Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отвественность застройщика за перенос сроков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.
В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.
Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком.
Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по фз 214
Перенос сроков сдачи новостроек — это не исключение, а почти правило. Скажем, за прошлый год, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), почти в половине столичных новостроек даты ввода объектов в эксплуатацию переносились вперед. Насколько именно — сказать сложно, в каждом случае сроки были разные.
Много это или мало и оказывает ли такая задержка существенное влияние на тех, кто приобретает будущее жилье в строящихся домах?
И в том, и в другом случае напрямую застройщику направляется претензия. В ней покупатель требует передать квартиру (или другой объект долевого строительства), а также выплатить неустойку. Неустойка рассчитывается в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. К примеру, застройщик нарушил срок передачи объекта на 90 дней.
Несмотря на то что с 1 июля 2018 г. продажа квартир в новых проектах новостроек по долевым договорам будет запрещена, остается многомиллионная армия покупателей, вложивших деньги в недостроенные объекты. На сегодняшний день в стране реализуется 119 млн кв. м по ДДУ.
И здесь мы приходим к тому, что ДДУ, в котором срок передачи объекта долевого строительства отсчитывается от события (ввод дома в эксплуатацию) содержит, как правило, привязанный к конкретной дате или календарному периоду срок окончания строительства и/или срок ввода в эксплуатацию.
При инвестировании денежных средств в строительство объекта недвижимости принципиальное значение для участника долевого строительства имеет срок передачи ему готового объекта, что находит свое нормативное отражение в тексте закона. Так, условие о сроке передачи объекта участнику долевого строительства отнесено законодателем к числу существенных условий ДДУ (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры. Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно.
Санкции за срыв планов сдачи частного жилого дома регулируется соответствующим Федеральным законом и о защите прав потребителей.
Отвечает юрист компании LDD Никита Руднев:
При этом между предполагаемым сроком сдачи дома в целом и моментом передачи дольщику квартиры существует довольно большой промежуток.
Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию».
Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику — не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.
Еще совсем недавно обманутые покупатели жилья по договору долевого участия не могли вернуть свои вложения, то сегодня на стороне защиты интересов дольщиков выступает закон и судебная практика.
На практике это может выглядеть следующим образом. В договоре (как правило, в разделе общих условий) содержится указание на плановый (реже – примерный/ориентировочный и т.п.) срок окончания строительства, например IV квартал 2015 года.
Все стороны возникающих правоотношений при подписании договора берут на себя определённые обязательства.
Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.
Но чтобы избежать обмана еще перед покупкой, необходимо проверить реестр недобросовестных застройщиков и убедиться, что компании, услугами которой вы хотите воспользоваться, нет в «черном» списке.
Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.
Если строительство затягивается настолько, что в исходные сроки, указанные в ДДУ, передать квартиру дольщику будет невозможно, застройщик рассылает дольщикам проект дополнительного соглашения к договору. Получив такой документ, у дольщика есть два варианта действий.
Застройщик задерживает сдачу дома. что делать дольщику?
Причем покупатели не обязаны соглашаться на перенос сроков, так как Гражданский кодекс предполагает, что изменение условий договора – это добрая воля обеих сторон соглашения.
Подписав дополнительное соглашение, дольщик подтверждает свою готовность подождать еще некоторое время. Отметим, что после этого он уже не сможет потребовать полагающуюся неустойку за перенесенные сроки, если, конечно, застройщик не нарушит новые договоренности.
Согласно закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) застройщик уведомить дольщика о переносе сроков строительства обязан в любом случае, даже если квартиру рассчитывают передать вовремя. Причем разослать уведомления о задержке застройщик обязан не позднее чем за два месяца до окончания прежнего срока ввода дома в эксплуатацию.
Принимая решение о расторжении контракта, стоит серьезно подумать. Деньги будут возмещены, но и квартира – утеряна. Возможно, выгоднее будет обождать и согласиться на перенос даты, а после получения ордера на квартиру в новостройке, затребовать компенсации понесенного ущерба и выплату неустойки.
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.
Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.
Итак, добросовестный застройщик, соблюдающий нормы законодательства, осознавая, что сдать недвижимость к установленной дате не получится, обязан прислать уведомление в письменном виде о переносе срока сдачи дома. Этот документ не влечёт изменения положений подписанного соглашения, и не несёт правовых последствий. Однако, вместе с уведомлением, может быть и предложение о продлении периода сдачи.
В этом случае последний обязан предупредить об этом оставшихся участников договора долевой собственности не позднее, чем за два месяца до намеченной ранее даты сдачи.
Уважительными обстоятельствами для переноса срока сдачи объекта жилой недвижимости являются стихийные бедствия, террористическая угроза, военные действия и т.д.
Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.
Вариант второй: передача квартиры, согласно договору, осуществляется через столько-то месяцев (как правило, три-шесть) со дня ввода дома в эксплуатацию. Здесь имеются некоторые сложности. Вроде бы, срок определен периодом времени, но период этот начинает течь только после наступления конкретного события – ввода объекта в эксплуатацию.
В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.
В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Сумма рассчитывается от цены контракта и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим гражданам, участникам частного строительства на долевой основе, штраф выплачивается в двойном размере.
Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.
Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:
- Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
- Цена.
- Срок передачи объекта дольщику.
Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!
Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.
Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.
Штрафные санкции за срыв сроков сдачи объекта – это неустойка, которая начисляется по закону о долевом частном строительстве. Ее ставка, фиксированная и составляет одну трехсотую часть рефинансированного тарифа ЦБ РФ.
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше).