведено в нежилой фонд никто не прописан. Срок действия выписки составляет всего две недели, поэтому ее необходимо оформлять в последнюю очередь.
Проекта на перевод квартиры из жилого фонда в нежилой. Для его оформления следует обратиться в лицензированную проектную компанию.

На втором этапе собственнику или доверенному лицу необходимо обратиться в БТИ или в Многофункциональный Центр для того, чтобы определить стоимость процедуры перевода.

Доверенному лицу или всем владельцам жилой недвижимости, которая будет переводиться в нежилой фонд, следует обратиться в МФЦ и БТИ. Для этого необходимо написать заявление и приложить к нему оригиналы и копии документов, представленных:

паспортом;
документом, подтверждающим собственнические права на недвижимость;
протоколом межведомственной комиссии;
техническим паспортом, поэтажным планом и экспликацией;
доверенностью, заверенной у нотариуса, если процедура перевода возложена на доверенное лицо;
учредительными документами компании, если вопросом занимается юридическое лицо.

После получения документов отдел приватизации и управления жилым фондом определяет стоимость перевода, и составляет протокол с утвержденными расценками. Прежде чем получить протокол, заявителю следует оплатить разницу в цене.

Важно знать! Рассчитывая стоимость, БТИ руководствуется районом, в котором расположено помещение, техническим состоянием дома, возможностью использования помещения для проведения коммерческой деятельности, наличием рядом с ним помещений такого же плана, удобством объекта в эксплуатации. В некоторых случаях могут быть учтены и другие критерии.

паспортом или доверенностью;
протоколами БТИ и межведомственной комиссии;
учредительными документами, если обращается юридическое лицо.

При изменении статуса помещения, расходы не фиксированы и в каждом отдельном случае индивидуальны. При оформлении процедуры перевода, собственнику будет необходимо сделать ряд платежей, представленных:

разницей в стоимости нежилой недвижимости при расчетах БТИ;
услугами, которые предоставляет БТИ при подготовке техпаспорта, а также справки о ценовой разнице до перевода жилой квартиры в нежилой фонд и после его проведения;
услугами нотариуса, касающимися оформления копий документов, подтверждающих собственнические права на недвижимость и доверенности при необходимости;
государственной пошлиной на проведение регистрации недвижимости как нежилой;
услугами лицензирующей организации, составляющей проект на перепланировку или переустройство квартиры, если это будет необходимо.

Планируете успешный бизнес? Решение задачи – перевод жилого помещения в нежилое помещение. Процедура позволит перепрофилировать объект: офис, магазин, мастерская, мини цех. Законодатель разрешает собственнику изменить не только правовой статус недвижимости, но и порядок ее использования. Повышается стоимость объекта, можно организовать любой тип деятельности.

Муниципальное образование Алагирский район

Порядком перевода жилого помещения в коммерческое нежилое предусмотрено, что изменение статуса должны одобрить соседи.

Заранее проинформируйте, чем будете заниматься. Отказы связаны с тем, что человек планирует организовать вредную для здоровья деятельность или причиняющую дискомфорт – бар, парикмахерская.

Получайте не согласие прописанных или проживающих граждан соседних квартир, а именно собственников. Они давно отсутствуют – попробуйте связаться. Необходимо для того, чтобы провести общее собрание жильцов, заручиться поддержкой.

Как действовать:

При переводе помещений из жилого в нежилой фонд обращайтесь к ТСЖ или управляющей компании. Пишите заявление с просьбой рассмотреть вопрос на очередном собрании жильцов. Другой вариант – инициировать внеочередное мероприятие. Придется за 10 дней уведомить граждан о событии письменно, указать причину, дату. Практически сложная задача. Оптимальное решение – лично пообщаться с людьми, передать письмо.
Собрание считается правомерным, когда принимали участие больше половины собственников. Голосов «за» перевод должно быть не меньше 2/3.
Составляется протокол с результатами собрания.

Важно! Перевод квартиры в нежилое помещение допустим без получения разрешения от соседей.

Это возможно, если смена статуса недвижимости не затронет общую собственность всех владельцев квартир:

лифт;
лестница;
технический этаж;
крыша;
подвал;
лестничная площадка;
несущие конструкции;
помещения для общего пользования или обслуживания жильцов.

Трудно доказать, что человек не нарушает интересы других. Лучше получить согласие заранее.

Если ТСЖ нет, как перевести жилище в нежилое помещение без организации всеобщего собрания? Лично посетить каждого, попросить оставить подпись (протокол). Созывать самостоятельно собрание, заручиться поддержкой большей части соседей.

Причина – гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов. Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано – выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

Другая причина – человек подал документы в несоответствующую структуру власти, которая не занимается переводом.

Главное препятствие – технические моменты, установленные при ревизии объекта:

План перепланировки, переустройства помещения не совпадает с реальной картиной.
Квартира не отвечает требованиям законодателя – безопасность эксплуатации, пожарная охрана, наличие вентиляции, работоспособность коммуникаций.
Ограничения, установленные ЖК РФ – выявится, что постоянно проживают люди, а деятельность опасна для окружающих.

Получив отказ, необходимо устранить несоответствия, снова подать пакет документов. Ситуация повторилась – можно обжаловать действия чиновников в суде.

Важно! При негативном результате, заявителю придется начинать всю процедуру перевода недвижимости из жилой в нежилую, приводя помещение в полное соответствие. Это невыгодно – теряете деньги, время, получая новые заключения, оформляя техническую документацию.

