Какие документы нужны при продаже квартиры в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны при продаже квартиры в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.

Справка о составе семьи

Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.

Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.

Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.

«Без нотариуса»: продать квартиру стало проще?

Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.

Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

• сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
• сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
• в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Самым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:

• полная и своевременная и безопасная оплата за квартиру
• передача квартиры Покупателю в установленные сроки и на договоренных условиях
• оплата налогов после получения дохода от продажи квартиры

Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.

А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» 🙂 . Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.

Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.

Возврат налога при покупке квартиры в 2022 г. для физических лиц

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка.

^К началу страницы

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

В 2020 году Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2019 году за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2020 год.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ= (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x 13%=260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2020 году приобретенной в 2019 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб.- 1 000 000 руб.) x 13%=170 300 руб.

Росреестр рассказал, что проверить перед покупкой или продажей квартиры

Необходимы следующие:

1. Выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности).
2. Согласие на продажу квартиры от супруга (если вы состоите в браке).
3. Доверенность (если нет собственника на сделке).
4. Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетние дети)
5. Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
6. Паспорт (двух сторон)

Если в доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, предоставляются акты о регистрации рождения.

Если за владельцем числятся долги, прилагается справка, выданная Федеральной Налоговой Службой.

Примите во внимание, что во время подготовки основного пакета документации, могут потребоваться дополнительные бумаги. Это увеличивает время сбора справок.

Обратившись к нотариусу, клиенты могут не принимать активное участие в процессе, всю работу сделает представитель.

Куда подаются документы?

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры через МФЦ помимо стандартной процедуры (составление и подписание соглашения), стороны сделки (продавец-покупатель) берут талоны и ждут своей очереди в МФЦ (процедура платная и не в каждом городе РФ предоставляется).

После этого, одна сторона – старый владелец – пишет заявление на отчуждение прав, а новый владелец – на приобретение прав собственности на квадратные метры.

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Чтобы проверка прошла законно и успешно, нужно обратиться в ЕГРН, где будет выдана выписка. Как правило, справка предоставляется продавцом.

Выписка нужна для понимания, сколько владельцев у предлагаемой недвижимости. Если их два и больше, покупатель может скрыть этот факт, а после завершения сделки у нового владельца возникнет множество проблем.

1. Недвижимость, взятая в ипотечный кредит. Если жилые метры были взяты в ипотеку и последний платеж прошел недавно, лучше не торопиться со сделкой, по кредиту может остаться задолженность, а информация в Единый Реестр еще не поступила.
2. Дарственная или наследство. Если с момента получения дарственной или вступления в наследство прошло меньше полутора лет, не торопитесь со сделкой.
3. Перепланировка.

Все жильцы добровольно должны быть выписаны, без добровольного согласия выписать можно только по решению суда.

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

Соглашение оформляется на простом и понятном для сторон языке, все нюансы прописываются отдельным пунктом. Если есть сомнения, проконсультируйтесь с юристом.

В соглашении нужно прописать паспортные данные сторон, информацию о жилом объекте, сумме , и как будут передаваться денежные средства

Кем регистрируется договор?

Первоначально регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре/МФЦ

Кем регистрируется договор и как это выглядит на практике:

1. Обращение в банк для резервирования депозитных ячеек.

2. Обсуждение условия в комнате банка (как, какие условия получения денег).

3. Обращение в Росреестр/МФЦ.

Это актуальный вопрос для обеих сторон. Расходы делятся на основные и дополнительные. Сколько стоит оформление? Основные расходы – уплата денежного сбора, установленного государством. Второстепенные – если оформляется договор купли-продажи у нотариуса, в процессе принимает участие юридический эксперт, риелтор.

Специалисты рекомендуют обращаться к юристам, которые подскажут, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры, какие справки потребуются.

Примите во внимание, нотариус оформляет договор купли-продажи квартиры в том случае, если сделка с долями или с особами, расторгнувшими брак, несовершеннолетними.

Вы можете бесплатно, самостоятельно оформить любой договор на недвижимость, мы подготовили на всею случаи образцы документов для сделок с недвижимостью.

Гражданский кодекс РФ, рассматривая вопросы, связанные с правом собственности, говорит о том, что собственность бывает:
единоличной — то есть одно лицо, физическое или юридическое, является единственным, полноправным собственником;
общей — объект принадлежит одновременно некоторому количеству лиц.

