Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка недвижимости по договору долевого участия». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Одна из основных выгод – это юридически верное оформление документов компании-застройщика. Страховая компания самостоятельно при составлении соответствующего обязательства проверяет финансовое положение застройщика и подтверждает наличие достаточного капитала для продолжения строительства. Кроме того, проверяются права на участок и правильность заполнения всех разрешительных документов.
Причем, чем раньше заключить договор, тем дешевле будет стоить недвижимость – но, с другой стороны, придется дольше ждать окончания строительства.
Действия по приобретению жилья у застройщика в целом одинаковые вне зависимости от способа заключения договора. Пошаговая инструкция такова:
- поиск застройщика и подходящего объекта для покупки;
- определение цены и способа оплаты;
- заключение договора;
- проведение оплаты – наличным расчетом, переводом, через банк и т.д.;
- в случае наличия рассрочки – оплата минимальных взносов на протяжении оговоренного срока;
- ожидание завершения строительства;
- проверка и принятие квартиры;
- оформление прав собственности.
Успеть купить по ДДУ: какие жилые комплексы продаются по «старой схеме»
Если для приобретения недвижимости планируется оформить ипотечный кредит, то в первую очередь необходимо выбрать банк, предлагающий наиболее выгодные условия — и только после этого саму недвижимость (т.к. заемщик может выбрать квартиру только из вариантов, предложенных банком — а они соглашаются сотрудничать не со всеми строительными компаниями). Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:
- Наличие обязательных страховок (согласно законодательству обязательно наличие страховки залогового объекта, но некоторые кредитные учреждения обязывают заемщиков приобрести дополнительные, что неизбежно влечет за собой незапланированные траты);
- Размер штрафов в случае просрочки (условия у банков различны и если в одном случае кредитное учреждение предусматривает наложение небольших штрафов, то в других их размер может превышать сумму ежемесячного платежа);
- Наличие дополнительных платных услуг, использование которых является обязательным.
Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами — рекомендуется уделять внимание отрицательным т.к. именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае — как положительные, так и отрицательные.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены.
Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.
Он наиболее полно защищает интересы вкладчика и предусматривает полную ответственность застройщика за любые нарушения в ходе строительства. Также он страхует риск двойной продажи – производится регистрация договора в Росреестре, поэтому застройщик не сможет реализовать одну квартиру разным дольщикам.
Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:
- Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
- Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
- В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
- Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
- После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
- Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.
Если после изучения всех документов и отзывов застройщик показался надежным, тогда стоит инвестировать в договор миллионы рублей.
Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».
Застройщик подойдет к делу куда ответственнее, если в договоре прописать формат ответственности за волокиту со сдачей дома. Если второй стороной в договоре выступает гражданин, закон установил штраф в 1\150 официальной ставки ЦБ за сутки проволочки.
Также важно знать, что застройщик вправе заключать ДДУ только в установленных ФЗ-214 случаях:
- Компания осуществила государственную регистрацию права земли, на которой она планирует осуществить строительство. Земля может быть как собственностью застройщика, так и находиться в аренде.
- Застройщиком должно быть получено разрешение на строительство дома, выдаваемое Госстройнадзором. Это разрешение подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента.
- Уставной капитал компании должен быть оплачен в полном объеме. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади объекта долевого строительства и колеблется от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей.
- В отношении компании не проводится процедура ликвидации (данные сведения возможно уточнить в налоговой, на сайте Высшего Арбитражного суда или Вестника государственной регистрации — эта информация находится в открытом доступе и ее может получить любой желающий).
- Компания, планирующая осуществлять строительство, не была признана арбитражным судом банкротом.
- Застройщик не занесен в реестр недобросовестных участников аукционов, связанных с земельными участками.
- Строительная компания не занесена в реестр недобросовестных поставщиков, подрядчиков либо исполнителей.
- Если в отношении строительной фирмы не было вынесено решения о приостановлении деятельности.
- У компании нет задолженности по налогам и сборам, а также другим обязательным платежам.
Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы.
Это означает, что, заключая договор с застройщиком и внося средства за покупаемую квартиру, будущий собственник покупает не саму квартиру, а право требовать ее оформления в собственность на свое имя в будущем, когда дом будет сдан. Причина в том, что еще не построенное жилье не является собственностью и поэтому не может быть продано или куплено.
Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости.
Необходимый пакет документации
Частное инвестирование возведения недвижимости, а именно так характеризуют «долевку», на пике популярности.
Пожалуй, это наиболее распространенный вопрос, который задают будущие покупатели квартиры, когда хотят вложить деньги в недвижимость, и как правило, те, кто не остро нуждаются в жилье на данный момент.
Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.
Еще можно присудить моральный вред, но он по практике не превышает двух — трех десятков тысяч рублей. Но все указанные цифры может именно присудить, а не выплатить! Это все, на что вы можете рассчитывать по ДДУ, обратившись в суд. Физически, денег суд вам не выплатит.
Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир.
Другая особенность способа покупки жилья заключается в сроке получения права собственности на квартиру. Покупатель получает ее только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и будет подписан акт передачи.
Опасности предварительного договора
Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг (в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны).
Пару вопросов !!! Дом еще строится, вычет получить можете,но если будет подписан Акт приема-передачи квартиры !!! Это как ? подписать Акт,что получила квартиру в доме,который еще строится и не введен в эксплуатацию ?
ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.
Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади. Пока дом строится, то цены на квартиры в нем непрерывно растут, и этот процент прироста в несколько раз выше, чем по вкладам в банке.
Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком.
Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов.
По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным.
Договор долевого участия – это дальнейшая гарантия защиты своих прав и имущества. А, учитывая, какие суммы денег приходится инвестировать в стройку, нельзя пренебрегать помощью опытного юриста. Малейшая оплошность при составлении соглашения и договор может считаться недействительным.
Большинства подводных камней позволяет избежать грамотно заключенный договор. Так, в нем можно истребовать назад деньги в случае «заморозки» новостройки, а также неудовлетворительном качестве жилья и в других ситуациях.
Пункт о страховании требует пристального внимания, поскольку именно от правильного оформления данного документа зависит гарантия возврата вложенных денежных средств. Здесь же указывается гарантийный срок, который по общему правилу составляет 5 лет.
Основная функция — страхование вкладов населения. Участие в системе страхования обязательно для всех банков, имеющих право на работу с частными вкладами, а вклады считаются застрахованными со дня включения банка в реестр банков — участников системы обязательного страхования вкладов.
Важно учитывать основной минус подобного соглашения – в случае расторжения ДДУ, лицо, в отношении которого была совершена процедура переуступки прав, может рассчитывать только на ту сумму, которая прописана в договоре, а не на уплаченную фактически.
Параметр запрещено изменять девелопером в одностороннем порядке. Если соглашение не допускает движения стоимости, будьте уверены: квартира перейдет вам по первоначальной цене.
На каждом этапе сделки важно проявлять особую внимательность, которая поможет избежать неприятных последствий.
Покупка на этапе постройки дома всегда дешевле, чем готовые квартиры
Если застройщик отказывается регистрировать такое соглашение или требует выплаты денег до его подписания, то высока вероятность того, что вы не только не получите квартиру в готовом доме, но и не сможете вернуть свой аванс.
Кроме всего прочего, договор обязательно должен пройти государственную регистрацию. Учитывая множество нюансов и спорных вопросов, помощь юриста в данном случае просто необходима.
Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже – она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения.
Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:
- Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
- Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
- Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
- К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
- Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
- ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.
С момента заключения ДДУ стороны приступают к выполнению своих обязательств. Застройщик строит, дольщик платит. Если все обошлось без эксцессов, через полтора-два года к указанной дате вместо ровной площадки должен стоять новый дом с квартирами дольщиков.
Соглашение о долевом участии не является договором купли-продажи. Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице.
Предположим цель покупки недвижимости у вас чисто инвестиционные, т.е. вы не нуждаетесь в жилье, а просто хотите выгодно вложить деньги. На состояние 2019 года средний процент по вкладам в банках составляет минимум 4% (к примеру в сбербанке), максимум 10% (МКБ,ВТБ, альфа-банк).