Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как построить дом на земле сельхозназначения в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
5. Дополнительные права региональных властей
Региональным властям предоставлено право самостоятельно (своими законами) определять те муниципалитеты, на территории которых строительство/реконструкция/эксплуатация фермерских домов не допускаются. В запретный перечень попадут, к примеру, земельные участки с расположенными на них особо ценными с/х угодьями.
Наделяя власти регионов дополнительными полномочиями, законодатель принял во внимание большие опасения фермеров в образовании потенциальных проблем:
- прогнозируемые скачки стоимости фермерской земли, в тех муниципалитетах, которые находятся вблизи больших городов
- резкое ограничение возможности получения земли под фермерство в аренду – как следствие роста цены на землю
По информации парламентария Николаева Н.П., Председателя комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, являющегося одним из инициаторов разработки закона ФЗ №299-ФЗ от 02.07.2021, в России на данный момент:
- зарегистрировано порядка 170 тысяч крестьянско-фермерских хозяйств, обрабатывающих более 43 млн. га с/х земель
- это более 20% тех земель, которые в стране есть и которые обрабатываются
- необходима поддержка инициатив граждан в создании и развитии деятельности КФХ с приемлемыми для них условиями предоставления сельхозземли
С учётом того, фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на сельхозземлях для многих из них актуальна. Логично предположить, что такие земли:
- не будут входить в ограничительный перечень муниципальных земель, который подготовят власти субъектов РФ
- будут застроиваться фермерскими домами
Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле – с 1 марта 2022 года
Как уже было сказано выше, Земельный кодекс предусматривает семь категорий земель, каждая из них предполагает свое целевое использование. Рассмотрим эти категории подробнее.
Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития. Такие участки пpeднaзнaчeны для плaнoвoй зacтpoйки (многоэтажные дома), cтpoитeльcтвa индивидyaльнoгo жилья и вeдeния пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также в cocтaв нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.
Строительство на этих территориях возможно в соответствии с градостроительным регламентом. Например, на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, нельзя построить многоэтажку.
К данным землям относятся территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельхозпродукции. Сюда также включены вспомогательные объекты: дороги и коммуникации, водоемы для полива, сооружения для первичной переработки сельхозпродукции, защитные насаждения вокруг полей и так далее.
Комментарий юриста
Антон Емелин, адвокат, старший̆ партнер МКА «Аронов и Партнеры»:
— Отдельная значимая часть сельхозземель — земли дачных, садовых, огородных некоммерческих товариществ, которые расположены за границами населенных пунктов. Зачастую под застройку переводятся именно земли сельхозназначения с помощью изменения вида разрешенного использования (ВРИ) с «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». На таких участках можно построить дачный дом.
На сельхозземлях с ВРИ «сельхозпроизводство» возможно строительство дома. Он может быть высотой до трех этажей и площадью до 500 кв. м. На сельхозземлях с ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» возможно строительство дома и объектов крестьянско-фермерского хозяйства.
Это территории, которые отвeдeны для cтpoитeльcтвa и paбoты пpeдпpиятий пpoмышлeннoгo кoмплeкca: фaбpик, зaвoдoв, энepгocтaнций и т. д. На промышленных землях строительство жилья не предусматривается по общему правилу. Но и тут многое зависит от вида разрешенного использования земельного участка. Например, вид разрешенного использования может предусматривать размещение на таком участке общежития для рабочих.
Новый 299-ФЗ: что разрешили строить на землях сельхозназначения в 2022 году
Это земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. К ним относятся заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты и так далее. На территории таких земель запрещены все виды производств. Строительство жилых объектов и других капитальных строений возможно только с разрешения контролирующих органов (Минприроды, местных администраций).
Teppитopии, кoтopыe зaняты вoдными oбъeктaми, a тaкжe пpибpeжныe зoны вoдoeмoв. Cюдa oтнocят yчacтки пoд пpиpoдными и иcкyccтвeнными вoдoeмaми, лeдникaми, гидpoтexничecкими coopyжeниями и oбъeктaми вoднoгo xoзяйcтвa. При этом во многих случаях земли под водными объектами располагаются и на землях населенных пунктов при их нахождении в границах населенного пункта, и на землях особо охраняемых природных объектов (например, озера в национальном парке).
