Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка земли Москвы и Московской области в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода на рынок миниквартир.
Ноябрь 2021
Пн
Вт
Ср
Чт
Пт
Сб
Вс
« Окт
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
10 новых тенденций в сфере недвижимости в 2022 году
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции :
коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы , и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого . Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
процентные ставки по ипотеке будут только расти;
серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас . Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен .
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас : банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых , стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых , происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих , так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Спрос на «загородку» — это всерьез и надолго
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост . Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков , в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства . В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года .
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период .
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Прошлый год был одним из лучших в истории загородного рынка. Пандемия вызвала как минимум три волны ажиотажного спроса. В апреле в стремлении уехать из города любой ценой были арендованы все пригодные для жизни загородные дома. Затем наступил период эмоциональных покупок. «Летом возник ажиотажный спрос, когда скупили практически все ликвидные варианты», — вспоминает ситуацию на рынке Ленинградской области гендиректор ГК “Омакульма” Виолетта Басина. «Сначала за неделю-полторы раскупили все готовые дома в поселках. Потом те, что были в состоянии white box, то есть с предчистовой отделкой. Затем стали приглядываться к домам с высокой степенью готовности. В это время не продался только откровенный неликвид», — описывает ситуацию на подмосковном рынке заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. Третья волна ажиотажного спроса прокатилась осенью.
Следствием ажиотажного спроса стал рост цен. В Подмосковье коттеджи подорожали на 15–25%, примерно так же подорожала малоэтажка и около других российских мегаполисов. «Цены на загородном рынке Ленинградской области выросли в среднем на 30 процентов. Существеннее всего подорожали земельные участки — на 30–40 процентов за год», — рассказывает Виолетта Басина. В Ленинградской области за 2020 год было продано рекордное количество частных домов.
Весну этого года рынок коттеджных поселков встретил в двойственном положении: спрос по-прежнему есть, но он уже гораздо меньше, чем в прошлом году, как и количество сделок. С одной стороны, налицо дефицит предложения. В прошлом году с рынка были «вымыты» все объекты с высокой степенью готовности. С другой стороны, спрос снизился после ажиотажного 2020 года. Негативное влияние на спрос оказал и скачок цен: часть потенциальных покупателей ушла с рынка.
Для загородного рынка важно, что в 2020 году покупатели вновь на него вернулись. Это произошло после более чем десяти лет стагнации. «В 2000–2008 годах на загородном рынке была фаза роста. Все бросились строить поселки, покупать коттеджи. С 2008 года начался длительный спад, он усилился после 2014-го, когда часть россиян из-за присоединения Крыма переключились на покупку недвижимости в Испании или Болгарии. 2017–2019 годы — это дно цикла: новые поселки почти не строятся, мощности свернуты. Спрос низкий, рынок очень сжался. И вот с 2020 года мы вновь попали в фазу роста. Она, по моим ощущениям, продлится года до 2025-го», — проводит периодизацию развития подмосковного загородного рынка генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Пока оптимистический прогноз не очень сбывается, перезапуска загородного рынка не произошло.
Себестоимость строительства растет не только из-за удорожания древесины. «Говорить только о том, что подорожало дерево, некорректно. Подорожали почти все стройматериалы. В среднем процентов на двадцать-тридцать. Инфляционный цикл начался в марте–апреле 2020 года со скачка курса доллара, на это наложился фактор пандемии. Уже к зиме все подорожало, но люди заметили это только весной, когда начался строительный сезон, — говорит Ольга Магилина. — Удорожание происходит по стандартной схеме: сначала цена растет на прямой импорт, потом на то, где есть импортные компоненты. Вслед за этим и все остальное».
Еще один рекорд роста цен принадлежит металлу: за год он вырос в цене в два раза. Причина та же, что и с деревом: резкий рост мировых цен. Удорожание металла продолжается. «На днях получил новый прайс на металлические ворота от компании, с которой мы давно работаем. Цену подняли с 68 тысяч рублей до 88», — рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
На росте себестоимости строительства сказывается и резкое повышение стоимости труда строительных рабочих. Из-за пандемии образовался дефицит рабочих: значительная часть жителей Средней Азии уехала на родину и не смогла вернуться из-за въездных ограничений. Нехватка рабочих увеличила расценки на труд на 40–50 процентов. «Возросшие зарплаты подняли с диванов россиян, которые раньше не хотели трудиться на стройке, — говорит подмосковный девелопер. — Но пока это не выглядит долгосрочным выходом из ситуации: дорого и не очень качественно».
Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства. Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве. Некоторые застройщики допускают, что в итоге нынешний год окажется по продажам даже хуже 2019-го.
Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. «В этом году мы достраиваем объекты 2019 года, по некоторым у нас нулевая рентабельность. Мы просто достраиваем, чтобы выполнить обязательства перед клиентами», — говорит Максим Лазовский. Ряд подрядчиков пытаются передоговориться с заказчиками, пересчитав цену с учетом удорожания стройматериалов. Участились случаи, когда бригады, получив аванс и поняв, что не могут исполнить контракт, бросают стройки. Учитывая это, многие заказчики вообще отказываются от авансов и переходят на оплату только фактически выполненных работ.
В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. «Каркасники», которые в 2000-е годы заслужили плохую репутацию из-за низкого качества, себя полностью реабилитировали. Если исходные компоненты качественные, а строители имеют опыт работы, эта технология вполне рабочая. После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. Такое строительство дорожает всего на 10–15%.
