Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «РК об ипотеке недвижимого имущества РК 2022». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сноска. Закон дополнен главой 1-1 в соответствии с Законом РК от 23.12.2005 № 107 (порядок введения в действие см. ст.2).
Статья 5-1. Создание ипотечной организации
1. Ипотечная организация создается в форме акционерного общества в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
2. Наименование ипотечной организации должно содержать слова «ипотечная организация».
Юридическое лицо, не зарегистрированное в установленном законодательством Республики Казахстан порядке в качестве ипотечной организации, не может именоваться ипотечной организацией.
Требования, предусмотренные частями первой и второй настоящего пункта, не распространяются на Единого оператора жилищного строительства.
3. Ипотечная организация является коммерческой организацией, осуществляющей отдельные виды банковских операций, на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным органом.
Сноска. Статья 5-1 с изменением, внесенным Законом РК от 09.06.2020 № 341-VI (вводится в действие с 01.07.2020).
Статья 5-2. Деятельность ипотечной организации
1. Основным видом деятельности ипотечной организации является предоставление ипотечного займа на основании лицензии уполномоченного органа на осуществление банковских заемных операций.
2. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие дополнительные операции:
1) доверительные операции: управление правами требования по ипотечным займам в интересах и по поручению доверителя;
2) факторинговые операции: приобретение прав требования платежа с покупателя товаров (работ, услуг) с принятием риска неплатежа;
3) форфейтинговые операции (форфетирование): оплату долгового обязательства покупателя товаров (работ, услуг) путем покупки векселя без оборота на продавца;
4) лизинговую деятельность.
3. Порядок выдачи, приостановления и лишения лицензии ипотечной организации устанавливается нормативными правовыми актами уполномоченного органа.
4. Ипотечная организация вправе осуществлять следующие виды деятельности:
1) инвестиционную деятельность с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 6 настоящей статьи;
2) реализацию специальной литературы по вопросам ипотечного кредитования на любых видах носителей информации;
3) реализацию собственного имущества;
4) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;
5) предоставление консультационных услуг по вопросам, связанным с ее деятельностью;
6) выпуск и размещение ценных бумаг, в том числе облигаций;
7) реализацию специализированного программного обеспечения, используемого для автоматизации деятельности ипотечных организаций;
8) организацию и проведение обучения в целях повышения квалификации специалистов в области ипотечного кредитования.
4-1. Единый оператор жилищного строительства наряду с деятельностью и операциями, предусмотренными пунктами 1, 2, 4 и 5 настоящей статьи, вправе:
1) предоставлять займы уполномоченной организации, определенной в соответствии с Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», и юридическим лицам, осуществляющим строительство в рамках государственных программ жилищного строительства;
2) осуществлять деятельность, предусмотренную законодательством Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, иными нормативными правовыми актами Республики Казахстан и уставом.
5. Ипотечная организация для обеспечения своей деятельности вправе использовать источники финансирования, не запрещенные законодательством Республики Казахстан.
6. Ипотечной организации запрещается приобретение долей участия в уставных капиталах или акций юридических лиц, кроме случаев приобретения долей участия в уставных капиталах или акций:
1) финансовых организаций;
2) юридических лиц, не являющихся финансовыми организациями, акции которых включены в список фондовой биржи, осуществляющей деятельность на территории Республики Казахстан, по наивысшей категории листинга;
3) юридических лиц, осуществляющих автоматизацию деятельности ипотечных организаций.
Требование, предусмотренное частью первой настоящего пункта, не распространяется на Единого оператора жилищного строительства.
Об ипотеке недвижимого имущества
Статья 20. Основание и способы реализации ипотеки
1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, за которое он отвечает.
1-1. В целях исполнения обязательств перед залогодержателем по договору ипотечного займа, заключенному с физическим лицом и не связанному с осуществлением предпринимательской деятельности, залогодатель вправе самостоятельно реализовать заложенное имущество в порядке, установленном статьей 20-1 настоящего Закона.
2. Залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:
1) реализации ипотеки в судебном порядке;
2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законами Республики Казахстан либо в ипотечном договоре или последующем соглашении сторон;
3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися согласно статье 32 настоящего Закона.
Сноска. Статья 20 в редакции Закона РК от 17.07.2015 № 333-V (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования); с изменением, внесенным Законом РК от 21.01.2019 № 217-VI (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).
Статья 20-1. Самостоятельная реализация залогодателем недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки
1. Залогодатель вправе в срок, не превышающий тридцати календарных дней со дня его уведомления о начале проведения реализации недвижимого имущества во внесудебном порядке, о возможном обращении взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, ходатайствовать перед залогодержателем о самостоятельной реализации указанного имущества.
2. Залогодержатель в течение пятнадцати календарных дней со дня поступления письменного ходатайства залогодателя о самостоятельной реализации недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в письменной форме сообщает залогодателю и должнику, если должник по основному обязательству не является залогодателем, об отказе либо удовлетворении ходатайства залогодателя. В случае удовлетворения ходатайства залогодателя залогодержатель также сообщает о приостановлении мер принудительного исполнения и необходимости зачисления денег от самостоятельной реализации недвижимого имущества на банковский счет залогодержателя.
3. Самостоятельная реализация недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, осуществляется в течение трех месяцев со дня вручения залогодержателем или получения залогодателем и должником, если должник по основному обязательству не является залогодателем, по почте заказным письмом с уведомлением по адресу, указанному в договоре залога, письменного сообщения залогодержателя об удовлетворении ходатайства залогодателя.