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять ее назначение. Порядок этой процедуры peглaмeнтиpyeт Ф3 «O пepeвoдe зeмeль или зeмeльныx yчacткoв из oднoй кaтeгopии в дpyгyю». Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населенного пункта зa cчeт пpилeгaющиx к нeмy сельхоззeмeль или пepeвoда пpoмышлeнныx oбъeктoв в другие категории в результате peкyльтивaции.
Также категория земли может поменяться у лесов, которые будут признаны природоохраняемыми территориями. Для каждой ситуации действуют свои правила перевода. Например, включение в границы населенного пункта сельхозтерриторий потребует изменения генплана. Ранее действовало ограничение о том, что кадастровая стоимость сельхозземли должна быть ниже средней кадастровой стоимости по району. Сейчас таких ограничений нет.
Комментарий юриста
Григорий Скрипилев, руководитель практики юридической компании «Интерцессия»:
— Перевести земельный участок из одной категории в другую — возможно. Собственник земельного участка обладает таким правом. В основном перевод возможен в отношении сельхозземель, промышленных территорий. Чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, нужно обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган (Росреестр). В документе следует обосновать необходимость перевода земельного участка, указать кадастровый номер земельного участка и приложить дoкyмeнты, кoтopыe пoдтвepждaют пpaвa нa yчacтoк. После чего заявление будет рассматриваться, затем — вынесено решение об одобрении перевода или отказе по каким-то основаниям (ошибки в заявлении, ограничения на перевод и т. д.).
Также есть земли запаса, которые не могут использоваться, пока не будут переведены в другую категорию. Например, есть участок, который относится к землям запаса. Человек желает им пользоваться. Он может обратиться в Росреестр или местную администрацию с заявлением, что хочет стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию. Это тоже возможно. Сложно или невозможно перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых (заповедники, нацпарки), то же самое с землями водного фонда.
- Кадастровый учет дома на ИЖС, ЛПХОколо двух недель. 38 тыс. руб. Если на участке есть капитальный гараж, баня или другая постройка, то дополнительный технический план на каждый такой объект обойдётся всего лишь 8 тыс. руб.
- Кадастровый учет дома с уведомлением и учет хозяйственной постройкиОколо 2 недель. 46 тыс. руб.
- Другие услуги
Вы находитесь на сайте компании «Геодезия и кадастр». С 2003-го года мы предоставляем кадастровые услуги, подготавливаем межевые, технические планы, акты обследования и экспертные заключения в целях кадастрового учета и регистрации права. Вы всегда можете обратиться к нам за консультацией и разработкой алгоритма решения вашей задачи.
Земельные угодья сельхозназначения включают земли, расположенные вне пределов городских поселений и предназначенные для проведения сельхозработ. Однако данные земли сильно отличаются друг от друга, в том числе и по назначению.
Земельные участки на таких землях –объекты недвижимого имущества, выделенные для ведения хозяйственной, научной, учебной, исследовательской деятельности.
Возможность строительства и использования построек на таких участках определяется видом хозяйственной деятельности на таком участке. Подойдут земли сельскохозяйственного назначения для садоводства, дачной и приусадебной деятельности.
Перечень разрешенных видов деятельности на определенном участке вносится в кадастровый паспорт данного участка. Это могут быть:
- приусадебное хозяйство;
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- садоводство и огородничество;
- пашни;
- животноводство и выпас;
- сельхозпроизводство.
Каждое направление для успешной деятельности требует специальных построек разного целевого назначения. Например, дачникам требуется дачный домик, фермерам – ангар для хранения собранного зерна или инструментов.
Строительство на землях сельхозназначения разрешается для:
- домов для индивидуального пользования и хозяйственной деятельности;
- коттеджей;
- дачного или садового домика;
- хозяйственных построек;
- ангаров, погребов, складов для производства и хранения собственной продукции;
- фермерского хозяйства (фермы);
- обустроенных водоемов для разведения рыб.
Из приведенного списка разрешается постройка жилого дома на участке категории ИЖС и садоводство.