Производители деревянных домов оказываются в двойственной ситуации. Сейчас компании с именем перегружены заказами: у некоторых мощности расписаны на год вперед. Но это были заказы, можно сказать, по старым ценам. Если рост цен на древесину продолжится, это оттолкнет часть новых покупателей. В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury.
Недвижимость в 2022 году и прогноз цен на вторичку и новострой
Итак, рынок загородного жилья не смог кардинально перезапуститься даже на хайпе, связанном с пандемией. Однако причина не только в росте цен на стройматериалы. Еще больше на ситуацию повлияло отсутствие государственной политики в этой области. Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой. Чтобы создать массовый рынок качественного малоэтажного жилья, государству предстоит решить несколько задач.
Первое: решить вопрос с ипотекой. На коттеджном рынке она малодоступна. Если в проектах многоэтажек на ипотеку приходится 50–80% сделок, то в коттеджных поселках не более пяти процентов. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, на долю «загородки» приходится примерно один процент от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов. Причем если на покупку готового дома шанс получить кредит еще есть, то ипотека на строящийся коттедж малореальна.
Банки неактивны в выдаче ипотеки на малоэтажку по нескольким причинам: от высоких нормативов резервирования по таким кредитам до отсутствия стандартизации коттеджей. Объекты загородной недвижимости слишком различны по качеству и местоположению, их кредитование несет для банков повышенные риски. Часть рисков можно было бы снять при введении стандартов.
Вторая проблема: отсутствие проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой. Банки, обжегшись в 2000-е на финансировании таких проектов, теперь вообще игнорируют этот сегмент недвижимости. Риски банков можно снизить за счет той же стандартизации и общего обеления рынка, где покупатель сегодня практически не защищен. Пилотный проект по отработке практики проектного финансирования малоэтажки ведет сегодня банк «Дом.РФ» в проекте «Омакульма — Аннино». В нем застройщик не имеет доступа к деньгам покупателя до постановки построенного коттеджа на кадастр, до этого момента они лежат на аккредитиве.
«Сегодня загородный рынок практически отрезан от финансирования: нет ни проектного кредитования, ни ипотеки. Банки не верят в коттеджи из-за больших рисков, говорят, что у частных домов низкая ликвидность, — говорит Дмитрий Гордов. — Но “двушка” в Мытищах стоит сейчас восемь миллионов рублей, а мы продаем дома площадью 136 метров с участком восемь соток, отделкой и коммуникациями за шесть с половиной миллионов рублей. Разница по местоположению — двадцать минут езды на автомобиле. Уверен, если бы на загородном рынке была такая же ипотека, как у многоэтажки, он легко выиграл бы конкуренцию за покупателя».
Еще одна проблема, требующая решения, — финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Рентабельность малоэтажных проектов сегодня не позволяет строить детские сады и школы. Только при финансовом участии государства можно создавать масштабные проекты с высоким качеством жизни. Наконец, создание недорого массового жилья вряд ли возможно без строительства крупных комбинатов по производству домов, без индустриализации этого сектора.
Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится.
Если говорить в масштабах страны, то наиболее значимым фактором стало решение на федеральном уровне об изменении порядка финансирования строительства жилых новостроек. Введенная в середине 2019 г. система эскроу-счетов, направленная на защиту интересов будущих жильцов, одновременно показала, что подобная схема не позволяет браться за новые объекты мелким застройщикам. Собственных средств для вложения на первоначальном этапе строительства у них нет или недостаточно, а кредиты коммерческих банков либо «съедят» значительную часть потенциальной прибыли, либо просто недоступны.
Банку проще поддержать финансово крупного девелопера, чем случайную компанию без репутации с неясными перспективами. И, как показывает практика и количество «недостроев» по всей стране, эти опасения не беспочвенны. Пусть даже проблемы в основном образовались при прежней системе долевого участия, но, даже если исключить мошеннические схемы, они явно демонстрируют, что мелкий застройщик не всегда способен адекватно оценить и распределить свои силы и возможности, просчитать финансовые перспективы и предусмотреть возможные риски.
Если говорить о Москве, то вымыванию мелких компаний здесь способствовало также стратегическое решение о снижении плотности жилой застройки. В итоге «точечные» объекты практически могут уйти в прошлое, а большую площадку городским властям проще отдать «в одни руки» под комплексную застройку, чем дробить на мелкие кусочки, осложняя контроль и умножая риски. Тем более, что единый крупный девелопер способен лучше организовать работы, спланировать подъездные пути, в каких-то случаях установить непосредственно на площадке некоторые вспомогательные производства, вести работы параллельно на нескольких объектах с одновременным их вводом, разбивая таким образом масштабные проекты на этапы, и т.д. А мелкая компания в этом случае может рассчитывать максимум на подряды по возведению отдельных небольших объектов в рамках большой стройки под крылом крупного девелопера. Поэтому закономерным итогом 2020г. стало сокращение числа мелких застройщиков примерно на 30-40%.
Именно поэтому, чтобы избежать монополизации строительного рынка в 2021 г. федеральные власти заговорили о необходимости и намерении разработать государственную программу поддержки небольших строительных компаний.
Но на сегодняшний день размеры участков, приобретаемых под жилую застройку крупными девелоперами, значительно выросли. Счет идет уже не на гектары, а на десятки, а иногда и сотни гектаров земли. Так, по сообщению газеты «Ведомости» от 3 февраля 2020 г., группа компаний «Самолет» приобрела 87,7 га земли на Варшавском шоссе вблизи Подольска, что подтвердил представитель девелопера. После объединения этого участка с еще тремя в Рязановском, Остафьево и Алхимово их общая площадь составит 580 га. Такие масштабы соответственно позволяют увеличивать горизонты планирования. В данном случае это 15 лет и ориентировочно 170 млрд. руб. Результатом должно стать образование полноценного кластера внушительных размеров, включающего в себя помимо 2,3 млн кв. м жилья необходимую коммерческую недвижимость и инфраструктуру.
Однако даже столь масштабный проект составляет менее 20% общего инвестиционного портфеля одного из крупнейших столичных девелоперов. Его же сделка по приобретению 5 га под ЖК «Рябиновый парк» (между ул. Рябиновой и двумя шоссе – Можайским и Аминьевским) стала крупнейшей в 2020 г. в денежном выражении. По данным «Интерфакса» до половины этого участка займут детсад и школа, а остальное – жилая застройка общей площадью до 130 тыс. кв. м.
Загруженность центра Москвы, в том числе транспортная, давно признана проблемой, но прежние меры, предпринимаемые городскими властями, не позволяли решать ее радикально. Пока не было принято опять же стратегическое решение вывести некоторые федеральные структуры «за пределы Садового кольца» и даже дальше, за МКАД. Первый опыт с переездом в Санкт-Петербург Конституционного суда показал, что географическая близость к Кремлю (или удаленность) при современных коммуникациях на качестве работы никак не отражается. Более того, многим структурам в исторических зданиях центра Москвы уже явно тесно, а сами здания при всей их культурной ценности, морально устарели.
Однако задача переезда федеральных ведомств за город неизбежно влечет за собой необходимость создания на новом месте полноценных условий не только для работы, но и для жизни сотрудников этих структур, обслуживающего персонала, членов их семей. Необходим не просто полноценный, но и современный, как раньше говорили «соцкультбыт». Главным образом инженерное обеспечение и транспортная доступность новых районов. Здесь основную роль играет уже решение городских властей об активном развитии дорожной сети, включая эстакады и многоуровневые узлы (позволяющие перемещаться, минуя МКАД), а также всех видов городского транспорта, включая новые станции и ветки метро, железнодорожные перегоны и т.п.
В таких условиях найдется достаточно желающих переехать из центра мегаполиса поближе к природе с сохранением всех прав и привилегий жителей столицы. Соответственно жилая застройка новых районов станет поистине массовой.
Именно по этой причине в соответствии с генпланом развития Москвы на 20 лет, принятым в 2005 г., запланировано благоустроить окраины и увеличить площадь столицы в 2,4 раза за счет подмосковных территорий с созданием новых крупных административных округов.
В будущем Москва начнет расширяться на юг и восток, но начался процесс с юго-западного направления, где, например, ПИК, по данным «Ведомостей», намерен развивать сразу 2 большие площадки, – около 150 га общей площади.
Грандиозный проект, получивший название Новая Москва, естественным образом привлек внимание самых серьезных московских инвесторов. В результате именно на этих территориях в 2020 г. совершались крупнейшие сделки по приобретению земли под комплексную жилую застройку с созданием с одной стороны новых современных технологичных рабочих мест, а с другой – максимально экологичных условий жизни с благоустроенными общественными пространствами и живописными зелеными зонами отдыха.
Вот лишь несколько примеров таких сделок:
Группа компаний «Самолет» приобрела участок в 165 га по Киевскому шоссе в 15 км от МКАД. Поэтапно к 2040 г. здесь должны появиться около 1,3 млн. кв. м жилья, детские сады на 6,2 тыс. и школа на 2,7 тыс. человек. Плюс помещения для бизнеса. Размер инвестиций этого девелопера в Новомосковский административный округ – 100 млрд. руб. Срок окончательной реализации – 2040 г.
В апреле 2020 г. «Главстрой» начал возведение первого из 37 жилых корпусов ЖК «Героев» в подмосковной Балашихе. На площади 90 га помимо жилых домов общей площадью около 1,5 млн. кв. м расположатся 2 поликлиники, 5 детсадов, 3 школы и т.п. Первые дома планируются к сдаче в конце 2021 г., последние – к середине 2029. Под этот проект Банк ДОМ.РФ весной 2020 г. в рамках проектного финансирования открыл компании кредитную линию на сумму 47,8 млрд. руб.
В обмен на обещание достроить 2 «чужих» проблемных подмосковных ЖК, замороженных еще в 2013 и 2016 гг., группе компаний «Инград» были предоставлены 60 га в районе Мытищ, где в течение 10 лет планируется возвести 550 тыс. кв. м жилья со всей необходимой инфраструктурой от паркингов до физкультурно-оздоровительного центра, от нескольких школ и детсадов до поликлиники и торгового центра. Сумма инвестиций – 60,5 млрд. руб.
Однако, как бы ни были комфортны и привлекательны для девелоперов работы «в чистом поле», как бы ни был высок спрос на квартиры в той же Новой Москве и как бы активно и быстро их ни раскупали, цены на «загородные» жилье все же остаются ниже, чем в центре столицы (отсюда и повышенный спрос). Однако более дорогое, а значит и более выгодное для инвесторов жилье в центре Москвы на землях, предназначенных под жилые дома, строить массово уже почти негде. При этом остаются неосвоенными и много лет простаивают огромные площади бывших крупных предприятий и промышленных зон.
При этом 19 ноября 2020 г. власти столицы ввели новый порядок изменения назначения земель, позволяющий существенно пополнить городскую казну за счет высоких прибылей инвесторов в 2020 г. Изменения вида разрешенного использования земельного участка подорожало в разы (от 2 до 8 в зависимости от района) и составляет теперь от 5 до 30 тыс. руб. за квадратный метр.