Более длительный срок самостоятельной реализации недвижимого имущества устанавливается по соглашению сторон ипотечного договора.
4. В случае нереализации залогодателем в срок, предусмотренный пунктом 3 настоящей статьи, недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержатель вправе реализовать такое имущество способами, указанными в статье 20 настоящего Закона.
Сноска. Глава 4 дополнена статьей 20-1 в соответствии с Законом РК от 21.01.2019 № 217-VI (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).
Статья 21. Реализация ипотеки в судебном порядке
1. Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством.
2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть отказано, если допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
3. Принимая решения об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:
1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном соотношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляется вознаграждение, размер вознаграждения и период, за который они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотеки недвижимое имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
Статья 37. Основания прекращения ипотеки
1. Ипотека прекращается по основаниям, предусмотренным статьей 322 Гражданского кодекса Республики Казахстан, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Государственная регистрация прекращения ипотеки недвижимого имущества в связи с исполнением основного обязательства, обращением взыскания на предмет ипотеки и иным основаниям осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
2. При продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство.
Нормы части первой настоящего пункта распространяются на случаи продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа, принадлежащего физическому лицу и полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения договора ипотечного жилищного займа и на дату обращения взыскания в судебном порядке, при отсутствии у должника-физического лица иного имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание, превышающих минимальный размер заработной платы, установленный на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете.
3. В случае самостоятельной реализации залогодателем недвижимого имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, в порядке, установленном статьей 20-1 настоящего Закона, по цене не ниже согласованной с залогодержателем с прекращением ипотеки одновременно прекращается основное обязательство.
Сноска. Статья 37 с изменениями, внесенными законами РК от 03.06.2003 N 427; от 26.07.2007 N 311 (вводится в действие по истечении 10 календарных дней после его официального опубликования); от 24.11.2015 № 422-V (вводится в действие с 01.01.2016); от 21.01.2019 № 217-VI (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования); от 24.05.2021 № 43-VII (вводится в действие по истечении десяти календарных дней после дня его первого официального опубликования).
Статья 38. Действие настоящего Закона
Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 1996 года.
| Президент Республики Казахстан |
Как кредитоваться, если не будет «7-20-25» и «Баспана Хит»
Заместитель председателя Национального банка Берик Шолпанкулов уверен, что последующее завершение льготных ипотечных программ «7-20-25» и «Баспана Хит» не отразится на доступности ипотечного кредитования для казахстанцев, так как на сегодняшний день на рынке имеется большой выбор проектов льготного ипотечного кредитования, которое реализует правительство. Программы рассчитаны на разные категории людей, возраст, социальный статус, род деятельности и т.д. Рассмотрим условия этих программ.
Подходит для вкладчиков Отбасы банка, у которых нет жилья. Сначала жилье по конкурсу распределяется среди вкладчиков банка, которые стоят в очереди на жилье в акимате. В случае остатка свободных квартир проводится дополнительный конкурс среди вкладчиков банка, не являющихся очередниками. Квартиры, оставшиеся после проведения дополнительного конкурса, реализуются путем прямых продаж. Максимальная площадь квартир по программе «Нұрлы жер» составляет не более 80 кв. м.
- Объект кредитования — первичное жилье, построенное по госпрограмме «Нұрлы жер».
- Первоначальный взнос — 20%.
- Ставка — 5% годовых.
- Цена — 140 тыс.-180 тыс. тг/кв.м в зависимости от региона.
Как купить квартиру по женской ипотеке >>>
Также новым направлением программы «Нұрлы жер» стала ипотека «5-10-20». Пилотный проект «Шанырақ» рассчитан на 2020-2022 годы. За это время 18 тысяч очередников акиматов должны купить квартиры по схеме «5-10-20». Жилье можно купить только на первичном рынке, а именно, в новых жилых комплексах, как построенных в рамках программы «Нұрлы жер» (кредитное жилье местных исполнительных органов), так и у частных застройщиков (в том числе по договору о долевом участии при условии наличия гарантии АО «Казахстанская жилищная компания»).
Первоначальный взнос на счете в Отбасы банке должен составлять от 10%.
Ценовые параметры:
- по объектам частных застройщиков не более 18 млн тенге для городов Нур-Султан, Алматы и их пригородных зон, не более 15 млн тенге для городов Атырау, Актау, Актобе, Шымкент, Туркестан и Карагандинской области, для остальных регионов не более 12 млн тенге;
- по кредитному жилью МИО максимальная сумма определяется предельным размером стоимости 1 кв.м, предусмотренным госпрограммой «Нұрлы жер».
Как избежать аферистов на рынке жилья>>>
По данной программе можно приобрести квартиру или частный дом на первичном или на вторичном рынке. Участвуют только очередники акиматов по категориям:
1) многодетная семья;
2) неполная семья (если вы разведены, то с момента расторжения брака должно пройти не менее 3 лет);
3) семья, имеющая или воспитывающая детей-инвалидов.
Доход на каждого члена семьи за последние шесть месяцев не должен превышать 3,1 кратной величины прожиточного минимума. В 2021 году прожиточный минимум составляет 34 302 тенге, соответственно доход на каждого члена семьи не должен превышать сумму, равную 106 336 тенге.
- Срок кредитования до 20 лет.
- Первоначальный взнос в размере 10% от стоимости жилья.
- Максимальная сумма кредитования — в городах Нур-Султан, Алматы, Шымкент, Актау, Атырау 15 млн тенге, в других регионах — 10 млн тенге.
- Предоставляется жилищный сертификат в размере 1 млн тенге для покрытия части первоначального взноса на первичном и вторичном рынке.