Допускается и общая собственность на объект недвижимости, например квартиру. При этом общая собственность бывает:

• долевой — для каждого собственника выделена доля в праве;
• совместной — она не выделена.

Будучи долевым сособственником, гражданин вправе распоряжаться принадлежащей ему частью прав свободно, в том числе он вправе ее продать. Однако такая купля-продажа — процесс более сложный, чем отчуждение объекта, находящегося в единоличной собственности, и требует дополнительных действий со стороны продавца, а перечень документов для продажи доли в квартире несколько шире.

Статья 250 Гражданского кодекса РФ закрепляет за долевыми сособственниками преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, если один из сособственников намерен продать принадлежащую ему часть, он обязан предложить ее сначала остальным сособственникам, и только если они все откажутся или проигнорируют его предложение — продать лицу со стороны.

Таким образом, перед тем как оформить куплю-продажу доли в квартире, собственник обязан официально уведомить других владельцев объекта о своем намерении. Сделать это необходимо с помощью письменного уведомления.

Жесткая, общеобязательная форма такого уведомления законодательством не закреплена, но в тексте важно изложить следующие моменты:

• предполагаемую стоимость договора;
• порядок оплаты;
• сроки предполагаемой сделки.

В 2020 году вступил в силу новый закон — от 26.07.19 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ…». Если до принятия закона вы купили квартиру до 01.01.2016 и владели ей пять лет и более, то освобождались от уплаты налога. Теперь при соблюдении определенных условий минимальный срок владения сократили до трех лет.

Условия такие:

• вы продали единственное жилье;
• купили новую квартиру за 90 дней до продажи «старой».

Налог с продажи платит собственник квартиры. Обратите внимание, вы станете собственником, если оформили квартиру:

• по договору купли-продажи, и получили выписку из ЕГРН о праве собственности;
• по договору долевого участия, и прошли государственную регистрацию права собственности регистрации а . Если вы еще не собственник, а продаете квартиру по переуступке прав по ДДУ, то вы можете уменьшить доход с продажи на подтвержденные расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Алгоритм такой же, как и по договору купли-продажи. Подробнее как это сделать, читайте ниже;
• по договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК), подписали Акт приема-передачи и выплатили паевой взнос (п.4 ст.218 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 04 июля 2012 г. № 03-04-05/7-837).

Пример 1: Вы оформили квартиру по договору купли-продажи в 2017 году. Это единственная ваша недвижимость. Право собственности на квартиру зарегистрировали 13 марта 2017 года. Вы продали квартиру 3 апреля 2020 года и не заплатили НДФЛ. С 13 марта 2020 года наступил минимальный срок владения квартирой — 3 года. До принятия закона вы бы ждали 5 лет.

Пример 2: В июне 2017 году вы купили трехкомнатную квартиру. А в сентябре 2019 году — однокомнатную квартиру. В этом случае, правило «единственного жилья» не работает. Если продадите квартиру в сентябре 2024 года, то не заплатите налог. К этой дате наступит минимальный срок владения квартирой, купленной после 01.01.2016 года.

Пример 3: В 2010 году вы заключили с застройщиком договор долевого участия. В 2014 году дом сдали, и вы получили Акт приема-передачи вместе с ключами. А с 20 мая 2018 года стали полноправным собственником квартиры — зарегистрировали право собственности и получили выписку из ЕГРН. В случае, если квартира — единственная недвижимость, вы можете продать ее с 20 мая 2021 года и не заплатить налог. К этой дате наступит минимальный срок владения имуществом — 3 года. Если помимо новой квартиры у вас есть еще жилая недвижимость, тогда ждите 5 лет, и продавайте без налога с 20 мая 2023 года.

Пример 4: В 2014 году вы заключили договор с ЖСК и выплатили весь пай. В 2015 году подписали Акт приема-передачи квартиры. В 2017 году оформили квартиру в собственность и получили выписку из ЕГРН. В 2019 года продали квартиру и не заплатили налог, так как вы владели жильем больше 3-ех лет, выплатили весь пай и получили на руки Акт приема-передачи. В этом случае дата регистрации права собственности роли не играет.

Я продал или собираюсь продать недвижимость

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть два вида вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры.

С подтверждением фактических расходов на покупку

Вы купили квартиру на собственные деньги и сохранили правоустанавливающие и платежные документы. Тогда вы уменьшаете доход с продажи на сумму подтвержденных расходов, а с полученной разницы платите 13 % НДФЛ.

