Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор залога арендных прав по договору аренды земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.
Залог права аренды земельного участка подразумевает возможность залога строения, также можно передать его часть.
Споры, которые могут возникнуть в этом щекотливом вопросе часто доходят до суда. Арендаторы, заложившие право аренды вместе со своей недвижимостью, имеют на это полное право, которое гарантирует им земельное законодательство. В то же время по закону об ипотеке правы и недовольные таким залогом владельцы земли, передавшие ее в аренду.
Тонкости залога прав земельной аренды
Ипотечное кредитование – это отличная возможность для потребителей приобрести квартиру, земельный участок под постройку дома или ведение индивидуального подсобного хозяйства, а также другие объекты недвижимости людям, которые не имею возможности сразу внести необходимую сумму при оформлении покупки. Этим фактором обусловлен высокий спрос на получение ипотечного кредита обычными гражданами.
Банки, в целях повышения конкурентоспособности, добавляют в перечень услуг специальные предложения по этому вопросу. Именно об этом и пойдет разговор в нашей статье.
Закон предусматривает предоставление атрибутом залога как жилья, так и права аренды земельного участка.
Согласно ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Право залога на товары в обороте возникает в соответствии с правилами п. 2 ст. 357 ГК РФ. Такой договор представляет собой смешанный договор с элементами договора ипотеки и договора залога имущественных прав.
Передача в залог права аренды земельного участка
В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.
Если арендодатель не против того, чтобы арендатор закладывал его земельный участок, его в любом случае требуется уведомить о таком действии.
Договоры заключены между обществом и муниципальным образованием. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет такое право, причем без согласия арендодателя, но с направлением ему уведомления, если в договоре не указано иное. В договоре есть пункт, в соответствии с которым передача арендных прав третьим лицам возможна только с согласия арендодателя.
Согласно условиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду на срок более чем пять лет, имеет право в пределах срока договора аренды передавать арендные права в залог с уведомлением арендодателя. Иное может быть установлено федеральными законами.
Понятие ипотека имеет греческое происхождение и переводится как подпорка. Жители Древней Греции определяли этим понятием обязательства должника перед лицом кредитора собственной земли. На границах земельного надела заемщика устанавливались столбики, на которые наносилась надпись, что данный участок является гарантией обеспечения долга. Именно такие столбики назывались ипотекой.
В соответствии с одной позицией, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Земельные участки под производственными объектами недвижимости. Земельные участки относятся к не разграниченным (государственная собственность). Договоры заключены между обществом и муниципальным образованием. В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор имеет такое право, причем без согласия арендодателя, но с направлением ему уведомления, если в договоре не указано иное.
Передача в залог недвижимости основана на текстах соответствующих законодательных актах, в частности:
- Земельный кодекс, который четко проговаривает, что арендатор имеет приоритеты выставить арендные права на землю в качестве объекта, который станет грантом возврата средств.
- Федеральный закон «Об ипотеке», в котором говорится, что на основании ипотечного соглашения земельный надел может стать объектом залога. Он является оборотным средством не изъят и по нему нет каких-либо ограничений по использованию. Арендатор, желающий пользоваться землями, находящимися в государственном (муниципальном) распоряжении в качестве залогового инструмента, должен получить разрешение от собственника на осуществление подобных действий. Однако, достаточно письменного уведомления собственника, если арендное соглашение является долгосрочным.
Вопрос
Законодательство допускает возможность заключения договора залога, предметом которого являются отдельно стоящее здание и право аренды земельного участка, установленное на неопределенный срок. Такой договор представляет собой смешанный договор с элементами договора ипотеки и договора залога имущественных прав.
Принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости — здание площадью ________ (__________________) кв. м, по адресу: ______________________, под инвентарным номером согласно копии экспликации Территориального бюро технической инвентаризации _________ от «___»_______ ____ г.
Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.