Какую ипотеку можно оформить на первичное жилье >>>
Государство не строит квартиры по данной программе. Данный продукт, реализуемый Отбасы банком, позволяет купить недвижимость на свободном рынке — вторичное и первичное жилье, в том числе по договору долевого участия.
- Ставка — 6% годовых (ГЭСВ — от 6,3%). Через два года она снижается до 5%.
- Первоначальный взнос — 50%.
- Срок займа — от 6 до 9 лет. Предусмотрено досрочное погашение займа.
- Сумма займа — до 90 миллионов тенге.
- Залог — приобретаемое имущество.
Изменения 2022. Что нас ждет с 1 января в сфере недвижимости?
Это собственный продукт Отбасы банка. Займы будут выдавать именно тем военнослужащим, кто получает жилищные выплаты.
- Ставка — от 3,5% до 8% (в зависимости от суммы первоначального взноса). В будущем же заемщик имеет возможность снизить ставку финансирования до 3,5% при переходе на жилищный заем, для этого необходимо накопить 50% от суммы займа и иметь минимальное значение ОП.
- Минимальный первоначальный взнос — 15% от стоимости квартиры.
Мы считаем, что каждый должен иметь возможность принимать взвешенные финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.
Так как же мы зарабатываем деньги. Наши партнеры платят нам вознаграждение. Это может повлиять на то, на какие продукты мы пишем обзоры (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Мы никогда не берем оплату за положительные отзывы о продуктах или услугах.
- Рефинансирование ипотеки
- Ипотека на первичное жилье
- Страхование ипотеки
- Программа «7-20-25»
- Ипотека без первоначального взноса
Интересные и полезные статьи о финансах
- Кредитная история
- Кредиты
Подать заявку на получение ипотеки по программе «7-20-25» можно в нескольких банках. Правительство разрешило участие только надежным кредиторам, занимающим верхние строчки рейтингов.
Получить ипотечный кредит по льготной программе можно в следующих банках:
- Сбербанк;
- «Банк ЦентрКредит»;
- «Цеснабанк»;
- «Евразийский банк»;
- «Halyk Bank».
Справка! Это крупнейшие кредиторы Казахстана, в отделениях которых можно узнать о льготном ипотечном кредитовании.
Каждый совершеннолетний гражданин Республики Казахстан имеет право подать заявку на получение льготной ипотеки.
Перед одобрением заявки банки оценивают платежеспособность клиента, при этом он должен иметь стабильную заработную плату или иной источник дохода.
В первую очередь рассматриваются заявки членов малообеспеченных, молодых семей и т.п.
Важно! Граждане, имеющие собственное жилье и желающие приобрести еще одну квартиру или дом, не могут воспользоваться предоставленной программой, так как ее основной целью является обеспечение жильем незащищенных слоев населения и малообеспеченных семей.
Если дохода одного заемщика недостаточно для оформления кредита, то можно привлечь созаемщика. Важно помнить, что заемщик и созаемщик несут солидарную ответственность.
Внимание! Льготная ипотека по программе «7-20-25» предоставляется только в национальной валюте, так как кредит не должен зависеть от обменного курса валюты.
Программа предполагает наличие льготных условий, поэтому никаких дополнительных преимуществ не предусмотрено.
Список требований, которым должен соответствовать заемщик:
- гражданство Республики Казахстан;
- стабильный доход, постоянная работа по найму или собственный бизнес, подтвержденные справкой или выпиской (данные предоставляются за предыдущие 6 месяцев);
- справка с места работы (с указанием дохода за предыдущие 6 месяцев);
- налоговая отчетность;
- отчет кредитного бюро об отсутствии иных кредитов на недвижимость;
- справка из Центра обслуживания населения, подтверждающая отсутствие в собственности другого жилья (в случае владения недвижимостью, нельзя подавать заявку на получение льготной ипотеки). Сюда не относятся общежития или аварийные объекты с площадью менее 15 квадратных метров на каждого члена семьи;
- банк вправе истребовать иные документы в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Можно приобрести только первичное жилье у застройщика. Клиент должен быть первым собственником, объект не должен быть ранее зарегистрирован имущественными правами. Неважно, где находится жилье, и в каком году оно было построено. Можно купить как квартиру в столице, так и дом в деревне, государство не накладывает ограничений. Единственное условие – жилье должно быть первичным.
Законодательный орган устанавливает максимальную стоимость объекта:
- для жилья в Алматы, Нур-Султане, Актау, Атырау и Шымкенте – не более 25 миллионов тенге;
- для других регионов и населенных пунктов – не более 15 миллионов тенге.
| Филиал №3 | Актюбинская область, город Актобе, ул. Амангельды Кусжанова, 7 |
| Филиал №4 | Карагандинская область, город Караганда, проспект Н. Абдирова дом 3/2 |
| Филиал №6 | город Алматы, Алмалинский район, улица Байтурсынулы, дом 50-52 |
| Филиал №7 | Костанайская область, город Костанай, улица Дулатова, дом 70 |
| Филиал №8 | Атырауская область, город Атырау, улица Кулманова, 107 |
| Филиал №9 | Восточно-Казахстанская область, город Усть-Каменогорск, набережная имени Е.П. Славского, 24/3 |
| Филиал №10 | Жамбылская область, город Тараз, улица Абая, дом 142 |
| Филиал №11 | Мангистауская область, город Актау, микрорайон 5, здание 45 |
| Филиал №12 | Павлодарская область, город Павлодар, улица Набережная, дом 3 |
| Филиал №13 | Западно-Казахстанская область, г.Уральск, ул. Курмангазы, д. 125 |
| Филиал №14 | Северо-Казахстанская область, город Петропавловск, улица И. Алтынсарина, дом 168 А |
| Филиал №15 | г.Шымкент, Абайский район, Темирлановское, здание № 1В. |
| Филиал №17 | Акмолинская область, город Кокшетау, улица Бауыржана Момышулы, дом №62/103 |
| Филиал №19 | г.Талдыкорган, ул.Ю.Гагарина, дом №136 |
| Филиал №20 | Кызылординская область, город Кызылорда, улица Желтоксан, дом №11 «А» |
| Филиал №22 | Туркестанская область, г.Туркестан, пр. Тауке хана, дом 228 |
| Филиал № 5 | город Нур-Султан, проспект Кабанбай батыра, 30 |
| Отделение №1292 | Павлодарская область, город Экибастуз, улица Машхур Жусiп 54 |
| Отделение №409 | Карагандинская область, г.Жезказган, ул.Гарышкелер, д.38, (ранее ул.Сейфуллина) |
| Отделение №991 | Восточно-Казахстанская область, город Семей, улица Ибраева, дом 153/16, угол улицы Б. Момышулы |
С 1 января нового года в силу вступили ещё одни поправки в действующие на территории Казахстана законы. Речь идёт о нормах, касающихся ипотечных займов. Попробуем разобраться. К примеру, пункт 2 ст.37 закона «Об ипотеке недвижимого имущества» был существенно дополнен. В первой части данного пункта говорится о прекращении ипотеки и основного обязательства и переходе недвижимости в собственность залогодержателя.
Основной сутью пункта 2 данной статьи является то, что заложенное имущество (предмет залога) полностью обеспечивало основное обязательство (сумму кредита) на тот момент, когда заключался договор между банком и заёмщиком.
Очевидно, что банк предоставляет кредит заёмщику только в том случае, если стоимость залога полностью перекрывает сумму самого кредита. Но в п. 2 внимание акцентируется на внесудебном порядке реализации ипотеки. В частности, на том, что и ипотека, и основное обязательство одновременно прекращаются, если заложенное имущество было продано гораздо дешевле, чем была изначально заложена сумма кредита.
В отличие от старого документа, в новой версии даётся уточнение, что данный пункт закона распространяется только в случае продажи заложенного недвижимого имущества в судебном порядке. Это, конечно, должно оговариваться в договоре ипотечного жилищного займа. Да и продажа возможна лишь в том случае, если у должника нет другого имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание.
Также данный закон был дополнен ст. 9-1 «Изменение условий ипотечного договора», где говорится, что для изменения условий договора залогодателю и залогодержателю необходимо заключить новое соглашение об основном обязательстве. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные в п.3 ст. 61-4 закона РК «О банках и банковской деятельности в РК». В свою очередь, эта статья (61-4) говорит об особенности проведения операций по одномоментной передаче активов и обязательств между головным банком и дочерним банком.
Одновременно с поправками в закон об ипотеке были внесены изменения в Гражданский кодекс РК от 27 декабря 1994 г. Дополнения, в частности, касаются вариантов погашения займа.
Если заёмщик не имеет достаточную сумму для погашения займа, то схема его действий должна быть следующей:
- погашается задолженность по основному долгу и вознаграждению (интерес);
- погашается основной долг и вознаграждение (интерес) за текущий период;
- наконец, в конце можно погасить неустойку и издержки, понесённые кредитором.
Аналогичные поправки были внесены и в закон «О банках и банковской деятельности». В частности, в данном законе отмечено, что если сумма, которую выплатил заёмщик, меньше платежа указанного в договоре, то заёмщик погашает свою задолженность таким образом:
- задолженность по основному долгу;
- задолженность по вознаграждению;
- неустойка (штраф/пеня).
Кроме того, в п. 2 ст. 35 указано, что банк не может ставить неустойку за просроченный платёж или за вознаграждение по договору банковского займа больше 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Такая норма действует в течение 90 дней.
Если клиент допускает нарушения по договору более 90 дней, то неустойка не должна превышать 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Интересные нормы прописаны и в законе РК «О банках и банковской деятельности в РК» от 31 августа 1995 года. Рассмотрим, к примеру, п. 3. ст. 34, где говорится, что банк не вправе изменять условия договора банковского займа в одностороннем порядке. Исключением являются лишь случаи, когда вводятся улучшения для заёмщика.
Здесь под определением «улучшение условий банковского займа» имеется в виду:
- изменение в сторону уменьшения или полная отмена комиссий и иных платежей за оказание услуг, связанных с обслуживанием банковского займа;
- изменения в сторону уменьшения или полная отмена неустойки (штрафа, пени);
- изменения в сторону уменьшения ставки вознаграждения по договору банковского займа;
- отсрочка и (или) рассрочка платежей по договору банковского займа.
Но, как выясняется, банк тоже не может вводить улучшение условий для заёмщика просто так. Вначале банк должен уведомить своего клиента об изменении условий договора банковского займа. А вот заёмщик имеет право в течение 14 (четырнадцати) календарных дней (с даты получения уведомления) отказаться от предложенных банком улучшающих условий.
Какими будут последствия закрытия ипотечных программ
В статье 36 говорится о мерах, применяемых в отношении неплатёжеспособного заёмщика. При наступлении просрочки исполнения обязательства по договору банковского займа банк обязан уведомить заёмщика о необходимости внесения платежей по договору банковского займа и о последствиях невыполнения заёмщиком своих обязательств – способом и в сроки, предусмотренные в договоре банковского займа. Всё это должно произойти не позднее 30 рабочих дней с даты наступления просрочки исполнения обязательства.
