Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка дома меньше кредита». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Зачастую завышение стоимости объекта происходит из-за сговора покупателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может использовать разницу в цене для других нужд – например, для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры.
Но, конечно же, лучше всего указать полную стоимость квартиры, заплатить налоги и в дальнейшем воспользоваться правом имущественного налогового вычета (при условии, что продавцы ранее таким вычетом не пользовались).
Получить ипотечный кредит на покупку квартиры с заниженной в договоре стоимостью вполне реально. Но банк должен быть поставлен об этом в известность. Если банк соглашается закрыть глаза на расхождение, а это распространенная ситуация, «излишки» денег проводятся как «сумма на неотделимые улучшения» и оформляются специальным документом.
Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:
Расчет оценочной стоимости квартиры, которая идет в залог банку при оформлении ипотеки, бывает сравнительный, затратный и доходный. Самым распространенным является сравнительный расчет, который идеально подходит для стандартных объектов недвижимости.
При оформлении ипотеки соискатели уделяют много внимания разным параметрам – процентной ставке, страхованию, оформлению документов, соответствию квартиры требованиям банка. А вот про оценку недвижимости говорят ровно постольку, поскольку она является обязательным этапом оформления, да к тому же требует финансовых затрат. Меж тем от результатов этой самой оценки зависит очень многое.
Процедура оценки рыночной стоимости квартиры для ипотеки не отличается от оценивания недвижимости для осуществления обычной сделки купли-продажи. Клиент должен заключить договор с экспертом. После этого определяется дата, когда специалист должен приехать и осмотреть объект продажи. В обязательном порядке оценщик лично делает подобные фото квартиры, которые впоследствии прикладывает к отчету.
Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.
В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.
Чаще всего ипотечные сделки с занижением проходят в демократичном сегменте. Если рыночная стоимость квартиры составляет 3 млн рублей, занизить ее без лишних подозрений можно вдвое и даже больше.
Ну это-то все понятно….. Просто тут, я думаю, в формировании цены учитываются многие факторы — спрос на район, поселок, цена земли (сотки), престиж, садоводства, предположим… Сам дом…..
Рынок еще работает по старым правилам, схемы занижения все еще имеют место. Продавцы продолжают настаивать на занижении, хотя, по сути, у ФНС есть инструмент, которым позволяет вычислять нарушителей. Хотя не секрет, что с кадастровой стоимостью сейчас много коллизий и ошибок. Пример из практики: нежилое помещение, которое выставлено на продажу за 10 млн рублей, имеет кадастровую цену 92 000 рублей.
Оценщик занизил стоимость квартиры для ипотеки
Кредитное учреждение не имеет права навязывать какого-то конкретного оценщика, но лучше все же выбирать из предложенных вариантов, так как желание оцениваться в сторонней компании может привести к затягиванию процесса оформления ипотеки в силу того, что банк будет требуемую компанию проверять на надежность, и может не одобрить.
Покупали в мае квартиру, банк занизил оценку на 80 т.р., у нас было два варианта — либо отказываться от квартиры и искать новое, либо понижать хозяев. Они согласились опуститься на 40 т.р., остальное сами доплачивали. при этом банк сумму кредита тоже уменьшил, но и ежемесячные выплаты у нас уменьшились на 1000 руб.
Скорее всего я неправа ([хочется верить), и все происходит по-другому… НО КАК??? ДЛя чего тогда нужна оценка? едь наверняка, в большинстве случаев, оценка и изначально заявленная стоимость не совпадают….. И как же выходить из ситуации?
Для большинства покупателей одобрение кредитором заявки на получение ипотеки является практически стопроцентной гарантией успеха совершения сделки.
Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным. В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору.
Почему оценщики завышают цену квартир при ипотечных сделках? В последнее время участились случаи завышения квартир при выдаче ипотечных кредитов — такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на десятом международном форуме «Большой консалтинг 12».
По мнению Александра Семеняки, чтобы полностью исключить случаи завышения цены, оценку предмета залога должен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает банк ВТБ 24.
Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.
Как утверждают участники рынка, случаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас банки значительно ужесточили контроль над оценщиками. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предоставить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.
Дело в том, что продавцы не склонны ориентироваться только лишь на среднерыночную стоимость при реализации недвижимости, каждый стремится к большей выгоде. Или, наоборот: при стремлении быстро продать квартиру цена на нее может быть занижена.
Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки?
Банки обращают внимание на ликвидную стоимость, то есть ту цену, за которую они смогут реализовать заложенное имущество.
Вся процедура оценки занимает совсем немного времени, потребуется согласовать с компанией время прибытия независимого оценщика на осмотр квартиры. Отчет, как правило, готовится на следующий день после визита, но иногда до предоставления его в руки заказчику проходит до пяти дней.
Данный полис является гарантией того, что в случае допущения случайной или специальной ошибки при проведении оценки недвижимости не пострадают третьи лица. В случае неправильной определения стоимости объекта ущерб будет покрыт за счет данного полиса.
Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку.
Что такое рыночная и ликвидная стоимость?
Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.
В целом банки достаточно лояльно относятся к таким условиям по сделке купли-продажи квартиры с привлечением ипотечных средств. И такие сделки далеко не редкость. Другое дело, что указание стоимости, которая будет занижена по отношению к рыночной, влияет на то, каким образом продавцы будут в дальнейшем осуществлять налоговое планирование.
Оценивание жилья для ипотеки оказывает влияние на многие важные моменты: от нее зависит, на какую сумму банк одобрит кредит, какой размер первоначального взноса будет установлен и насколько большим будет ежемесячный платеж по кредиту, включая обязательное страхование.
В проведении независимой экспертизы нуждается также и заёмщик – ведь полученных от банка средств должно хватить на совершение сделки. Именно по этой причине проведение оценки стоимости залогового жилья – неизменное условие оформления ипотечного кредита, о чем гласит закон No 102-ФЗ «Об ипотеке».
Все о процедуре оценки объектов недвижимости для обеспечения залогового кредита
Услуги по проведению экспертизы оплачиваются покупателем. Средняя стоимость проведения оценки городской квартиры колеблется в пределах пяти-шести тысяч рублей.
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть.
Продавец квартиры обычно обращается с просьбой к своему покупателю прописать в договоре продажи недвижимости цену ниже той, которая будет уплачена в действительности в случае, если выставленный на продажу объект находится в собственности владельца меньше пяти лет, за исключением некоторых оговорок, когда этот срок составляет три года.
Оценочная стоимость квартиры является неким ориентиром для банка при выдачи ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о которой уже договорились покупатель и продавец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стоимость объекта не была завышена.
Как оценить стоимость квартиры для ипотеки Оценка жилья, которое выступает залогом ипотечной сделки, обязательна – без нее заемщику ни один банк не выдаст кредит.
Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Это является уходом от налогообложения. Налоговым кодексом предусмотрены за это санкции. С невыплаченной суммы может быть взыскан как налог, так и штраф.
Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами. Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы.
Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 5,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 5 и банк выдает вам кредит.
Иногда у потенциальных заемщиков возникает вопрос, зачем нужна оценка квартиры в новостройке при ипотеке, ведь стоимость квартир определяет застройщик. Оценка новой квартиры проводится после оформления прав собственности на объект, для оформления закладной.
На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов. Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.
Можно сказать, что это компании, которые проверил сам банк и которым он полностью доверяет. Очень удобен вариант, когда оценщик сотрудничает с несколькими банками: в случае отказа в ипотечном кредите одним из них, с тем же отчетом можно обратиться в другие.