Рассмотрим более детально самую распространенный вид передачи: ипотека права аренды земельного участка. Право аренды земельного участка можно передать в ипотеку лишь в границах срока образца договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.
Людям, предполагающим получить ипотечный кредит, следует помнить несколько важных нюансов:
- Если собственниками арендованного участка является несколько человек, то оповестить и заручиться согласием требуется от всех землевладельцев.
- Ипотека строения осуществляется исключительно вместе с ипотекой земли, на которой оно стоит и которая получена по этому же арендному договору землепользования.
- Отступление от общности земли и строения, допускается лишь по оговоренным в тексте договора уточнениям.
- Залогодателю необходимо просчитать собственные материальные возможности (в плане погашения кредита), а так же вероятные риски.
- Если в качестве арендодателя выступает частное лицо, тогда без получения его разрешения нельзя выставить залог.
- Когда к заложенному праву арендой земли будет наложена резолюция по взыскательным действиям, и в последующем реализуется ее продажа через аукционные торги, составляется допсоглашение по переуступке означенных прав. Сделка по купле-продаже в данном случае не действительна.
Что вкладывается в сущность залога права аренды земельного участка
Договор о залоге — гражданско-правовой договор, в котором должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
За последние несколько лет люди стали всё чаще получить кредиты, при оформлении которых залогом становится объект недвижимого имущества. Гражданский оборот недвижимости вызывает большое количество проблем. Основная из них – незавершённые процессы приватизации на рынке в большом количестве.
Действие ипотечного договора на права аренды землевладения начинается лишь после получения документов, подтверждающих регистрационные действия в соответствующих организациях, но не с момента подписания соглашения сторонами.
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 295 ГК РФ. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Законодательные акты о сделке по ипотечному кредитованию
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
При наличии строений на этом участке, которые передаются в залог, вместе со строением в залог передается и земля.
В случае получения согласия на передачу арендных прав в залог, арендатор вправе будет заключить с залогодержателем договор залога арендных прав, с последующей регистрацией обременения залога.
Договор по ипотечному кредитованию, предметом которой является юридическая привилегия аренды земли, должен содержать следующие данные:
- реквизиты арендного соглашения, которое подтверждает арендные права залогодателя на означенную недвижимость,
- полное название арендодателя, совпадающее с текстом соглашения аренды,
- период действия соглашения по аренде согласно условиям договора,
- информация о согласии собственника землевладения на ипотеку, в случае, когда соглашением не предполагается иное,
- полная информация по объекту аренды, прописанная так, как если бы землевладение регистрировалось предметом ипотеки.
Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: г. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1).
Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.
В этих случаях можно не брать разрешение, а ставить собственника в известность. Если же срок аренды больше 5 лет, закон требует согласие арендодателя.
Данная базовая идея безупречно фиксируется нормами ФЗ от 16.07.1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который определяет особенности земельной ипотеки.
О действующих программах ипотечного кредитования
Залог права аренды земельного подразумевает возможность залога строения, также можно передать его часть. Независимо от того арендатор — залогодатель или владелец, если он заложит строение без земли, на которой оно находится, такая сделка не будет признана правомерной .
Нормативными положениями ст. 62 также указано на возможность залога арендных прав на участки, находящиеся в долевой или совместной собственности.
Исходя из вышеприведенных правовых норм договор залога, по которому осуществлена одновременная передача в залог здания и права аренды земельного участка с неопределенным сроком действия, является смешанным договором, сочетающим в себе элементы договора ипотеки (в части залога отдельно стоящего здания) и договора залога имущественных прав (в части залога права аренды земельного участка).
Здесь же упоминается и о возможности заложить арендное право на земельную территорию, находящуюся во владении у государства или муниципалитета.
Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?
По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.
Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Вы можете получить бесплатную консультацию по телефону прямо сейчас. Мы работаем 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Ждем звонка!
При этом договору ипотеки было отказано в государственно регистрации по той причине, что согласие собственника данного вида имущества на передачу права аренды в залог получено не было.