Если после этого недобросовестный заёмщик проигнорировал информацию от банка, последний имеет право обратить взыскание в бесспорном порядке на деньги, в том числе путём предъявления платёжного требования, имеющиеся на любых банковских счетах заёмщика. Правда, это возможно только в том случае, если такое взыскание оговорено в договоре банковского займа. Также исключением являются деньги, которые заёмщик получает в виде пособий и социальных выплат, выплачиваемых из государственного бюджета и Государственного фонда социального страхования, находящихся на банковских счетах заёмщика.
Банк вправе взыскать с заёмщика задолженность по договору банковского займа, предъявив платёжное требование. При этом банк может не дожидаться поступления на банковский счёт всей суммы, необходимой для полного исполнения платёжного требования. Он может брать 50% с каждого поступления денег на счёт заёмщика или от суммы уже находящейся там. Исключение составляют деньги, находящиеся на сберегательном счёте заёмщика.
Продолжение следует
- 19:16, 21 ноября 2021
Несколько жилых домов остались без тепла в Аксу из-за аварии
- 17:20, 21 ноября 2021
Токаев поздравил работников агропромышленного комплекса с профпраздником
- 15:15, 21 ноября 2021
Штормовое предупреждение объявлено в пяти областях Казахстана
- 14:39, 21 ноября 2021
В столичной больнице умер ребенок, пострадавший при взрыве газового баллона
- 13:56, 21 ноября 2021
Засунули в мешок: Атырауские дети пытались утопить щенка в реке
1. На недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников.
2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Глава 1-1. Ипотечная организация
1. При отчуждении недвижимого имущества, заложенного по ипотечному договору, с нарушением правил, содержащихся в пункте 2 статьи 315 Гражданского кодекса Республики Казахстан, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
1) признания сделки об отчуждении заложенного недвижимого имущества недействительной;
2) досрочного исполнения основного обязательства и обращения взыскания заложенное недвижимое имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказана, что приобретатель заложенного недвижимого имущества в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что недвижимое имущество отчуждается с нарушением правил, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного недвижимого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с залогодателем.
2. При выдаче залогодателем ипотечного свидетельства отчуждения им заложенного недвижимого имущества не допускается.
При отчуждении им недвижимого имущества наступают последствия, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.
1. Восстановление прав по утраченному ипотечному свидетельству производится судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.
2. Права по ипотечному свидетельству, которое было передано залогодержателем третьему лицу, могут быть восстановлены, если будут установлены все передаточные надписи, сделанные на утраченном ипотечном свидетельстве.
3. На основании решения суда залогодатель выдает дубликат ипотечного свидетельства с отметкой на нем «дубликат».
Прежде чем решиться на ипотеку, взгляни на новые законы
1. Действие ипотечного свидетельства прекращается:
1) при осуществлении вытекающих из него прав;
2) при его добровольной передаче залогодателю;
3) если вытекающие из него требования не будут предъявлены должнику по основному обязательству до истечения месяца после наступления срока исполнения основного обязательства;
4) в случае утраты предмета ипотеки.
2. При прекращении действия ипотечного свидетельства по основаниям, предусмотренным подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, права владельца ипотечного свидетельства на исполнение основного обязательства сохраняются.
Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения:
1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
3) краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
5) время и место проведения торгов;
6) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.
1. Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или иного доказательства его способности полностью оплатить предполагаемую покупную цену. Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме наличными деньгами, в виде чека банка или другим установленным законодательством Республики Казахстан способом расчетов, либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.
2. При отказе покупателя произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов, и они считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества, назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном настоящим Законом.
3. Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга — от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.
4. Гарантийные взносы участников подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет покупной цены.
Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 настоящего Закона.
Залогодатель, а также должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения.
Подача искового заявления не приостанавливает совершения действий, вытекающих из результатов торгов.
В РК разработана лестница доступности жилья, которую можно разделить на два уровня.
Первый — для льготников, когда доход составляет до 3.1 прожиточного минимума (ПМ). Включает три ступени:
— арендное жильё без выкупа от акимата;
— кредитное — для малообеспеченных семей («Бакытты отбасы», «2-10-20»);
— кредитное жильё от акиматов («5-20-25»).
Какие изменения внесены в ипотечное законодательство
Оператор — Казахстанский фонд устойчивости.
Условия:
— Отсутствие жилья и других ипотечных займов.
— Официальный доход.
— Допускается только первичная недвижимость от застройщика. Объект должен быть сдан в эксплуатацию.
— Ставка — 7 %.
— Первоначальный взнос в размере от 20 % от цены квартиры.
— Срок кредитования — до 25 лет. Возможно досрочное погашение без штрафов.
— Максимальная стоимость квартиры в Нур-Султане, Алматы (и пригороде), Актау, Атырау и Шымкенте не должна превышать 25 млн тенге, в Караганде — 20 млн, в остальных регионах — 15 млн.
— Дополнительное залоговое обеспечение не требуется, однако если возникли проблемы с платёжеспособностью либо возраст подходит к пенсионному, требуется участие созаёмщиков.
— Получить кредит можно через Bank RBK, Евразийский банк, АТФБанк, Jysanbank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит и Сбербанк.
Приблизительные расчёты
При покупке квартиры за 15 млн тенге первоначальный взнос равен 3 млн тенге. Сумма в кредит — 12 млн тенге. Если срок кредитования равен 25 годам, то ежемесячный платёж составит 84. 8 тыс. тенге. Общая переплата — 13. 4 млн тенге.