Для мелких инвесторов такие расходы непосильны. Крупных тоже не радуют, потому что снижают маржинальность проектов и в конечном итоге приводят к удорожанию строительства. Но, во-первых, в зависимости от конечной суммы инвесторам предоставляются различные беспроцентные рассрочки (однако, при нарушении графика платежей решение о переводе земель может быть аннулировано). А во-вторых, местные власти, заинтересованные в комплексном освоении территорий, предлагают компромисс: стоимость перевода земель в другую категорию может быть снижена в зависимости от того, какие дополнительные обязательства помимо строительства самого жилья возьмет на себя инвестор (дороги, школы, детсады, поликлиники, спортивные сооружения и т.д.).
В итоге застройщик получает возможность реализовывать квадратные метры (в том числе, для бизнеса) по повышенным ценам, власти избавляются от необходимости решать проблемы с отсутствием социальных объектов, а будущие жители получают благоустроенный микрорайон со всем необходимым для полноценной комфортной жизни.
Промзоны сейчас занимают около 17% площади Москвы или чуть меньше 19 тыс. кв. м. Из них 12,5 тыс. кв. м предполагается реорганизовать (7,8 – частично, а 4,7 – полностью). Около 30% этих территорий еще ждут своей очереди, судьба остальных уже определена.
По предварительным оценкам общая стоимость инвестиций в реорганизацию промышленных зон составляет 178,6 млрд. руб., львиную долю которых оплатят частные инвесторы. И это только первые 15 запланированных площадок из имеющихся 150. Например:
45 млрд. руб. – «Алтуфьевское шоссе»;
24 млрд. руб. – «Южное Бутово»;
36 млрд. руб. – «Сиблово» и т.д.
Однако следует отметить, что новые условия несколько снизили активность девелоперов в этом направлении. По данным РБК, самой большой подобной сделкой прошлого года является приобретение ГК «ПИК» под жилую застройку 73 га бывшей промзоны в Очаково-Матвеевском. На ее месте будут построены 600 тыс. кв. м жилья, 132 тыс. кв. м коммерческих помещений и 36 тыс. кв. м социальных учреждений.
Земельные участки в Подмосковье подорожали из-за роста курса доллара и пандемии
В условиях роста цен и сокращения в Москве свободных площадок под жилую застройку некоторые инвесторы начали пересмотр своих активов и портфелей в поисках оптимального баланса или в пользу более глобальных и перспективных проектов. Поэтому все чаще происходят сделки между девелоперами.
Так, например, ГК ПИК, на которую по подсчетам S.A. Ricci в 2020 г. пришлись сделки суммарно на 225 га, приобрела:
15,3 га в Перово – у группы «Главснаб»;
2 га на Симоновской набережной и площадку БЦ «Кожевники» на Дербеневской улице – у компании «Эко-офис»;
проект на 500 тыс. кв. м на ул. Ижорской – у «Донстрой-инвеста».
Помимо простых сделок по переходу права собственности или владения, стали активно появляться и развиваться новые, более сложные схемы сотрудничества девелоперов между собой, с собственниками земельных участков, застройщиками или инвесторами.
1. Совместное освоение площадок.
Это, например, принципиальная стратегия группы компаний «Самолет», которая именно так собирается реализовывать проекты в Остафьеве и Рязановском (совместно с RDI Group), в Алхимове (с KR Properties), а также один из своих крупнейших проектов на Варшавском шоссе (здесь партнеров пока не называют).
ПИК и «Ферро-строй» договорились о совместном освоении промзоны площадью 73 га, примыкающей к ул. Большой Очаковской.
Компания «Лираль» сразу с несколькими застройщиками обсуждает перспективы развития принадлежащих ей 28,5 га на Бережковской набережной – территории последней крупной промзоны в рамках Третьего транспортного кольца.
2. Развитие института fee-девелопмента.
Эта форма сотрудничества удобна владельцам земли или иной недвижимости, которые понимают, насколько выгодной станет их собственность после соответствующего развития, преобразования, застройки и т.д. Они даже готовы инвестировать в проект значительные суммы, но не имеют ни опыта, ни компетенций в этой сфере. В таких случаях они привлекают наемного fee-девелопера, который организует и выполнит все работы за определенное вознаграждение.
Второй стороне такая форма сотрудничества также выгодна, поскольку освобождает от необходимости оформлять документы, связанные с переходом права собственности, и нести неизбежные в любом бизнесе риски.
Ярким примером такой компании, охотно и качественно выполняющей функции fee-девелопера может служить MR Group, известная реализацией нескольких значимых проектов. Ее новый объект по информации S.A. Ricci – строительства элитного жилья возле храма Христа Спасителя в Соймоновском проезде. Получившие площадку наследники долго и безуспешно пытались ее продать, а теперь, благодаря сотрудничеству с MR Group, возможно откажутся от этой идеи в пользу большей доходности от реализованного проекта.
Таким образом, для девелоперов 2020 г. стал годом не только испытаний, но и новых возможностей, поиска нестандартных решений. В 2021 г. по прогнозам экспертов эти тенденции будут развиваться. Тем более, что в строительной сфере ожидается принятие нормативных актов, способных серьезно повлиять на рынок жилья. В частности, решение проблем с определением юридического статуса апартаментов.
В целом влияние государства на регулирование в сфере жилой застройки, как ожидается, будет возрастать. Однако риски все равно остаются высокими.