Для постройки дома на садоводческом участке требуется получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, для этого уже недостаточно иметь Устав садоводческого товарищества, где прописаны все ограничения и правила.
Для начала строительства потребуется собрать множество документов. В первую очередь потребуется согласовать постройку, затем утвердить план строительств. После чего приступить непосредственно к сбору документов.
Поскольку земли с/х категории являются одновременно средой, ресурсом, средством производства и территорией интересов физических и юридических лиц, возникла необходимость создания специального федерального закона — 101 ФЗ от 26.06. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», из которого следует, что земли сельскохозяйственного назначения — это базовый ресурс сельского хозяйства, то есть почва и все, что на ней может расти.
Последняя редакция закона об обороте земель сельхозназначения была в 2015 году, который считается началом новой волны земельной реформы. Новой земельной реформе предшествовал целый ряд изменений, среди которых можно выделить как наиболее значимые следующие:
- Из п.1 ст. 10 изъято требование обязательного прохождения процедуры торгов в виде конкурсов и аукционов при предоставлении гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков с/х назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности;
- Произошли некоторые изменения в правилах покупки и аренды земельных участков сельскохозяйственной категории. Новая редакция закона по-прежнему сохраняет такое право за юридическими или физическими лицами, которые пользовались участком на праве аренды надлежащим образом. Однако устранены ограничения по цене сделки и срокам продолжительности аренды;
- Расширены возможности использования земель, занятых пастбищами в районах крайнего Севера. Если ранее такие пастбища, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могли быть переданы только на праве аренды, то теперь к такому праву добавилось еще и безвозмездное пользование;
- Правила и условия принудительного изъятия земель, несмотря на наличие новой редакции, изменены незначительно. В ближайшее время, в связи с готовящимися новыми законами в земельном праве, следует снова ждать изменений и правок, как в Земельный Кодекс, так и в Федеральный Закон № 101.
Владение, пользование и распоряжение землями называется имущественными земельными отношениями, а процесс регулируется Гражданским Кодексом РФ. Законодательство предусматривает пять форматов использования земли.
Согласно нормативам, вы можете быть:
- Собственником земельного участка;
- Землепользователем. В этом случае вы владеете или пользуетесь земельным участком с правом бессрочного (постоянного) пользования, а также безвозмездного срочного пользования (то есть государство выдает вам землю бесплатно, но на определенный срок);
- Землевладельцем. В этом случае вы можете пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения;
- Арендатором. Вы пользуетесь земельным участком на основании договоров аренды или субаренды;
- Обладателем сервитута. Вы имеете право ограниченного пользования чужого земельного участка.
Категория земли: как определить и что можно построить
- Личные подсобные хозяйства (пашни, сады, огороды и тд);
- Коллективно-фермерские хозяйства (животноводство, рыбоводство, пчеловодство и тд)
- Садово-некоммерческого товарищества (СНТ, экопоселения и тд);
- Казачьи общества. Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации;
- Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы;
- Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.
- Сельхозяйственный туризм;
- Ведение сельскохозяйственного производства;
- Создание защитных лесных насаждений.
П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений. В целом, если говорить о землях с/х назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме промышленных предприятий.
Впрочем, возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо-овощной продукции, что, по-сути, тоже является производством. Но такие производства могут действовать на сельскохозяйственных землях только в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием.
На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный. Гараж, баня и другие вспомогательные постройки могут быть построены там на фундаменте. Но это будут уже капитальные строения, которые нужно оформлять в собственность.
На садовом участке можно возвести любой вид хозобъекта. Если он будет на фундаменте, придется зарегистрировать постройку, так как с этого момента она станет объектом капитального строительства. Объекты некапитального строительства не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной регистрации.
Как зарегистрировать жилой дом на землях сельхозназначения без создания садового товарищества
На участке под ЛПХ за пределами поселений (полевой участок) строить капитальные здания нельзя.
На приусадебном участке под ЛПХ (в пределах населенного пункта, зона Ж) капитальные здания строить можно. Однако под жилую застройку отводится лишь 10-20% площади участка (зависит от региона).