01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример 1: В марте 2015 года вы купили у брата двухкомнатную квартиру за 3 млн. рублей. А в ноябре 2017 года продали за ту же сумму. До 30 апреля 2018 года вам нужно подать «нулевую» декларацию. Вы не платите налог, потому что доходы от продажи равны расходам на покупку.

Пример 2: В 2018 году вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2,5 млн. рублей. В 2019 году продали ее за 3 млн. рублей. Однако, кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Так как кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) ниже дохода от продажи (3 млн. рублей), то в целях налогообложения в расчет берется доход от продажи. С разницы 500 тыс. рублей (3 млн. рублей-2,5 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 65 тыс. рублей.

Пример 3: В 2018 году по договору долевого участия вы купили новостройку за 4 млн. рублей. В 2019 году застройщик не сдал дом, а вы нашли другое выгодное предложение. В 2019 году по договору переуступки прав вы продали квартиру «новому» дольщику за 5 млн. рублей (в новостройках кадастровая стоимость не учитывается, так как еще не определена). С разницы 1 млн. рублей (5 млн. рублей — 4 млн. рублей) вы заплатили 13 % налога — 130 тыс. рублей.

Без подтверждения расходов

Вы получите вычет — 1 млн. рублей, если не сохранили платежные документы. Это касается и тех, кто получил квартиру в подарок, в наследство или приватизировал.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

Если квартиру продали в 2019 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 31 июля 2020 года. (Увеличили срок в связи с пандемией)

Если квартиру продали в 2020 году, то подаете декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2021 года. В декларации отражается доход от сделки и примененные вычеты. С «нулевой» декларации ничего не платите. Если декларация к уплате, тогда оплатите налог до 15 июля 2021 года. Со сроком подачи декларации и уплаты налогов не шутите. В случае просрочки получите штраф по статье 119 НК РФ — 5 % от неуплаченной в установленный срок суммы налога. Максимальная сумма штрафа — 30% от суммы задолженности, минимальная — 1000 рублей.

Если просрочите с «нулевой» декларацией, то заплатите 1000 рублей.

К декларации 3-НДФЛ приложите следующие документы (пп.6,7 п.3, п.7 ст.220 НК РФ):

• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи, договора долевого участия, договора уступки права требования;
• акт приема-передачи квартиры (если купили квартиру по ДДУ);
• платежные документы (расписка, банковские выписки о перечислении денежных средств со счёта покупателя на счёт продавца, кассовые чеки);
• договор ипотеки и банковская справка об уплаченных процентах (если купили квартиру в ипотеку и хотите увеличить расходы на сумму ипотечных процентов).

• Имущественный вычет супруг за ипотеку, оформленную до 2014 года

  4,0 тыс. 0

  Каждый собственник хочет продать квартиру в максимально короткие сроки и по выгодной стоимости. Для того, чтобы реализовать задуманное, необходимо выполнить несложный алгоритм действий:

  1. Заранее подготовить пакет документов.

  2. Привести квартиру в порядок (сделать предпродажный ремонт).

  3. Узаконить самовольные постройки.

  4. Определится со стоимостью квартиры. Для этого необходимо промониторить рынок аналогичной недвижимости.

  5. Проработать макет активной рекламы. Если не можете самостоятельно это сделать, обратитесь к риелтору.

  Следует помнить, что совместная или долевая собственность автоматически усложняют процесс продажи недвижимого имущества. В ситуации, когда владельцем объекта является одно совершеннолетнее дееспособное лицо необходимо подготовить только паспорт и договор купли продажи. При долевой и совместной собственности не только увеличивается список документов, но и меняется алгоритм оформления сделки.

  Многих интересует вопрос о том, какие документы нужны для продажи квартиры, которая находится в совместной или долевой собственности. Все зависит от конкретной ситуации.

  Если жилье было куплено в браке, оно относится к категории совместно нажитого имущества супругов. При этом абсолютно не важно на чье имя зарегистрирован объект. В данном случае для оформления сделки необходимо подготовить согласие на продажу от имени второго супруга. Данное согласие должно быть заверено нотариально. При наличии брачного контракта, в котором четко определены имущественные доли супругов, согласие на продажу не требуется.

  Важно: если жилье было подарено одному из супругов, оно не будет относится к категории совместно нажитого имущества.