Но главное, чего ждут девелоперы от 2021 г., это принятие долгосрочной стратегии развития отрасли, которая повлияет не только на работу самих строителей, но и на перспективы миллионов россиян – будущих владельцев новых квартир, считают в руководстве компании «Метриум».
По данным исследования ЦИАН, средняя стоимость загородной недвижимости за год выросла на 18%. В конце августа дома стоили порядка 7,08 млн рублей. Для сравнения: ещё в начале лета они продавались в среднем за 6,71 млн. Таким образом, цены выросли на 5%. Год назад средняя цена загородной недвижимости была в районе 5,99 млн.
Больше всего дома подорожали в Краснодарском крае. Там цены выросли на 54% — до 20,46 млн рублей. В Москве они поднялись на 41% — до 37,6 млн рублей. В Московской, Ленинградской и Калининградской областях цены выросли на 39% — до 24,3 млн рублей, 16,7 млн рублей и 13,4 млн рублей соответственно. В Севастополе загородная недвижимость стала стоить на 37% больше. Теперь средняя цена там 17,5 млн рублей.
— В том, что загородные дома дорожают, нет совершенно ничего странного или удивительного. Во-первых, пандемия не закончилась. С границами история до сих пор довольно мутная. Особенно учитывая неприязнь Европы к российской вакцине и проблемы со въездом из-за того, что российские сертификаты на территории ЕС недействительны. Поэтому фокус покупателей переместился на загородное жильё и российские курорты. Во-вторых, стоит напомнить, что в первой половине года наблюдался сильнейший рост стоимости стройматериалов, — рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Он отметил, что были моменты, когда древесина стоила в четыре-пять раз дороже показателей прошлого года, дорожали арматура, сталь, железо. Другими словами, люди с головой ушли в строительство, спровоцировав огромный рост спроса, за которым начало расти и предложение. В результате себестоимость строительства выросла минимум на 20–25%, что отразилось на итоговых ценах.
Алексей Кричевский считает, что спрос на дома начнёт сезонно охлаждаться осенью. При этом серьёзный спад настанет только тогда, когда препятствия в передвижении по миру сведутся к минимуму.
— Если говорить о статистике, то ЦИАН абсолютно прав, и стоимость ИЖС только растёт. За год дома подорожали на 18%, а строительные материалы до 100–200% на отдельные виды. Особенно отличились древесина и металл. Поэтому выросла стоимость и готовых домов. Рост спроса продолжится и на дачи, и на дома не упадёт, а, скорее всего, в 2022 году останется на том же уровне. При этом стоимость объектов может возрасти. Стабилизация цен на строительные материалы не компенсирует рост оплаты за подрядные работы. Но этот рост не будет значительным, — отметил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
За год спрос на земельные участки вырос на 37 процентов
Источник: Строительная газета
На рынке Подмосковья находится в продаже порядка 28 500 жилых домов и таунхаусов, и более 80% из них не могут найти покупателей больше года. Вместе с тем, даже в депрессивных уголках области можно удачно вложиться в недвижимость — как рассчитал искусственный интеллект, разработанный компанией Realiste, речь идет о возможном росте на 200% и более. Основатель компании Алексей Гальцев рассказывает «Стройгазете» о перспективах загородных инвестиций.
Цена на участки и дома в Подмосковье традиционно определяется транспортной доступностью. Если доехать из Москвы до населенного пункта несложно — рядом проходит железная дорога, есть маршрут автобуса, а пробок на выезде из города немного — район более конкурентоспособен, а значит, и дороже менее «проходимых» соседей. Однако ситуация начинает меняться. Во-первых, в Подмосковье строят новые дороги и развязки, что постепенно меняет «карту» транспортной доступности. Во-вторых, в игру могут вступить и другие факторы. Скажем, уже сейчас заметен тренд на удаленную работу. Так что транспортная доступность в течение следующих десяти лет, по нашим прогнозам, перестанет быть основным фактором, влияющим на цену загородной недвижимости. А это означает, что если сейчас купить дешевый земельный участок с домом в районе, куда пока что не слишком просто добираться, через десять лет его цена может вырасти на 100-200%. Это реальные цифры, подсчитанные искусственным интеллектом.
Какой район выбрать
Чтобы определить наиболее перспективные для покупки недвижимости локации, разработанный Realiste искусственный интеллект проанализировал все районы Подмосковья в пределах Московского большого кольца («бетонки»), — в среднем, это 30 км от МКАД. Померив время в пути до поселка из центра города в час пик в самый загруженный день (для Подмосковья это пятница), можно достаточно точно подсчитать, сколько стоит наценка за лишние 10 или 30 минут в пути.
Районы, которые сегодня недооценены из-за низкой транспортной доступности, в течение следующих лет будут расти в цене. Этим могут воспользоваться как простые покупатели, так и инвесторы.
Вот список из десяти районов Подмосковья, в которых сегодня цена за сотку сравнительно невысока, но при этом имеется большой потенциал роста.
Тимошкино — Веледниково
Фрязино
Пестовская гавань — Тишково
Буняково — Витяково
Опалиха
Нефедьево — Надовражино
Звенигород
Крекшино — Санино
Коптелино — Жуковка
Веревское — Клушино
Согласно анализу Realiste, стоимость жилой недвижимости в этих районах за десять лет вырастет минимум на 86% (в районе деревень Веревское и Клушино), а максимум — до 231% (в районе Тимошкино и Веледниково).
Дешевле всего на сегодняшний день стоит сотка земли во Фрязино — порядка 89 тысяч рублей. При этом по прогнозу за десять лет она подорожает до 294 тысяч рублей, то есть, на 288%.