Госдума разрешила фермерам строить дома на сельхозземлях
В Минсельхозе заявили «Известиям», что положения законопроекта концептуально поддерживают, при этом замечая, что основная цель документа — это «повышение эффективности использования земельного участка».
Поддерживает ведомство и ограничения, наложенные депутатами в этом законопроекте. Так, говоря о запрете на раздел земельного участка, на котором уже построен фермерский дом, ведомство ссылается на Доктрину продовольственной безопасности от 21 января 2020 года. В ней прописано, что национальным интересом государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период является в том числе «предотвращение сокращения площадей земель сельскохозяйственного назначения и рациональное использование таких земель».
Директор Центра агропродовольственной политики РАНХиГС Наталья Шагайда замечает, что возможность строительства жилого дома была очень нужна фермерам, которые раньше могли размещать на своих землях только производственные помещения.
— Все понимают, что вопросы здесь упираются в то, что разрешение строить может привести к злоупотреблениям, и возникнут коттеджные поселки, а не фермерские хозяйства, — пояснила она «Известиям». — Но я всегда в этой ситуации вспоминаю, что еще в 2006 году возле Переславля-Залесского появились «клубные поселки фермеров», в которых фермеров и в помине не было. Это были поселки для богатых людей, которым законы не помешали их создать. А обычный фермер дом построить не мог.
По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:
- располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
- предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
- могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
- в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.
Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:
- подсобное (личное) хозяйство;
- фермерские угодья;
- земли для крестьянского хозяйства;
- сады и дачи.
Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:
- выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
- пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
- сенокос;
- сельскохозяйственное производство;
- пастбища;
- ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.
Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.
На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.
Ограничения по строительству:
- на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
- ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
- на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.
Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.
Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:
- доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
- использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.
В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:
- жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
- подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
- сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.
Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.
Запрещены к строительству:
— промышленные объекты;
— многоквартирные и офисные здания.
Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:
- он вынужден постоянно находиться на территории участка;
- он получил разрешение на строительство.
ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.
Какие изменения в сфере недвижимости вступят в силу в 2022 году
Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):
- личные документы;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании территории;
- подтверждение ведения фермерской деятельности;
- проект будущей постройки.
После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.
Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:
- постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
- она находится в природоохранной или санитарной зоне;
- она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.
Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.
Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.
Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.
С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.
Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.
Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.
Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.
Прописка возможна, если:
- дом зарегистрирован как объект собственности;
- на него оформлен паспорт БТИ.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.
Строительство на землях сельхозназначения в 2021 году – что можно строить
Однако законодатель допустил строительство жилого дома и проживания в нем, в отдельных случаях и на землях сельскохозяйственного назначения. Естественно, для строительства дома на землях с/х назначения нужно, чтобы ВРИ такой земли подходил под такие цели. К таким ВРИ относятся: для ведения гражданами садоводства и огородничества; для ведения садоводства; и новелла земельного законодательства – земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
Правда, для всех обладателей КФХ есть и не совсем приятные новости, так на земельном участке КФХ допускается строительство и эксплуатация одного жилого дома (федеральный закон от 02.07.2021 N 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), и определены следующие требования к такому дому: количество этажей не более трех; общая площадь не более 500 квадратных метров; площадь застройки не более 0,25 процента от площади земельного участка. Понятно, что если участок КФХ всего лишь 1,2–2 гектара, то построить жилой дом на нем будет практически невозможно.
Земельные участки, которое расположены на территории садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), также могут использоваться для строительства жилых домов.
Отдельно стоит сказать про земельные участки, которые также являются землями с/х назначения, но в настоящее время такой ВРИ уже прекратил свое существование – для дачного строительства. То есть такой ВРИ нельзя выбрать и установить в отношении земельных участков в настоящий момент времени, но если он был установлен до 2018 года, то он сохраняет свое действие как ранее установленный.
В целом это все возможные варианты, когда на землях с/х назначения допускается строительство жилого дома. Во всех остальных случаях нужно изменить категорию земельного участка путем внесения изменений в документы территориального планирования, то есть в генеральный план определенной территории.
Процедура по изменению генерального плана является сложной и достаточно долгой, осложненной бюрократизмом нынешней российской действительности. Тем не менее она возможна и активно применяется, пусть и с переменным успехом.