  Если квартира находится в долевой собственности с несовершеннолетним лицом, необходимо заручится поддержкой органов опеки.

  Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?

  В 2020 оформить сделку можно тремя способами:

  Самостоятельно

  С помощью нотариуса

  С помощью риэлтора

  Заниматься сделкой собственными силами — наиболее выгодный с финансовой стороны вариант. Однако в данном случае ни продавец, ни покупатель не застрахованы от мошенничества. Продавец сам контролирует все этапы продажи. Способ позволяет сэкономить деньги, однако увеличивает временные затраты. Кроме этого, владелец квартиры не знаком с тонкостями оформления сделки. Этот факт значительно затягивает процесс.

  Типовой договор купли-продажи выглядит следующим образом:

  В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

  Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.

  Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.

  Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.

  Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.

  Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.

  Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.

  Стоимость оформления договора купли-продажи напрямую зависит от способа его реализации.

  Сделка, которая оформляется с привлечением нотариуса обойдется гражданину в достаточно крупную сумму. За свою работу данный специалист берет 1% от стоимости объекта недвижимости (при условии, что стоимость жилого помещения не превышает 1 млн руб.). Если оценочная стоимость квартиры выше 1 млн. руб., нотариус возьмет за свои услуги в 2020 году 10 тыс. руб. + 0,75% от кадастровой стоимости.

  Работу риэлтора невозможно оценить в конкретной денежной единице.У сотрудников агентства недвижимости нет фиксированной процентной ставки нет. В среднем данный специалист берет за свои услуги от 2% до 5% от стоимости объекта.

  Самостоятельное оформление — самый бюджетный вариант. В данном случае продавец должен оплатить только обязательные платежи:

  • госпошлина — 2000 руб.;

  • техпаспорт — от 1000 руб. до 1500 руб.;

  • кадастровый паспорт — 250 руб.;

  • справка с Росреестра — 200 руб.

  Следует учесть, что если продавец привлекает стороннего специалиста к оформлению сделки, ему все равно необходимо будет оплатить обязательные платежи.

  Основные документы, которые нужно подготовить для регистрации права собственности на квартиру — это паспорт и договор купли продажи. Однако в каждом конкретном случае данный перечень может быть расширен.

  Какие документы нужны для продажи квартиры:

  1. Паспорт.

  2. Свидетельство о праве собственности. Если квартир была передана в собственность после 2016 года — достаточно предоставить выписку ЕГРН.

  3. Справка о составе семьи (или выписка из домовой книги).

  4. Правоустанавливающие документы (подтверждают право владения): договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о вступление в наследство, договор меры.

  5. Выписка из лицевого счета.

  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

  7. Письменное согласие второго супруга на оформление сделки (удостоверяется нотариусом). Если квартира была передана по наследству или подарена, согласие супруга не требуется.

  8. Если в сделке принимает участие несовершеннолетний, необходимо подготовить:

  • разрешение органов опеки и попечительства;

  • свидетельство о рождение (для лиц, не достигших 14 летнего возраста), паспорт гражданина (для лиц, старше 14 лет);

  • документы, удостоверяющие личность опекуна;

  1. Справка с ФНС РФ (необходима в случае, если продавец получил квартиру по наследству или по договору дарения). Данный документ подтверждает факт уплаты налога в государственный бюджет.

  Данный список не является исчерпывающим. Он актуален только для простых сделок. Если квартира была куплена в ипотеку, будет затребована дополнительная документация.

  Следует учесть, что если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо предоставить доказательства последующей регистрации данных лиц. При этом во время продажи недвижимого имущества интересы прописанных детей не должны быть нарушены. Орган опеки будет настаивать на том, чтобы жилищные условия ребенка на новом месте жительства не были ущемлены.

  Несовершеннолетние дети от 14 до 18 лет могут принимать участие в сделке. Однако для того, чтобы стать полноправным участником договорных отношений им необходимо получить письменное согласие от родителей или опекунов.

  Если от лица продавца действует законный представитель, необходимо подготовить доверенность. В данном документе должны быть перечислены все полномочия представителя.

  В некоторых случаях покупатель желает видеть в пакете документов справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и справку из психоневрологического и наркологического психдиспансеров. Эти документы не относятся к числу обязательных, однако иногда их отсутствие влияет на подписание договора купли-продажи.

  Если квартира находится в долевой собственности, необходимо подготовить письменное согласие всех дольщиков.