Ознакомьтесь с пошаговой инструкцией при переводе жилого помещения в нежилое:

Посетить территориальный отдел Департамента управления имуществом – запросить план всех этажей и экспликацию строения. Документ выдается по истечению 30 дней.
Обращение в БТИ – получение технического паспорта объекта, графического плана.
Оформляем разрешение от санитарной, пожарной службы.
Получаем справку ДЕЗ.
Подписи соседей.
Заявление на имя главы УК, выдаст заключительный отчет о техническом состоянии многоквартирного дома.
Выписка из домовой книги – информация о прописанных, проживающих гражданах.
Заказываем проект (специализированные организации) перепланировки.
Подача заявки в Департамент имущества о переводе квартиры из жилого фонда в нежилой. Комиссия на протяжении 45 дней рассмотрит обращение, вынесет решение.
БТИ – структура обязана предоставить расчеты, определяющие стоимость смены статуса помещения.
Получаем протокол жилищной комиссии о цене.
Подаем бумаги в Росреестр – допустимо через МФЦ, лично.
Оплачиваем государственную пошлину.

Заключительный этап – получение регистрационного свидетельства о праве собственности на объект.

У помещения несколько собственников? Целесообразно оформить доверенность на одного человека, будет представлять интересы всех.

Следуя инструкции провести процедуру несложно.

Есть подводные камни:

Банк не одобрит смену статуса жилья, если оно куплено по ипотеке, является залоговым имуществом по обязательствам, выставляется на торги за неуплату долгов.
Согласие соседей – преграда. Добиться большинства голосов сложно, но можно заранее гарантировать жильцам: отсутствие шума, неприятных запахов, мусора.

Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

При строительстве выхода на улицу, внимательно отнеситесь к обустройству прилегающей территории. Недопустимо без разрешения спиливать деревья, «выступать» на проезжую часть, преграждать места для остановки общественного транспорта.

Проанализируйте, где можно расположить пандус для инвалидов – обязательное условие. Угол наклона, длина, наличие перил – проверят во время ревизии проекта, сдачи в эксплуатацию.

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

Заявление владельца.
Свидетельство о праве собственности.
План.
Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?
О новом законе
Нужно ли получать согласие соседей?
Правила кворума для общего собрания
Подготовка к общему собранию
Как оформляются результаты собрания
Требования и санитарные нормы
Какие документы нужны для перевода жилого помещения в нежилое?
Куда подавать документы?
Пошаговая инструкция: как перевести жилое помещение в нежилое
Какие сложности могут возникнуть?
- Перепланировка
- Отказ
- Процедура перевода через суд

Перечень документов, требуемых для смены статуса объекта, указан в ст.23 ЖК РФ. Заинтересованному лицу необходимо подготовить:

заявление;
правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, вступившее в силу судебное решение, нотариальное свидетельство и т.д.);
техпаспорт жилья;
поэтажный план многоэтажки, в которой расположена квартира;
проект переустройства и/или перепланировки;
согласие на перевод от собственника каждой примыкающей к помещению квартиры;
протокол общего собрания жильцом многоквартирного дома, включающий согласие на перевод (вместе с реестром собственников, бланками и прочими документами).

Если заявление будет подавать не лично собственник переводимой квартиры, а его представитель, требуется также нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями.

Обратите внимание: заявитель может не предоставлять техпаспорт, поэтажный план и правоустанавливающие документы. В этом случае уполномоченный орган запросит их самостоятельно.

Рассмотрим алгоритм перевода жилого дома в нежилое здание более подробно. Четко придерживайтесь описанных ниже действий, чтобы добиться положительного результата.

Выясните, возможен ли вообще перевод квартиры в нежилое помещение

Как известно, не из любой квартиры можно сделать офис или магазин. Например, если квартира находится на втором этаже, а под ней расположено тоже жилое помещение, перевод невозможно будет осуществить даже в том случае, если все жильцы многоэтажного дома будут не против.

Для этого следует обратиться в организацию, входящую в СРО проектировщиков. Предоставьте специалистам техническую документацию на квартиру, а также обеспечьте доступ в свое жилье. В проекте будут содержаться сведения о применяемых нормативных актах, о планируемых видах работ и т.д. В документ также включается графическая часть – план помещения после перепланировки, схемы расположения отопительных приборов, трубной разводки и т.д.

Уполномоченный орган обязан принять решение о возможности/невозможности перевода в течение 45 суток с момента получения необходимых документов от заявителя. Однако в отдельных субъектах могут устанавливаться более сжатые сроки: например, в Москве услуга будет оказана в течение 34 суток.

Заявитель уведомляется о принятом решении в течение 3 рабочих дней. Также уведомляются об этом собственники квартир, примыкающих к переводимому помещению.

Если заявитель получил положительное решение, необходимо приступить к проведению необходимого комплекса работ. Очень важно четко следовать проекту – в ином случае работы не примут.

После того, как работы по перепланировке/переустройству будут завершены, собственнику необходимо пригласить комиссию для проверки соблюдения установленных требований. Если замечаний нет, оформляется акт приемочной комиссии. Далее собственнику необходимо заказать новый технический план помещения.

По оценкам экспертов, квартира на первом этаже или в жилом цоколе стоит на 10-15% ниже аналогичных, но более высоких помещений. Столь смелый тезис захотелось проверить на практике, и не где-нибудь, а в Москве. Соответствует ли действительности? После долгих поисков удалось отыскать две квартиры одинаковой площади, в схожих районах, но с разительно отличающейся ценой.

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.