Надеюсь, что вышенаписанное будет полезно для вас, постарался лаконично и в то же время информативно расписать вопрос о строительстве жилых домов на землях с/х назначения. По вопросу изменения категории земельных участков будет написана другая статья.
До новых встреч.
Участки земли имеют фиксированные размеры, превысить которые невозможно. Определением метража занимается местная администрация или Правительство региона.
Если размер участка превышает допустимые границы, собственник не сможет внести его в кадастровый реестр. Это необходимо для того, чтобы:
- не позволить накопить большое количество земельных участков у одного собственника;
- запретить дробление крупной территории на мелкие участки.
Разрешенная величина участков прописывается в Федеральном законе «О крестьянском хозяйстве» № 74, который был издан 11 июня 2003 года. Все они выделяются в таком количестве для ведения целевой деятельности. Уточнить минимальный и максимальный предел можно, обратившись к таблице.
|
Наименование населенного пункта |
Величина минимум |
Величина максимум |
|
Москва |
0.02 |
40 |
|
Санкт-Петербург |
0.06 |
50 |
|
Хабаровск |
0.1 |
50 |
|
Новосибирск |
0.04 |
50 |
|
Екатеринбург |
0.1 |
50 |
|
Ростов-на-Дону |
0.08 |
50 |
|
Нижний Новгород |
0.03 |
25 |
|
Пятигорск |
0.06 |
50 |
И минимальные, и максимальные показатели земель, выделяемых под КФХ, регулируются местным законодательством или региональными властями субъекта России.
Если территориям были определены границы ранее, они уже внесены в реестр с кадастровым номером. У каждой такой земли имеется собственник. Сравнивать значения с действующими параметрами не нужно.
Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.
- В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
- Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
- Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.
В соответствии с Законом № 74, крестьянское хозяйство включает в себя группу лиц, которые совместно ведут сельскохозяйственную деятельность. Данные отношения можно назвать предпринимательством, так как осуществляются они на экономической основе и предполагают получение выгоды.
Правовое регулирование имеет свою специфику. Главными нормативными актами, на которые можно ориентироваться, являются:
- Земельный кодекс РФ;
- Гражданский кодекс РФ;
- ФЗ № 101 от 24 июля 2022 года.
В зависимости от формы работы может поменяться правовой статус земли.
Выдача участков ранее проводилась только в рамках приватизации. Сейчас получить землю можно, обратившись в местную администрацию. Наделы выделяются из регионального земельного баланса в соответствии со статьей 33 ЗК РФ.
Участник может получить долевую собственность. Но при этом он потеряет право на общие земли. Такой участок требует регистрации в кадастровом реестре. Но если им владеют в индивидуальном порядке более 5 человек, процедура проводится в упрощенном режиме. В этом случае собственник доли должен направить письменное оповещение остальных участников или передать информацию через СМИ.
Владельцы наделов часто стремятся возвести дом на земле. И не знают, разрешено ли это законодательно.
В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ и статьей 403 Земельного кодекса РФ, собственник имеет право на строительство на участке. Запрета в законе на такие действия не предусматривается.
При этом в составе имущества разрешаются не только с/х постройки, а также:
- объекты для проживания;
- рекреационные постройки;
- промышленные строения.
Поэтому построить дом и прописаться в нем разрешено на законодательном уровне.
Для возведения дома распространенным вариантом является приобретение земли для дачного строительства или садоводческой деятельности. В этом случае спрашивать разрешения местных органов власти не требуется.
Если назначение земли – ведение сельского хозяйства, то наделы имеют крупные размеры (более трех гектаров). И собственник должен будет доказать, что то или иное строение необходимо возвести именно на этом участке. Самым логичным объяснением будет создание животноводческой фермы для ежедневного постоянного присутствия на ней.
При этом не обязательно разводить большое количество скота. Даже если у человека будет 20 голов птиц, кролики, то строительство будет обоснованным.
Для строительства на участке КФХ нужно получить разрешение. Для этого в администрацию направляются:
- свидетельство о праве собственности;
- документы о причислении земли к КФХ;
- проект будущей постройки.