  В 2020 году выписка ЕГРН содержит в себе наиболее актуальные данные об объекте недвижимости. В ней указывается информация о владельцах, перечисляются технические характеристики квартиры, а также уточняется наличие арестов.

  Сбор пакета документов и сопровождение самой сделки можно доверить риэлтору. Однако стоит понимать, что данный специалист не несет полной ответственности за юридические аспекты.

  Получить юридическую помощь по вопросам продажи квартиры можно на нашем сайте.

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры и представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, дети, совершеннолетние недееспособные или ограниченно дееспособные граждане), необходимо запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в квартире кто-то прописан, нужно решить вопрос о снятии человека с регистрационного учета. Это можно сделать на портале госуслуг или обратившись в МФЦ. Потом там же следует заказать выписку из домовой книги, которая позволит покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.
  • Приобретенная в браке квартира является совместно нажитым имуществом мужа и жены. Поэтому потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

  На сайте Росреестра доступен сервис «Жизненные ситуации». Ведомство советует воспользоваться им при подготовке пакета документов. Сервис подскажет, какие документы необходимы в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

  Документы для продажи квартиры в 2021 году

  Адвокат МКА «СЕДЛЕКС» Людмила Утюжанина:

  В разъяснениях Росреестра указано, что нужно проверить цепочку прежних владельцев квартиры, но не сказано, что должно вызвать опасения. Если среди собственников или просто зарегистрированных ранее в квартире есть лица, состоящие на учете в психоневрологическом диспансере, находящиеся в местах лишения свободы или проходящие срочную военную службу, то следует заручиться дополнительными гарантиями, что эти лица не претендуют на проживание в квартире. Такие случаи судебной практике известны. Стоит пообщаться с соседями – возможно, они знают о прежних жильцах квартиры.

  Также с осторожностью стоит отнестись к квартире, которая получена последними собственниками по наследству, если прошло менее 3 лет. Я бы не рекомендовала заключать договор, так как всегда возможно появление нового наследника, который не знал о смерти наследодателя (например, родственники не захотели ему об этом сообщить или не смогли, так как он живет за границей). Суды часто восстанавливают в правах таких наследников. В этом случае вам придется вернуть квартиру.

  1. Если вы планируете с 1 января 2022 года применять иной режим налогообложения, этот пункт обязательно нужно прописать в учетной политике по налоговому учету. Напомним! Правительство планирует ввести новый налоговый режим для малого бизнеса. Подробнее о новом режиме читайте здесь.
  2. В связи с введением нового ФСБУ по учету аренды с 2022 года в налоговый кодекс также были внесены изменения. Согласно нововведениям при расчете налога на имущество нужно определить в учетной политике, как будут учитываться следующие нововведения в отношении арендных площадей:
  • на чьем балансе будет отражен актив, т.к. его с 2022 года можно будет отразить как на балансе арендатора, так и на балансе арендодателя;

  • по какой стоимости учитывать стоимость актива, т.к. его стоимость может отличаться от исторической стоимости.

  О других нововведениях в части налога на имущество читайте в статье «Налог на имущество: изменили сроки уплаты, частично отменили декларацию».

  3. Налоговые регистры — обязательное приложение к учетной политике предприятия. Если вы вносите в них изменения, этот момент обязательно нужно зафиксировать в учетной политике.

  Налоговые регистры, как правило, разрабатываются налогоплательщиком самостоятельно. Документ в обязательном порядке должен содержать следующие реквизиты (ст. 313 НК РФ):

  • наименование регистра;
  • период (дату) его составления;
  • измерители операции в натуральном (если это возможно) и в денежном выражении;
  • наименование хозяйственных операций;
  • подпись (расшифровку подписи) лица, ответственного за составление регистра.

  Изменять принятый в учетной политике порядок учета отдельных операций и /или объектов можно:

  • по собственной инициативе. Такие изменения применяются с начала очередного налогового периода (года);
  • при изменении законодательства. Такие изменения применяются не ранее, чем с момента вступления в силу поправок в налоговом законодательстве.

  Этo oдин из глaвныx вoпpocoв, вoлнyющиx вcex пoтeнциaльныx пpoдaвцoв нeдвижимocти: кaкoв cpoк влaдeния квapтиpoй для пpoдaжи бeз нaлoгa.