Из выделенных 1 трлн тенге на реализацию программы освоено 333.3 млрд. Предполагается, что до конца 2022 года «7-20-25» закроют.
Кому подходит
Для тех, у кого нет жилья и дополнительного залога, но есть накопления на первоначальный взнос и официальный стабильный доход. Есть также возможность получения сертификата от государства для льготников.
В июне 2021 года большинство банков прекратили приём заявок. Сейчас «Баспана Хит» доступна только для участников зарплатных проектов АТФБанк и Jysanbank.
Условия:
— Номинальная ставка по договорам банковского займа — 10.75 % (по состоянию на 24 июня).
— Первоначальный взнос — от 20 %.
— Срок ипотечного кредитования — до 15 лет.
— Максимальная стоимость вторичного жилья — до 25 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, первичного — 35 млн; 20 млн тенге на первичном и вторичном рынке в Караганде, до 15 млн — в других регионах.
— Объект должен быть введён в эксплуатацию.
Программа Казахстанской жилищной компании.
Условия:
— Купить можно первичное и вторичное жильё.
— Первоначальный взнос — от 30 %. В залог можно предоставить имеющуюся недвижимость.
— Срок кредитования — 20 лет.
— Максимальная сумма — до 65 млн тенге.
— Ставка вознаграждения — от 12.8 %.
— Банки-партнёры: Jysanbank, Банк ЦентрКредит и Kassa Nova bank.
Приблизительные расчёты
При полном подтверждении дохода и стоимости квартиры в 15 млн тенге первоначальный взнос составит 4.5 млн тенге. Размер ежемесячного платежа при 20-летнем сроке — более 115.6 тыс. тенге. Переплата — 17.2 млн тенге.
Кому подходит
— Платёжеспособным гражданам, желающим приобрести квартиру или дом.
— Заёмщикам, имеющим недвижимость, которая частично выступит в роли залога.
На ипотечном рынке РК представлено порядка десяти банков, в каждом из которых есть несколько собственных жилищных продуктов. Заявленные на сайтах ставки варьируются от 11 до 30 %. Зачастую озвучиваются особые условия для «привилегированных заёмщиков» (клиенты банка, обеспеченные залогом и т. д.).
Приблизительные расчёты
Стоимость жилья — 15 млн. Из них 4.5 млн — первоначальный взнос. Сумма кредита — 10.5 млн. При ставке 20 % сроком на 20 лет ежемесячные взносы составят около 178.4 тыс. тенге. Переплата при этом достигнет 32.3 млн тенге.
Также банки рассматривают частичное подтверждение доходов, но ставка при этом увеличивается.
Кому подходит
— Платёжеспособному населению, когда нет возможности воспользоваться программами ипотечных организаций.
— Гражданам с видом на жительство (в некоторых банках).
— Приобретающим жильё на этапе строительства.
По состоянию на 6 марта 2021 года, ипотеку в рамках тех или иных программ предлагают 14 банков: Халык Банк, АТФБанк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, Jýsan Bank, ForteBank, BankRBK, Нурбанк, Евразийский банк, Tengri Bank, Жилстройсбербанк Казахстана. Altyn Bank рассматривает ипотеку только в городах Нур-Султан, Алматы, Атырау и Актау. Банк Kassa Nova выдает ипотеку только по программе «Орда». Евразийский банк предлагает ипотеку в рамках программ «7-20-25» и «Баспана Хит».
Нюансы купли-продажи жилья по доверенности >>>
Подача ипотечной заявки в ЖССБ сопровождается сбором и подачей следующего комплекта необходимых бумаг:
- паспорт заемщика;
- анкета-заявление;
- документ, подтверждающий платежеспособность минимум за последние полгода;
- свидетельство о регистрации брака (при наличии);
- адресная справка;
- документы на приобретаемое жилье.
Дополнительно потребуется предоставить отчет об оценке недвижимого имущества, выполненного аккредитованной компанией-оценщиком.
Также на свое усмотрение кредитор имеет право запросить дополнительные документы у заемщика.
По информации ИО «Баспана», состоянию на 27 февраля 2021 года всего по Казахстану подана 27 428 заявка по ипотеке «7-20-25» на сумму 311 млрд тенге, одобрено 16 239 кредитов на сумму 186 млрд тенге. По данной программе заявки принимают 8 банков: Bank RBK, Евразийский банк, АТФ Банк, Jýsan Bank, Fortebank, Халык Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк.
В тройку лидеров по одобренным займам вошли Банк ЦентрКредит (9031), Сбербанк (4364), Халык Банк (1284).
Чаще всего берут ипотеку «7-20-25» в Нур-Султане (одобрено 4895 заявок), Алматы (3455), Актюбинской области (908), Костанайской (833), Восточно-Казахстанской областях (808).
Представленная выше информация позволяет сделать вывод о возможной разнице в процентных ставках в зависимости от источника финансирования оформляемого займа. Логика проста: если ставка субсидируется за счет небанковского источника, то для заемщика она будет минимальной.
Например, по программе развития регионов действуют следующие проценты по ипотеке:
- 7,5% годовых – если предоставляется финансирование из бюджета;
- 9,5 – 10% годовых – при финансировании за счет банка.
Важно понимать, что минимальную ставку сможет получить только остро нуждающийся в жилье заемщик, имеющий на руках документальное подтверждение о постановке в очередь.
По программе «Астана Жастары» будет установлена фиксированная ставка в 5% годовых на весь срок кредитования. А по ипотеке для военных, ставку озвучат уже на стадии одобрения заявки, так как вопрос финансирования господдержки может занять определенное время.
С разработкой госпрограмм ипотечного кредитования стандартная ипотека становится неактуальной для граждан. Высокие процентные ставки, повышенные требования к доходу заемщика и большие комиссии делают коммерческую ипотеку неконкурентоспособной. Единственное преимущество собственных программ БВУ — это стоимость жилья, которая может быть очень высокой. Главное — подтвердить доход, позволяющий делать высокие ежемесячные платежи.
Для полной картины ипотечного обзора, рассмотрим и ее условия.
- Объект кредитования — недвижимость на первичном и вторичном рынке жилья, земельные участки.
- Ставка по ипотечному займу — от 14,5% до 22% годовых.
- Первоначальный взнос — от 20% от стоимости жилья. Также почти все банки готовы заменить взнос залогом в виде недвижимости.
- Сумма займа — до 70% от стоимости жилья и зависит от дохода участника.
- Срок займа — до 20 лет.
Условия стандартной ипотеки при покупке квартиры за 10 млн тенге
| Банк | Минимальная ставка | Первон. взнос | Срок займа | Примерный ежемесячный платеж и переплата при покупке квартиры за 10 млн тг на 10 лет при 40% взносе |
| Bank RBK | 14,5% | От 30% | До 15 лет | 93 000 / 5 179 000 |
| Сбербанк | 14,6% | От 30% | До 20 лет | 93 000 / 5 179 000 |
| Tengri Bank | 14,99% | От 20% | До 20 лет | 93 000 / 5 179 000 |
| Нурбанк | 15% | От 35% | До 20 лет | 97 000 / 5 616 000 |
| ForteBank | 15% | От 15% | До 20 лет | 97 000 / 5 616 000 |
| АТФБанк | 16% | От 20% | До 15 лет | 100 000 / 6 000 000 |
| Халык Банк | 17% | От 20% | До 20 лет | 104 000 / 6 513 000 |
Ипотека — 2021: ставки и переплата
При оформлении ипотеки на всякий случай узнайте о возможности досрочного погашения и его условиях. Раньше досрочное погашение кредитов было сложной и маловыгодной процедурой, сейчас многие казахстанские банки идут в этом вопросе навстречу клиентам. Однако некоторые банки практикуют мораторий или штрафы за досрочное погашение.
Финансовые аналитики рекомендуют все свободные деньги направлять на погашение ипотеки. В итоге это может значительно сократить выплаты банку по процентам. Специалисты уверяют, что выгода будет очевидной даже при внесении части основного долга.
Несколько советов по досрочному погашению:
- Выясните реальный размер задолженности. Если вы соблюдали все условия погашения, то остаток долга можно посмотреть в графике платежей. А если были просрочки, то вам начисляли пеню, штрафы или другую неустойку. Поэтому за уточнением суммы долга и неустоек лучше обратиться к кредитному менеджеру.
- Если итоговая сумма превышает запланированный на погашение долга бюджет, то нужно написать заявление, чтобы банк направил вносимые средства в первую очередь на погашение основного долга. Иначе, по статье 282 ГК РК, ваши деньги уйдут сначала на погашение процентов и штрафов, и только потом в счет основного долга. Если сумма не покроет основной долг, на остаток будут по-прежнему начисляться проценты. Если вы в силах погасить всю сумму, проконсультируйтесь с кредитным менеджером о нюансах досрочного погашения в вашем банке и закрывайте долг, письменно известив об этом кредитора. На экземпляре заявления заемщика обязательно должна быть проставлена отметка о регистрации.
- При погашении кредита потребуйте соответствующую справку у банка. Дело в том, что в соответствии со статьей 290 ГК РК кредитор обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении всего долга или его части. При полном погашении задолженности вы вправе потребовать документ, освобождающий заложенное имущество от ипотечного обременения.
Если итоговая сумма превышает запланированный на погашение долга бюджет, то нужно написать заявление, чтобы банк направил вносимые средства в первую очередь на погашение основного долга.
Ипотечное кредитование в Казахстане — плюсы и минусы >>>
— Для полного расчета по гражданско-правовым сделкам, связанным с приобретением жилища в собственность по договорам купли-продажи, приватизации, рассрочки, обмена (мены) жилища, по договорам о долевом участии, а также для строительства индивидуального жилого дома (включая приобретение земельного участка с целевым назначением – индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство).
Для использования выплат на улучшение жилищных условий заявитель самостоятельно получает из ЕНПФ информацию о доступной сумме, в том числе через интернет-ресурс ЕНПФ.
Заявитель посредством ЭЦП или иным электронным способом, установленным внутренним документом уполномоченного оператора, авторизуется на интернет-ресурсе и открывает свой личный кабинет, в котором подает заявку на открытие специального счета.
Как в приложении «Отбасы банка» открыть счет для снятия пенсионных — инструкция
Заявитель может также открыть специальный счет иным способом, установленным внутренним документом уполномоченного оператора.
После открытия специального счета заявитель заполняет электронные заявления с указанием номера специального счета, цели использования, доступной суммы, способов удержания и перечисления индивидуального подоходного налога.
Более подробно с правилами можно ознакомиться здесь
Статья 20 Закона Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» предусматривает возможность реализации ипотеки в судебном или внесудебном порядке в зависимости от конкретных обстоятельств.