На участках, предназначенных для ведения сельского хозяйства, можно прокладывать дороги и коммуникации. Они необходимы для доступа людей и спецтехники к наделу, а также оптимальной работы на нем.
Виды путей не прописываются на законодательном уровне. Поэтому можно делать бетонные, асфальтированные, а также грунтовые дороги. Разрешение на осуществление таких работ не требуется.
Разрешение на строительство требуется, если на земле для ведения КФХ возводится здание и строение. Это обусловлено тем, что самовольно построенные объекты не будут зарегистрированы в Росреестре.
Если же планируется возведение вспомогательных построек, то обращаться в администрацию не нужно. Таковыми являются:
- капитальные склады;
- цеха;
- амбары;
- овощехранилища;
- гаражи;
- сараи.
Но если будет отмечено, что жилое строение необходимо для ведения сельскохозяйственной деятельности, разрешение получать не нужно.
Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.
В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?
- Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
- Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
- На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
- На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
- Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
- Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
- Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
- Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.
Но можно ли купить надел и начать строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения? Если построить такой дом, без разрешения, он максимум будет иметь статус дачного домика. Даже наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых бытовых условий для постоянного проживания не спасет ситуацию.
Возможное решение – перевод земли в другую категорию. Это сложная процедура, потребует времени, составления многих бумаг. Нужно действовать грамотно и иметь веские основания для такого действия.
ВНИМАНИЕ! В Земельном Кодексе две статьи, 11 и 12, посвящены вопросу защите земель сельхоз.назначения от экологического загрязнения.
Эти земли представляют особенную ценность, их использование, распределение по возможности всегда является спланированным. Поэтому вопрос о переводе земли в другую категорию, о строительстве на ней объектов, не предусмотренных видами разрешенного использования, редко решается положительно.
- Участок может быть отведен под дачу, в таком случае разрешается возвести на нем домик дачного типа. Даже если он будет отапливаем, это считается жилье для временного проживания.
- Разрешается строить «нежилые» постройки, например, необходимые для ведения подсобного хозяйства. Но они не имеют ничего общего с коттеджами, жилыми домами.
- На участках, выделенных для фермерской деятельности, для ЛПХ иногда строятся и коттеджи. Собственники участков рискуют, так как строение может так и не получить статус жилого дома.
В начала строительства нужно будет доказать, что будущее сооружение остро необходимо только для нужд фермерской, сельскохозяйственной деятельности.
В противном случае стройка может считаться как использование земли не по назначению. А это уже нарушение земельного законодательства.
ВНИМАНИЕ! Доказывать следует необходимость постоянного проживания на фермерских угодьях для охраны личного имущества, для ухода за живностью, ее регулярного кормления.
Только в таком случае местные власти могут разрешить построить дом. Но покупать участок под фермерское хозяйство, чтобы построить на нем жилой дом, экономически невыгодно:
- Под фермерство выделяются большие площади, которые будут стоять значительную сумму. Если нет планов действительно заниматься сельхоз работами на своих просторных угодьях, покупка не рациональна. К стоимости фермерских угодий нужно прибавить еще и стоимость строительства.
- Можно купить фермерские земли на несколько человек. Но у коллективного управления наделом много недостатков. Конкретная доля каждого не будет выделена. У дольщиков могут быть разные планы в отношении большого земельного надела.
Как видно, строить жилой дом, коттедж на земле сельхоз.назначения не выгодно, создается много проблем. Даже если построить индивидуальный дом, коттедж, возникнут препятствия в регистрации.
Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?
ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.
Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?
В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.
Что делать, если земля уже куплена, а ее ВИР совершенно не предполагает строительство даже дачного дома? В таком случае можно попытаться изменить вид. Руководством к действию является статья 39 Градостроительного Кодекса РФ:
- Начать процесс нужно с подачи заявления в органы местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы на участок и те, которые удостоверяют личность заявителя.
- В местной администрации назначается заседания специальной комиссии. Она проводит слушания, решает вопрос о целесообразности перевода. Слушания проводятся публично, это важно.
- После слушаний комиссия принимает положительное или отрицательное решение по поводу заявления. Оно публикуется для ознакомления, с ним должен ознакомиться глава администрации. В свою очередь он также принимает окончательное решение по вопросу.
Все расходы, связанные с рассмотрением вопроса, ложатся на плечи заявителя.Какое решение примет местная власть, заранее нельзя определить. Будут учитываться многие факторы, в том числе и безопасность для земельного участка.
В любом случае действовать нужно законно. При использовании земли с нарушением ВИР, целевого назначения нарушителя ожидает штраф, размер которого зависит от того, что строил дом – физическое лицо, юридическое, должностное. И часто суд присуждает снесение постройки.
Земельные участки, отведенные под с/х (схн) назначение, в свою очередь, подразделяются на 2 вида:
- Территории, на которых нельзя строить жилые сооружения;
- Земли, на которых можно возводить здания, гаражи и вести хозяйственную деятельность.
Среди сельскохозяйственных территорий также выделяют:
- Лесополосы и пахотные земли;
- Пастбища;
- Фруктовые сады;
- Земли для огороднических целей;
- Дачные участки.
На текущий момент для сельскохозяйственных участков не предусмотрена прописка.
Единственный выход — сменить назначение земли с СХН на ИЖС. Чтобы его изменить, нужно сделать следующее:
- В том случае, когда земельный участок граничит с селом, городом, деревней или поселком, владелец может обратиться с просьбой в местную администрацию;
- Если границы с населенным пунктом нет, то нужно добиваться перевода участка в статус земли населенного пункта.
На сельхозземлях разрешили строить дом. Но только фермерам
Что можно сказать, в качестве итогов. Помимо единичных улучшений в законах, в последние годы, государство, к сожалению, похоже прикладывает все усилия для того, чтобы владеть собственным домом и участком стало сложно и дорого. Законы меняются буквально каждый год, а налоги растут.
Тем не менее, видны и положительные сдвиги в законодательстве. Очевидно, что дачам в нашей стране уже нужен другой статус, так как люди элементарно не могут решить вопрос с поликлиниками, школами, детскими садами по месту проживания.
А в вопросе строительства и прописки, смены категорий на землях с/х назначения, законодательные нормы следует смягчить, хотя бы местах рядом с крупнейшими городами. Ведь, очевидно, что покупая землю в радиусе, скажем, 20-30 км от Москвы, никто не станет там делать пастбище (это банально не рентабельно, так как слишком высокая цена сотки).
Изначально может показаться, что капитальный дом на данной категории земель возвести нельзя. Это связано с тем, что данные земельные наделы предназначены только для выращивания культур сельскохозяйственного значения. Однако, решение данного вопроса довольно сложное, чем кажется. В законодательных актах отражено несколько вариаций направлений деятельности, которые допустимо вести на указанной территории. В частности, оговорено, что получится возвести жилые помещения на такой местности. Однако, потребуется учесть некоторые установленные ограничения. Их требуется принимать во внимание, когда происходит выбор земель, а также составление проектов для строительства.
В 2021 году в данном направлении применяется несколько актов для регулирования. В частности, основным из них является земельное законодательство. В нем прописаны работы, которые допустимо вести на рассматриваемой категории наделов. Допустимо применять участок для садоводства, для ЛПХ и достижения прочих целей, которые имеют взаимосвязь с сельским хозяйством. Также нужно указать, что во внимание принимаются положения, отраженные в ФЗ «О фермерском хозяйстве».
ВНИМАНИЕ !!! Указанный документ говорит про возможность осуществления целей, которые ставятся перед такими хозяйствами, могут возводиться разного рода строение. В том числе, это касается жилых помещений.
Также можно указать, что строить допустимо жилой дом новый закон указал на это в который раз. Это касается положений закона, разработанного на федеральном уровне, под №217. Он говорит о том, что земельные наделы необходимо разграничивать на те, где может быть возведен садовый дом и такие, где разводятся огороды. В первом случае указывают на то, что территория объединяется для возведения жилых помещений для личного проживания. Вторая ситуация предполагает, что допускается строительство помещений, при условии, что они не отнесены к категории капитальных. Это указывает на то, что такие постройки не требуют организации к ним разного рода коммуникаций.