  Дo 1 янвapя 2016 гoдa cyщecтвoвaл зaкoн, coглacнo кoтopoмy cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ cocтaвлял 3 гoдa. Пocлe этoй дaты в зaкoнoдaтeльcтвe пpoизoшли измeнeния. Teпepь тaким cpoкoм являeтcя 5 лeтний pyбeж. To ecть, пpoдaть нeдвижимocть и нe плaтить c этoгo дoxoдa НДФЛ мoжнo тoлькo чepeз 5 лeт влaдeния. Измeнeния в вoпpoce, cкoлькo нeльзя пpoдaвaть квapтиpy пocлe пoкyпки, cвязaны c мнoгoчиcлeнными cпeкyляциями нa cтpoитeльнoм pынкe и в нaлoгooблoжeнии.

  Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

  Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
  • c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

  Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

  Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

  Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo. Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

  Пoд yдepжaниe нe пoпaдaeт лишь caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa. Cpoк влaдeния квapтиpoй, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaл, тaкжe paвняeтcя 5 гoдaм.

  B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe. Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
  B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

  • ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
  • ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
  • ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

  To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

  Пpoцeнт НДФЛ вceгдa oдинaкoв и cocтaвляeт 13% oт cyммы пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpи этoм cтoит yчитывaть, чтo этoт пpoцeнт взимaeтcя нe c пoлнoй cтoимocти пpoдaвaeмoй квapтиpы. Bычиcляeтcя oн coглacнo cлeдyющим пpaвилaм:

  • ecли квapтиpa пpoдaeтcя пo цeнe бoльшeй, чeм цeнa нa мoмeнт пoкyпки, тo c paзницы взимaeтcя нaлoг;
  • ecли пpи пpoдaжe cтoимocть квapтиpы paвнa пoкyпкe или мeньшe, тo пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт yплaты нaлoгa.

  Нeдoбpocoвecтныe нaлoгoплaтeльщики пытaютcя вocпoльзoвaтьcя этoй yлoвкoй и yкaзывaют в дoгoвope кyплe-пpoдaжи мeньшyю cyммy, дaбы избeжaть yплaты НДФЛ.

  Дo 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвoвaлo дpyгoe пpaвилo. Coглacнo eмy, нaлoгoм oблaгaлиcь cyммы cвышe миллиoнa. Bce cдeлки дo этoгo пopoгa нe пoпaдaли в пoлe зpeния нaлoгoвoй cлyжбы. Пocлe 1 янвapя 2016 гoдa cитyaция пoмeнялacь. Нaлoгooблoжeниe и кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa тecнo взaимocвязaны. Ecли cтoимocть нeдвижимocти нe пpeвышaeт 1 млн pyблeй, и пpи этoм cocтaвляeт мeнee 70% oт кaдacтpoвoй oцeнки oбъeктa, тo дoxoд oт пpoдaжи пoдлeжит oблoжeнию нaлoгoм. Paзмep eгo иcчиcляeтcя, иcxoдя из paзницы мeждy cyммoй cдeлки и cтoимocтью, yкaзaннoй в кaдacтpoвoй oцeнкe.

  Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт. 220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

  Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй. Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

  Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

  Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй. Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

  Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

  Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

  Актуальные способы освобождения от оплаты пошлины:

  1. Достижение минимального срока владения. Подоходный налог с продажи квартиры не уплачивают те налогоплательщики, кто был собственником жилплощади на протяжении трехлетнего периода.

  2. Отсутствие дохода как такового, что получается по разным причинам. Если прибыли при реализации недвижимости не оказалось, то и налог не взимается. Такое происходит, если жилплощадь продали за меньшую стоимость, а купили вариант подороже и прибыли просто нет.

  Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.

  Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:

  • День подписания акта передачи имущества.
  • День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.

  Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.

  Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.

  С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.

  Налог с продажи ипотечной квартиры придется платить тем, кто владел жильем менее обозначенных законом сроков.

  Право на освобождение от уплаты налога с продажи подаренной квартиры имеется в том случае, если она подарена членом семьи. Когда жилое имущество подарено не родственником, чтобы продать его без уплаты налога, придется подождать установленный законом срок владения.

  Налог с продажи приватизированной квартиры взимается, если срок владения ею меньше трех лет.

  
  

  Похожие записи:

  • НДС в мире таблица в 2022 году
  • Какая сумма будет материнского капитала в 2022 году
  • Материнский капитал 2022 когда можно использовать