Согласно пункту 3 статьи 24 данного Закона имеются определенные ограничения, в силу которых банк не вправе осуществить реализацию ипотеки во внесудебном порядке, а именно если:
- для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено;
- предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
- предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом юстиции и представленный в течение 25 календарных дней с момента получения уведомления банка о невыполнении обязательств;
- предметом ипотеки является жилище и (или) земельный участок с расположенным на нем жилищем, являющиеся обеспечением по договору о предоставлении микрокредита(кредита), заключенному физическим лицом с микрокредитной организацией (кредитным товариществом).
В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.
Залогодатель вправе проверить правомерность выбора банком процедуры реализации ипотеки (предмета залога), и в случае нарушения требований закона потребовать прекращения реализации залога во внесудебном порядке.
Залогодержатель (банк), обращаясь в суд с иском, обычно предъявляет требования к залогодателю о взыскание суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации. Стоимость заложенного имущества подтверждается отчетом об оценке. В случае отсутствия данного отчета, залогодатель вправе выдвигать суду возражения против удовлетворения требований о продаже предмета залога, ввиду отсутствия у суда возможности определить начальную (стартовую) стоимость заложенного недвижимого имущества.
Залогодатель в случае несогласия с рыночной стоимостью заложенного имущества, указанной в отчете об оценке, вправе оспорить данный отчет путем предъявления самостоятельного иска либо заявив ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения стоимости имущества.
Ипотека в Казахстане: что предлагают банки в марте 2021 года
Зачастую не исполненное обязательство залогодателя составляет не весь долг, а только его просроченную часть.
В случае, если размер заявленных залогодержателем требований об обращении взыскания на залог несоразмерен стоимости заложенного имущества в соответствии пунктом 2 статьи 21 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в обращении взыскания на имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть судом отказано, так как допущенное должником нарушение основного обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Возможность такого отказа также предусмотрена в пункте 2 статьи 317 Гражданского кодекса.
В качестве доказательства несоразмерности размера долга по кредиту и стоимости заложенного имущества залогодатель может предоставить суду отчет об оценке. К тому же в ипотечном договоре должна быть указана рыночная и залоговая стоимость предмета залога, что также может быть использовано залогодателем в качестве доказательства несоразмерности заявленных требований стоимости заложенного имущества.
Указанные доводы и оценку доказательств несоразмерности необходимо отразить в письменном отзыве на иск и представить суду.
Заемщик (залогодатель), получая кредит должен знать, что данный кредит в первую очередь предоставляется ему на условиях возвратности. Указанное условие предусмотрено статьями 715 и 722 Гражданского кодекса.
Следовательно, условие возвратности обусловлено конкретным сроком возврата полученного займа, а невозврат или несвоевременный возврат означает ненадлежащее исполнение обязательства, которое противоречит требованиям статьи 272 Гражданского кодекса.
Поэтому, если у залогодателя (заемщика) возникли финансовые затруднения, приводящие к несвоевременному исполнению своих обязательств по кредиту или ставящие их под угрозу, то необходимо прикладывать все возможные усилия к надлежащему или частичному исполнению обязательству, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательства согласно статьи 273 Гражданского кодекса не допускается. Рекомендуется периодически вносить оплату даже в самом минимальном размере, поскольку наличие доходов и использование их на другие цели, помимо погашения кредита может быть истолковано как недобросовестное поведение.
Как показывает практика, частичное исполнение обязательств и своевременное информирование залогодателем (заемщиком) кредитора (банк) о своих финансовых затруднениях может поспособствовать решению, в случае возможности, кредитором вопроса в индивидуальном порядке, а именно изменению срока погашения кредита либо пересчету пени. Также это будет соответствующим образом характеризовать должника перед судом, который может признать неисполнение обязательств вынужденным и неумышленным.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» залогодатель вправе обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки. В пункте 4 статьи 21 данного Закона говорится, что по просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
- залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество (дом, квартира) заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с предпринимательской деятельностью;
- предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Если залогодатель в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования залогодержателя, суд по заявлению залогодателя отменяет это решение.
Зачастую у залогодателя (заемщика) уважительной причиной возникших проблем является финансовые затруднения и часто залог не связан с осуществлением с предпринимательской деятельностью. Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса должник отвечает за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства при наличии вины. Должник признается невиновным, если докажет, что он принял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения обязательства. Как показывает судебная практика, что судами принимается во внимание, что залогодатель (заемщик) прикладывает все усилия для исполнения своих обязательств либо частично их исполняет. В этой связи суды удовлетворяют заявление залогодателя (заемщика) об отсрочке реализации заложенного имущества, но не более чем на 1 год.
В случае, если по иску залогодержателя о взыскании суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество уже имеется решение суда и возбуждено исполнительное производство, то залогодатель (заемщик) вправе согласно пункту 1 статьи 240 Гражданского процессуального кодекса Республики Казахстан обратиться, как сторона исполнительного производства, с заявлением в суд об отсрочке или рассрочке исполнения судебного постановления, а также изменения способа или порядка его исполнения. В случае удовлетворения судом указанного заявления, у должника появляется возможность получить время по погашению задолженности, что в итоге позволит сохранить жилье, заложенное в банке. Обязательным условием в силу указанной нормы является доказывание должником обстоятельств, делающих совершение исполнительных действий затруднительным или невозможным, что довольно затруднительно, если имеется предмет залога и отсутствуют предусмотренные законом обстоятельства для его реализации. Поэтому нельзя сослаться на имущественное положение должника, которое не позволяет исполнить полностью обязательство, предусмотренное решением суда, за счет реализации принадлежащего ему имущества. Более подробно данный вопрос рассмотрен здесь.