А вот в Опалихе и Тимошкино — Веледниково земля и сегодня достаточно дорогая — 418 и 411 тысяч рублей соответственно. Однако и потенциал роста существенный: в первом случае 109%, а во втором — 231%.
Все районы, проанализированные Realiste, представлены на карте:
Эксперты компании Skladman USG оценили ситуацию во всех сегментах рынка промышленных земельных участков Московского региона, а также обозначили ключевые тенденции и прогнозы на земельном рынке столицы.
Для данного обзора было проведено детализированное исследование земельных участков, предназначенных для продажи. В целях повышения актуальности анализа каждое предложение было проверено в отдельности на предмет соответствия разрешенному виду использования, а также уточнения площади. В качестве основного инструмента проверки использовался онлайн-ресурс Росреестра (Публичная кадастровая карта).
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Помимо этого, для общего понимания объема промышленных земель в регионе была отдельно сформирована база всех земельных участков промышленного зонирования. Далее все участки были разделены на застроенные (склады «А», «В», «С» класса, производства и т. д.) и незастроенные.
На сегодняшний день рынок земли в Московском регионе все еще находится в стадии становления и достаточно слабо развит по сравнению с западными странами. Зачастую лоты, выставленные на продажу или долгосрочную аренду, являются «сырыми» и не представляют собой конечный продукт. Значительным изменением за последние несколько лет в данном сегменте стало то, что земельные участки постепенно перестали быть инвестиционным продуктом. В то же время они продолжают оставаться необходимой составляющей любого девелоперского проекта. Но горизонт планирования получается очень большим: пока объект будет построен, пока будут реализованы его площади – в российских реалиях за это время может успеть пронестись не один кризис.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Рынок земли начал свое постепенное развитие вместе с коммерческой недвижимостью в первой половине 2000-х годов: благотворно влиял недостаток участков в пределах «старой» Москвы, плюс начал активно осваиваться сегмент складской недвижимости.
Законодательной основой для этого стал ряд нормативных документов, регулирующих образование земельных участков, а также установление и изменение их характеристик. В результате их применения в руках коммерческих структур оказалось большое количество земель различного назначения.
Прежде всего стоит отметить, что в 2001 году был принят к исполнению Земельный кодекс – №136-ФЗ от 25 октября 2001 г. Другой важнейшей вехой стал федеральный закон о переводе земель из одной категории в другую – №172-ФЗ от 21.12.2004 г. В дальнейшем в данные документы вносились различные изменения и дополнения, однако в целом данные законы заложили фундамент будущего развития земельного рынка.
Оглядываясь назад, можно выделить несколько этапов развития рынка земельных участков.
Этап 1 начался примерно с середины 2000-х годов – это время зарождения современного рынка коммерческой недвижимости в целом. В этот период был бум «бумажных» проектов и земельные участки рассматривались как возможность выгодных вложений наравне с объектами капитального строительства. В это время создавались многие земельные банки. От инвестора при этом практически ничего не требовалось, земля сама по себе тогда дорожала по 20% и более в год. В дополнение в этот период начали намечаться процессы децентрализации: активно рассматривались различные проекты у МКАД и за его пределами в сфере офисной, торговой и складской недвижимости. Шел бум коттеджного строительства. Также заявлялись один за одним проекты комплексного освоения территорий (КОТ).
До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.
Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.
Также компанией планировался к развитию проект «Аэропорт-Сити» вблизи аэропорта «Домодедово» (офисные комплексы, гостиницы, выставочные центры, логистический и индустриальный центры).
Другими крупнейшими проектами КОТ с большим уклоном в жилую недвижимость заявлялись «Гран-При» (вместе со строительством ипподрома) в районе дер. Путилково и проект «Рублево-Архангельское», где предполагалось строительство около 4 млн кв. м (под жилье, офисные центры, торгово-развлекательный комплекс).
Однако активность в отношении данных проектов, в особенности в регионах, практически сошла на нет с наступлением кризиса 2008-2009 годов, и большая часть проектов так и осталась с тех времен на бумаге либо была заморожена на неопределенный срок.
За последние 5-6 лет массовых замораживаний проектов не наблюдалось. Однако это в большей степени связано с тем, что большая часть «бумажных» проектов» была заморожена еще в 2008-2009 годах.
В настоящее время акценты немного сместились – крупные проекты в области жилой недвижимости реализуются, однако они в большинстве своем представляют застройку массовым сегментом (эконом и комфорт) с минимально возможной инфраструктурой.
С жилой функцией все достаточно понятно: в последнее время спрос значительно сместился либо в Москву, либо в ближайшее Подмосковье, и всем более удаленным подмосковным стройкам стало гораздо тяжелее продаваться.
Подобное стало возможным благодаря появлению нового объема предложения на территории «старой» Москвы и более сниженной стоимостью по сравнению со среднерыночными показателями, характерными для города. Жилые комплексы за 15-20 км уже не так интересны – они могут рассчитывать прежде всего на местный локальный спрос.
