ФЗ 214 последняя редакция 2022 об участии

Принят Государственной Думой 7 июля 2020 года

Одобрен Советом Федерации 8 июля 2020 года

Статья 1

• Арбитражный процессуальный кодекс РФ

• Бюджетный кодекс РФ

• Водный кодекс Российской Федерации РФ

• Воздушный кодекс Российской Федерации РФ

• Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ

• ГК РФ

• Гражданский кодекс часть 1

• Гражданский кодекс часть 2

• Гражданский кодекс часть 3

• Гражданский кодекс часть 4

• Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Жилищный кодекс Российской Федерации РФ

• Земельный кодекс РФ

• Кодекс административного судопроизводства РФ

• Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ

• Кодекс об административных правонарушениях РФ

• Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ

• Лесной кодекс Российской Федерации РФ

• НК РФ

• Налоговый кодекс часть 1

• Налоговый кодекс часть 2

• Семейный кодекс Российской Федерации РФ

• Таможенный кодекс Таможенного союза РФ

• Трудовой кодекс РФ

• Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ

• Уголовный кодекс РФ

• ФЗ об исполнительном производстве

• Закон о коллекторах

• Закон о национальной гвардии

• О правилах дорожного движения

• О защите конкуренции

• О лицензировании

• О прокуратуре

• Об ООО

• О несостоятельности (банкротстве)

• О персональных данных

• О контрактной системе

• О воинской обязанности и военной службе

• О банках и банковской деятельности

• О государственном оборонном заказе

• Закон о полиции

• Закон о страховых пенсиях

• Закон о пожарной безопасности

• Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств

• Закон об образовании в Российской Федерации

• Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации

• Закон о защите прав потребителей

• Закон о противодействии коррупции

• Закон о рекламе

• Закон об охране окружающей среды

• Закон о бухгалтерском учете

  Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

  • Распоряжение Правительства РФ от 22.01.2020 N 56-р (ред. от 19.11.2021)

    «Об утверждении структуры Аппарата Правительства Российской Федерации и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации»

  • Постановление Правительства РФ от 17.11.2021 N 1961

    «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 441»

  • Постановление Правительства РФ от 17.11.2021 N 1962

    «О внесении изменения в рекомендуемый перечень государственных и муниципальных услуг, предоставление которых может быть организовано по принципу «одного окна» в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг»

  • Паспорт федерального проекта

    «Совершенствование управления в сфере туризма» (утв. Ростуризмом)

  • Паспорт федерального проекта

    «Развитие туристической инфраструктуры» (утв. Ростуризмом)

  • Паспорт федерального проекта

    «Повышение доступности туристических продуктов» (утв. Ростуризмом)

  Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

  Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

  Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

  Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:

  • Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
    • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
    • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
    • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

  ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ПО 214-ФЗ

  Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

  • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
  • деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
  • застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
  • у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
  • вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
    • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
    • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
    • с заключением экспертизы по проектной документации,
    • с правом застройщика на земельный участок,
    • с проектной декларацией,
    • и со всеми изменениями этих документов за все время.

  Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

  • иметь судимости за экономические преступления;
  • иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
  • иметь наказание в виде административной дисквалификации.

  Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

  Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

  Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

  Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

  Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

  • Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
    • страхования ответственности застройщика,
    • специальных банковских счетов «эксроу»,
    • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
  • К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
  • К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.

  Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

  Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

  Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

  ФЗ 214 Об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году

  Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

  Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство. Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке). Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

  Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

  Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

  Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.

  Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

  Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.

  Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.

  Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:

  1. Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
  2. Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
  3. Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
  4. Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
  5. В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
  6. Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
  7. Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.

  Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.

  Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.

  ФЗ-214 о долевом строительстве в редакции 2020 г.

  Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.

  Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.

  В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.

  • заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
  • публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.

  Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).

  На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.

  Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.

  С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.

  На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:

  • ввод дома в эксплуатацию;
  • наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.

  При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.

  Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.

  Суть таких счетов в рамках долевого строительства:

  • деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
  • средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
  • после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.

  Итак, разберемся — что такое ФЗ 214, чем он защищает дольщиков? Данный Федеральный закон регламентирует правовые и финансовые взаимоотношения застройщиков и дольщиков. Особенность 214 ФЗ: правовая составляющая отношений между дольщиками и застройщиком основана на подписании между сторонами договора долевого участия в строительстве объекта недвижимости. Подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в Росреестре документ дает право в дальнейшем на получение дольщиком купленной недвижимости в собственность. Право собственности на готовую квартиру, машино-место и т.п. передается ему только после сдачи здания в эксплуатацию.

  ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

  • Раздел Классификатор ISO
    • Раздел Нормативно-правовые документы по ценообразованию

  А также в:

  • Раздел Строительство
    • Раздел Нормативно-правовые документы
      • Раздел Инвестиции, финансы

  А также в:

  • Раздел Строительство
    • Раздел Нормативно-правовые документы
      • Раздел Градостроительство, жилищная политика, жилищное строительство

  А также в:

  • Раздел Строительство
    • Раздел Нормативно-правовые документы
      • Раздел Возведение объектов, реконструкция

  А также в:

  • Раздел Строительство
    • Раздел Нормативно-правовые документы
      • Раздел Собственность, имущество

  А также в:

  • Раздел Строительство
    • Раздел Нормативно-правовые документы
      • Раздел Ценообразование в строительстве

  1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

  2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении.

  Положения части 3 статьи 4 согласно Федеральному закону от 17 июля 2009 г. № 147-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года.

  3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

  4. Договор должен содержать:

  1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

  2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

  3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

  4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

  5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

  5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

  6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

  7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

  1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

  2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

  3. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

  4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

  5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

  6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

  1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

  2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

  2) соразмерного уменьшения цены договора;

  3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

  3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

  4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

  5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

  5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

  6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

  7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

  1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

  2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

  3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

  4. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

  5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

  6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

  1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

  2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

  3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

  4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

  5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

  1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

  2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

  3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

  4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

  2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

  3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

  4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

  5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

  В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

  Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу с 1 апреля 2005 года призван урегулировать отношения застройщика и будущего владельца квартиры, дольщика. Благодаря ему у покупателя еще не построенной квартиры значительно меньше шансов оказаться без жилья и денег в результате мошенничества строительной фирмы. Этот закон дает возможность избавится от множества проблем, связанных с подобной покупкой, но всех их он решит не в силе, поскольку многие застройщики не согласны с ним.

  Закон 214-ФЗ в первую очередь должен защитить покупателей квартир от тех застройщиков, которые изначально создают фиктивные фирмы и существуют лишь для сбора средств с покупателей и двойной перепродажи квартир разным владельцам. Также, формулировка закона позволяет покупателям уберечься от незаконных действий застройщика, произвольного внесения изменений в документацию дома и его проект. Таким образом все «серые» схемы, связанные со строительством, не имеют путей к реализации, а на стороне клиентов фирмы застройщика оказывается важная веха – ДДУ, договор долевого участия.

  ДДУ или договор долевого участия, это документ, который является основным документом, что подтверждает права покупателя на его собственность. Кроме того, ДДУ выступает однозначной гарантией безопасности вкладчика, поскольку он должен быть зарегистрированным в Росреестре в обязательном порядке. Также, перед тем, как зарегистрировать первый ДДУ в новом проекте, госслужащий регистратуры должен лично проверить все документы застройщика, которые относятся к земельному участку, где будет возводиться здание и разрешения необходимые для строительства. Благодаря таким мерам предосторожности, каждый вкладчик может быть уверен в том, что он вкладывает свои деньги в реальную стройку, где в результате получит квартиру, которая будет полностью соответствовать заявленному проекту. Иными словами – из-за подобных правил шанс сделать вложение в мошенническую схему, минимален. Во многом на это повлияла также и информированность вкладчиков, поскольку застройщик, по закону 214-ФЗ должен выложить всю проектную документацию, касающуюся строительства и задействованных в нем субъектов, в открытом источнике. Таким образом покупатель сможет ознакомить со всеми деталями будущего строительства.
  Мошеннические схемы

  По мнению экспертов, закон 214-ФЗ хоть и внес некоторую ясность в отношения покупателя и застройщика, позволив первому выбрать надежный объект, всех проблем с недвижимостью он не решил. Как показывает практика, даже от двойных продаж квартир этот закон не в силах защитить. Дело в том, что обязательной регистрации подлежит только договор ДДУ. Другие виды договоров и схем не нуждаются в такой регистрации, поэтому застройщик может повторно продать квартиру по договору купли – продажи или другим способом. Также, повторную продажу можно провернуть и по тому же ДДУ, заключив сделку с несколькими покупателями еще до его внесения в Росреестр. Это вполне реализуемо, поскольку сроки регистрации, на первый договор – месяц, а на последующие 5 дней, что установлены законом, не всегда получается соблюдать. Также, не стоит исключать возможности того, что регистратор может находиться в сговоре с застройщиком.

  В любом случае, закон 214-ФЗ позволяет уберечься от мошенничества на законных схемах, а в случае нескольких владельцев одной квартиры суд будет на стороне тех, чей ДДУ был первым внесен в Росреестр.

  ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» редакция 2021 года

  К сожалению, 214 не может защитить покупателей жилья и от долгостроя, хотя срокам строительства в документе посвящена целая статья 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Согласно этой статье в ДДУ застройщик должен обозначить срок, в который он обязуется передать квартиру дольщику, причем во всех договорах указывается один и тот же срок. «Иное допускается только если дом многосекционный, тогда застройщик вправе установить разные сроки для разных блок-секций, но надо учитывать, что секция считается секцией только когда она имеет отдельный подъезд и отдельный вход на придомовую территорию», — отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»).

  Естественно, застройщик обязуется соблюдать этот срок, а если не выполняет обязательство, то платит неустойку (пенни) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по договорам, где дольщиком выступает юридическое лицо, и в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ по договорам, заключенным с физическими лицами. «Собственно эта мера ответственности является одним из основных стимулов застройщика для завершения строительства в установленные сроки», — утверждает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). Но как отмечает Наталия Иванова, директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний ПИК, уплата неустойки, тем не менее, не гарантирует сдачу объекта к намеченной дате. И к тому же закон 214 разрешает переносить сроки сдачи объекта, причем неограниченное число раз. Единственно, что должен для этого сделать застройщик — предупредить дольщика о сдвиге не менее чем за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ или в дополнительном соглашении. Известны случаи, когда сроки сдвигались в течение 3-5 лет, а иногда доходило и до 10.

  Правда, участник долевого строительства тоже имеет право голоса и может отказаться от новых условий, требовать выплату пенни, а по истечении двух месяцев с предполагаемой даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, может расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем без соответствующего решения суда (п.1 статья 9 ФЗ 214). Но, как правило, застройщики не спешат возвращать деньги и пытаются уговорить дольщика подождать «еще совсем чуть-чуть». «Поэтому несмотря на то, что закон в таких случаях не предусматривает судебного порядка расторжения ДДУ, расторгать его приходится как раз в судебном порядке», — отмечает Андрей Самара («Синергия» (холдинг «СКМ Групп»)). И пенни обычно выплачивают тоже только по суду.

  Однако, большинство дольщиков в суды не стремится, так как им выгоднее получить долгожданную квартиру, а не уплаченные когда-то деньги, особенно если цены на недвижимость успели существенно вырасти и с вырученной суммой в лучшем случае доступны лишь очередные новостройки на стадии котлована.

  «На застройщика можно подать в суд, можно взыскать с него деньги, можно привлечь руководителя к уголовной ответственности, например, за мошенничество. Но от всех этих действий дом сам собой не построится и в эксплуатацию не введется», — замечает Роман Казанцев («СтройМенеджмент»). Вот и приходится ждать, и иногда годами. Причем в такой ситуации могут оказаться даже те, кто приобретает квартиры на довольно высоких стадиях строительства, ведь застройщик не задерживает строительство просто так, на это, как правило, всегда есть причины: от проблем с подрядчиком до финансовых сложностей на фоне кризиса.

  И особенно обидно, если дом уже построен, но застройщик тянет с оформлением акта передачи квартиры, либо объект никак не вводится в эксплуатацию по вине вовсе не застройщика, а других организаций, например, ответственных за подведение коммуникаций. «Увы, 214 закон не защищает застройщиков от задержки разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, и, соответственно, дольщик рискует остаться без свидетельства о государственной регистрации права собственности на неопределенный срок», — говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). А значит, как отмечает Дмитрий Гринин («Галс-Девелопмент»), покупатель не может оформить прописку или распорядиться своей квартирой, например, сдать ее в аренду или подарить.

  Написать комментарий

  Важным моментом при составлении ДДУ является указание сроков, в течение которых дольщики должны получить готовые квартиры. Данный срок прописывается в документе, причем ему должны следовать все застройщики.

  Если нарушаются сроки, то независимо от причин, застройщик должен предупредить об этом письменно каждого дольщика, причем уведомление присылается за 60 дней до срока сдачи, указанного в договоре. Также он может предложить составить дополнительное соглашение, в котором будут изменены сроки сдачи.

  За нарушение сроков застройщики обязаны уплачивать неустойку.

  Регистрация квартиры производится после ее передачи застройщиком при учете требований ФЗ №218.

  Одновременно с этим дольщики становится не только владельцами своих квартир, но и имеют долю в общей собственности дома, причем она не может отчуждаться или передаваться третьим лицам.

  Для регистрации требуется обращаться в Росреестр со всеми необходимыми документами, куда входит ДДУ, паспорт, заявление, квитанция об уплате пошлины и проектная документация на дом.

  Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.

  Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

  Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:

  • оформления разрешения на строительство,
  • опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.

  Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.

  
  

  Похожие записи:

  • Рассказ о себе в анкете
  • Купил запчасти не дали кассовый чек
  • Заявление для закрытия ИП в 2022 году