ВАЖНО !!! Исходя из сказанного, можно прийти к выводу о том, что использовать рассматриваемые наделы допустимо для дачного строительства и для возведения некапитальных построек.
Однако, важно учитывать, что такие правила применяются далеко не во всех ситуациях. Это касается только земель, которые относятся к определенным объединениям. Стоит учитывать, что возведение помещений может быть существенно ограничиваться.
К данной категории наделов относятся земли, которые допустимо применять для нескольких направлений деятельности. В том числе, сюда относится разведение сельского хозяйства и разных производств, связанных с ним. Кроме того, это может касаться разведения насаждений лесного типа или обучения лиц, которые желают заниматься сельским хозяйством. На таких наделах можно разводить рыб или строить жилые дома.
ВАЖНО !!! Данная категория не должна путаться с ведением хозяйства личного подсобного типа. Данные территории предназначены для того, чтобы возводить на них помещения без каких-либо ограничений.
Это свидетельствует о том, что земли с/х типа отнесены к тем, что имеют более узкую направленность использования. По факту данная категория рассматривается отдельным направлением использования, которое необходимо для разведения животных или растений.
Данные земельные наделы отнесены к категории особо плодородных. По этой причине часто другие категории использования часто не могут применяться к нему другие направления использования. Это говорит о том, все помещения, возведенные на этой территории, должны иметь характер вспомогательных. Предусматривается, что они хотя бы имеют косвенное отношение к выращиванию разного рода культур. Земельное законодательство указывает на то, кто из граждан и как может использовать указанные территории.
В том числе, это относится к хозяйствам крестьянского типа, они используют земельные наделы для того, чтобы реализовать цели, которые прописаны у них в уставах. Кроме того, данная группа граждан получает возможность использовать участок для того, чтобы вести на нем личное хозяйство. Также это касается разного рода товариществ и обществ, которые ведут как коммерческую, так и некоммерческую деятельность. Главное требование – использование территории с целью ведения с/д деятельности. Воспользоваться наделом могут казачьи общества и общины, организации, занимающиеся образовательной деятельностью. Также направление использования может быть связано с реализацией охотничьего хозяйства.
Также в качестве ограничения рассматривается ситуация, когда надел располагается на удалении более чем 30 километров от населенной территории. Тогда его использование кроме ведения деятельность с/х типа может быть ограничено в полном объеме.
В законодательные акты в настоящее время внесены изменения, которые предусматривают установление запрета относительно возведения помещений для проживания на рассматриваемой категории земель. Раньше, пока силу не получили положения закона №217, на всех наделах, отнесенных к данной категории, можно было возводить помещения, в том числе жилые. Ограничений в данном направлении практически не устанавливалось. Помимо этого, изначально можно было возводить указанные объекта и затем проводить процесс узаконивания при обращении в судебные органы. Ранее практически не выносились отказы при решении таких вопросов.
ВАЖНО !!! В настоящее время указанная ситуация претерпела некоторые изменения. Это связано с тем, что введено в действие пара категорий объединений. Они встали на место садовых и огороднических товариществ. С этого момента установлены отдельные садовые и огороднические объединения.
Они необходимы для ведения отдельных направлений деятельности. Для лиц, которые в них проживают, установлены отдельные правомочия и обязанности. Теперь допускается возведение дома для проживания только при условии использования земель садового товарищества. Важно отметить, что такое помещение должно отвечать определенным требованиям.
Действует положения, в соответствии с которым, запреты никак не повлияют на дома, что уже возведены на рассматриваемой категории наделов. Это говорит о том, что органы государства не будет требовать от граждан сноса помещений. У каждого надела должен быть конкретный вид допустимого применения. Новый закон говорит о том, что при планировании строительства дома, потребуется выбрать одну из допустимых разновидностей категорий. Это относится к ведению ЛПХ. Оговорено, что построить можно помещение для проживания, в частности, для того, чтобы там жить в течение годового периода.
Кроме того, в этом доме удастся прописать всех членов семейства. Единственный нюанс – могут возникать разного рода сложности с системой коммуникаций. Часто не действуют ограничения относительно того, чтобы возвести объекты вспомогательного типа.