Эксперт рассказал, где россияне будут покупать недвижимость в 2022 году
Название
Тип собственности
Тип
Общий размер (га)
«Виктория»
Частный
Greenfield
1400
«Котово»
Частный
Greenfield
506,5
«Коледино»
Частный
Greenfield
365
ОЭЗ «Ступино Квадрат»
Частный
Greenfield
359,5
«Есипово»
Государственный
Greenfield
284
«Спас-Заулок»
Государственный
Greenfield
265
«Дега Кластер Ногинск»
Частный
Greenfield
256
ОЭЗ «Дубна»
Государственный
Greenfield
187,7
«Северное Домодедово»
Частный
Greenfield
176,3
«Южный»
Государственный
Greenfield
175,9
«Южные Врата»
Частный
Greenfield
144
«Оболенский»
Государственный
Greenfield
130
«Металлер»
Частный
Brownfield
125
«Амарево»
Частный
Greenfield
125
«М4»
Частный
Greenfield
108
«Парфентьево»
Частный
Greenfield
95
«Северо-западная промзона»
Частный
Brownfield
20
«Карболит»
Частный
Brownfield
69
«Подосинки»
Частный
Greenfield
67
ОЭЗ «Исток»
Частный
Brownfield
60
«Озеры»
Частный
Greenfield
42
«Алтухово»
Частный
Greenfield
36
«Шерризон»
Государственный
Greenfield
30
«Ступино-1»
Частный
Greenfield
25
«Ногинск»
Частный
Brownfield
20,4
«Ивантеевка»
Частный
Brownfield
18
«Проминвест»
Частный
Brownfield
17
«Шереметьево»
Частный
Greenfield
12
«Богослово»
Частный
Greenfield
9,7
«Бронницы»
Государственный
Brownfield
9,41
«УКС»
Частный
Brownfield
8
Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2021 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.
Однако, как показал анализ предложений участков, в большинстве случаев на участках, предлагаемых на продажу, не было проведено строительство инженерной инфраструктуры. Чаще всего существуют только обязательства собственника перед покупателем участка относительно строительства сетей в будущем и предоставления подключения к ним.
VIDEO
Важной задачей для инвестора является понимание потенциального объема нового строительства индустриальной недвижимости на основе анализа общего объема земельных участков промышленного назначения, а также анализа земельных участков, выставленных на текущий момент на продажу. Анализ проводился в разрезе застроенных и незастроенных участков.
Под застроенными в данном случае понимаются участки, имеющие капитальные строения преимущественно советского периода с большим коэффициентом незастроенной площади (более 70% свободной от застройки земли). Такие участки чаще всего обеспечены инженерными коммуникациями и находятся в развитых промзонах советского периода. От продажи зданий их отличает то, что владельцы таких объектов позиционируют их именно как участки на продажу.
Под незастроенными понимаются участки свободные от объектов недвижимости. Чаще всего это неосвоенные или частично освоенные участки в индустриальных парках типа greenfield (вторичный рынок). С точки зрения географии участки разделялись на зоны: МКАД – А107 («Бетонка») и А107 – границы МО. Для анализа отбирались земельные участки категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли населенных пунктов (зонированные под производственную и складскую деятельность).
В рамках отбора предложений по продаже/долгосрочной аренде земельных участков собиралась информация в Интернет на онлайн-агрегаторах предложений.
Далее информация сверялась с данными Росреестра (относительно категории, ВРИ и площади участка). Часть объявлений отдельно проверялась по телефону в формате mystery shopping (под легендой покупки).
При сборе информации, помимо адреса, площади и стоимости, учитывались такие параметры, как:
расстояние от МКАД;
направление (федеральная трасса);
обеспеченность инженерной инфраструктурой;
степень подготовленности земельного участка (градостроительная проработка для девелоперского проекта).
При сборе информации по предложениям о продаже земельных участков также учитывались территории смежных участков, в совокупности образующие участки необходимой площади. В дальнейшем подобные «совокупные» предложения учитывались как один лот.
Таким образом, общее количество лотов на продажу составило 255 шт., в которые входит 429 земельных участков.
Доля предложения застроенных участков составляет около 1,2% от общего объема участков подобного типа (в пересчете на общую площадь).
Площадь
Зона
Общее количество застроенных земель в регионе (по данным Росреестра)
Участки в продаже
Кол-во (шт.)
Площадь (га)
Средняя площадь (га)
Кол-во (шт.)
Площадь (га)
Средняя площадь (га)
1-2 га
МКАД – А107
1956
3355
1,7
27
41
1,5
3-5 га
МКАД – А107
373
1430
3,8
11
43
3,9
5-20 га
МКАД – А107
799
7225
9
11
115
10,4
20-50 га
МКАД – А107
129
3782
29,3
2
50
25,2
От 50 га
МКАД – А107
40
4980
124,5
–
–
–
Итого
3297
20774
–
51
249
–
Курс ЦБ РФ 27.11.2021
75.5873
84.9526
+0.9869
+1.2733
Рынок загородной недвижимости Московской области 1 квартал 2021
Консультации по загородной недвижимости
Обзоры и отзывы загородной недвижимости
Правовые вопросы
Все о строительстве загородного дома
Ремонт, перепланировка и дизайн помещений
Инженерные системы
Энергосберегательный дом
Деятельность на земельном участке
Участков без подряда почти не осталось
В первом полугодии на подмосковном рынке земли царило оживление. Из-за острого дефицита качественных загородных домов сотка земли в Московской области и Новой Москве прибавила в стоимости в среднем 7,4%. По мнению экспертов, ажиотаж пройдет не скоро: в поселках ближайшего Подмосковья почти не осталось свободных участков без подряда (УБП). Поэтому земля вокруг столицы под строительство загородных домов будет дорожать и дальше.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Под страусиную ферму например. Лучше них продаются разве что близкие к Москве небольшие участки 20—30 соток под промышленное использование — индустриальные парки, например. Проблема в том, что рынок земли в настоящее время не просто непрозрачный — он проходит переоценку. Лендлорды жалуются, что за последние 3—4 года подмосковная земля резко подешевела. Больше всего от докризисного уровня подешевели участки под дачное строительство, менее всего — под ритейл, собственники которых напрасно надеются на быстрое восстановление рынка, рассказывает Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента складской недвижимости Knight Frank. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка. Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации.
До 2008 года благоприятная экономическая обстановка в стране, а также стабильный ежегодный рост показателей рынка создавали удобные условия для развития крупномасштабных проектов освоения территорий. Подобные проекты КОТ на тот момент регулярно заявлялись вблизи крупнейших мегаполисов, где есть максимальная концентрация платежеспособного спроса. Основными локациями подобного рода проектов являлись Московский регион и Ленинградская область. К другим территориям можно отнести города-миллионники Екатеринбург, Казань.
До конца года уровень спроса, скорее всего, останется достаточно высоким: ноябрь и декабрь — традиционно самые активные месяцы для рынка недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. может начаться стагнация, так как закончатся покупатели, которые могут купить подорожавшее в 2020 г. жилье. Даже по льготной ставке, эффект от которой для заемщика, напомним, исчез уже летом. И в итоге чем больше цены оторвутся от реальной платежеспособности населения, тем больше им придется припасть, когда допинг закончится или перестанет приносить результаты.
RU»).По мнению директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, спрос на жилье в 2021 году может снизиться примерно на 20%: «Причина – снижение доступности жилья для населения, у которого к тому же не растут реальные доходы. Стоимость строительства жилья увеличивается за счет перехода на проектное финансирование, роста НДС и валютных курсов. Документ прописывает основные поверхностные признаки и факторы использования, которые можно определить визуально, и является основным для вынесения решения об использовании этих земель.
Но «большому ритейлу», по выражению Лещева, требуется 3–5 га и выбирать он может только между 30–40 подходящими участками. Но это не тот фермер, который зарабатывает на том, что выращивает, это фермер, для которого сельское хозяйство – хобби, нечто среднее между бизнесом и дачей» , – рассуждает Лещев.
В целом большинством участников рынка констатируется, что текущая система функционирования рынка земли тормозит развитие рынка недвижимости региона и его отдельных районов. К этому стоит добавить, что земельный рынок Московской области является одной из самых закрытых сфер бизнеса в области недвижимости.
Федеральный номер звонок бесплатный для всех регионов России! Стоимость земли в Подмосковье по районам От чего зависит стоимость земли Подмосковья Трудно не согласиться с мнением, что основное условие для удачного строительства загородного домика — это его место расположения. Часто попадаются изумительные домики, которые, казалось бы, отвечают всем запросам дачника, но вот с расположением не сложилось. А потом попробуй, продай такой участочек.
Ожидается, что в 2021 году спрос на дома в поселках с качественной внутренней инфраструктурой, объектами, строящимися в срок, и хорошей транспортной доступностью станет расти, говорит Олег Михайлик из Knight Frank. Низким спрос будет на поселки с неразвитой инфраструктурой и наличием долгостроев, неудобные с точки зрения транспортной доступности.
Стоит отметить, что в процессе отбора было отфильтровано достаточно большое количество предложений о продаже земельных участков, заявленных как промышленные территории, а по факту относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. Подобный подход позволяет сформировать значительно более репрезентативную выборку для дальнейшего анализа без искажений из-за более дешевых по стоимости предложений сельскохозяйственных земель.
Обзор содержит анализ рынка земельных участков города Москва и Московской области по состоянию на Земельные ресурсы и земельно-имущественные отношения в г. Москве [1]. Начиная с г. Основные из этих законов: Федеральные законы от Наиболее интересными нормативно-правовыми актами для привлекаемых инвесторов, являются: Закон города Москвы от Закон о землепользовании дает основные понятия и термины, знание которых необходимо при осуществлении инвестором либо иным заинтересованным лицом деятельности, непосредственно связанной со строительством реконструкцией объектов на территории города. Закон вводит такие новые понятия как территориальная зона, то есть часть территории Москвы, в границах которой действует единый для всех земельных участков градостроительный регламент; градостроительный регламент — документ, в котором содержатся виды использования земельных участков и ограничения в их использовании. Закон содержит основания приобретения, владения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю. В количественном отношении административные округа Москвы располагают следующими земельными ресурсами Табл 1.
Стоит отметить, что по факту в анализируемом регионе заявлено большее количество индустриальных парков (до конца 2021 года их должно стать 53). Однако большинство из таких предложений представляет собой нарезку на участки меньшей площади и продажу без коммуникаций. Таким образом, наиболее удобным вариантом для среднестатистического инвестора-девелопера является покупка участка незастроенной территории с коммуникациями и исходно-разрешительной документацией. На таких площадках уже проведен так называемый ленд-девелопмент.
Тренд роста спроса на загородную недвижимость сформировался еще до начала пандемии. Этому во многом способствовали меры государственной поддержки сектора: стартовала программа «Сельская ипотека», материнский капитал разрешили использовать для строительства домов на садовых участках, отметил Дмитрий Алексеев.
Подобные масштабные проекты могли потянуть только крупные компании федерального уровня. К данным проектам начал проявляться интерес со стороны девелоперов начиная с 2006-2007 годов. На тот момент строились многочисленные планы по развитию новых районов, городов-спутников во многих локациях. Компания «Ист Лайн» планировала реализацию проекта «Аэротрополис» на 20 000 га, с парком развлечений и крупнейшим в Московской области торгово-развлекательным центром.
Похожие записи: