Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ставок по ипотеке в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Ефимов.
— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора. В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.
Ключ к пониманию ситуации с ипотекой в том, что банки начинают закладывать в цены будущие сценарии подъёма ключевой ставки ЦБ. И ожидания эти крайне негативны для потенциальных заёмщиков, поскольку топовые российские банки ждут повышения ставки в первом полугодии 2022 года до 9,5–10% годовых. Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Соответственно, жилищные кредиты, по его мнению, могут легко взлететь до 12+% годовых. Особенно после того, как завершится льготная ипотека, а ресурсы застройщиков и банков по совместным акциям, предлагающим ставку в 6–7% годовых, будут исчерпаны.
На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ. Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами. Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы. Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне. В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.
По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.
— Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д. По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК «3-RED» Наталия Нестерова.
Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.
По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной. Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса. Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.
— Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты. Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.
Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать. По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.
Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.
— В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен. После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году. Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.
Как ожидает Центробанк, в следующем году инфляция составит 4–4,5%, а ключевая ставка будет держаться на уровне 7,3–8,3%. В последующие годы ключевая ставка должна вернуться к «нейтральному» показателю 5–6%. Глава ЦБ напомнила, что публиковать прогноз среднегодовой ключевой ставки ранее предложили депутаты Госдумы.
Набиуллина отметила, что ЦБ повышал ключевую ставку постепенно, чтобы убедиться, что она не мешает экономическому росту, а инфляционные тенденции сохраняются.
Банк России также проработал альтернативные сценарии развития ситуации в стране и мире и подготовил планы на эти случаи. В случае усиления пандемии ЦБ быстрее вернется к мягкой кредитной политике, при росте глобальной инфляции ужесточение кредитной политики будет более продолжительным, а в случае мирового финансового кризиса резкое ужесточение кредитной политики сменится ее смягчением, рассказала Набиуллина.
«Восстановление экономики почти так же коварно, как выздоровление от ковида», — отметила глава Центробанка. Для экономики таким «последствием болезни» стал радикальный рост инфляции. В 2020 году ЦБ быстро снижал ключевую ставку, чтобы компенсировать потери граждан и предприятий; проседание целых секторов привело к показателям инфляции ниже цели и позволило свободно работать с этим показателем. Набиуллина отметила, что низкая инфляция в течение нескольких предыдущих лет серьезно помогла быстрому восстановлению экономики.
Большинство депутатов одобрило постановление о единой кредитно-денежной политике, но представители некоторых фракций сочли, что Банк России обходится полумерами.
Может быть, шесть лет назад сосредоточение на инфляции и свободный курс рубля имели смысл, но сейчас ситуация иная, считает Вадим Кумин от КПРФ. Стране необходима конкретная валютная политика, которая сможет остановить отток капитала и удержать национальную валюту в условиях «гибридной войны» и санкций. Нужно ввести обязательную продажу валютной выручки, требует Кумин. ЦБ грамотно управляет ставкой, но «нельзя плыть только с одним веслом». Управление курсом приводит к эпизодам глубокой девальвации, что бьет по доходам, поэтому Центробанк не может поддержать такую политику, возразила Набиуллина.
В ДОМ.РФ ожидают снижения ипотечных ставок в 2022 году
Опрошенные Forbes участники рынка единодушны в своих прогнозах по поводу роста цен. «Ослабление спроса, похоже, не будет, — говорит инвестиционный директор «Тринфико» Артем Цогоев. — Цены еще вырастут». Наиболее активно будут дорожать наиболее доступные лоты — те, что стоят около 3 млн рублей. «Динамика роста цен на доступный формат жилья будет выше, чем на средний и высокий на фоне новых стимулирующих мер», — рассуждает директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. «Стоит ждать сокращения ценового разрыва между проектами массового сегмента, которые будут дорожать большими темпами, чем более дорогие новостройки бизнес-класса», — уточняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
«Цены, безусловно, продолжат расти. Увеличение прайса на 4-5% относительно текущего уровня вполне возможно», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». По ее словам, на это также будет влиять рост цен на материалы и топливо, дефицит рабочих рук.
Приподнять и сварить: какой режим пообещал инвесторам Владимир Путин на Питерском форуме
Есть и другие тревожные новости. «Люди, которых привлекла низкая ипотечная ставка, под влиянием эмоций приобрели объекты в новостройках, а спустя полгода или год осознали, что не могут обслуживать кредит. И сейчас на рынок выходит большое количество квартир по переуступке, но не с целью инвестиционного заработка, так как цены были очень высоки и прирост стоимости не такой существенный с точки зрения инвестиций, а именно в связи с невозможностью обслуживать ипотечный кредит, даже по низкой ставке. И это проблема», — сетует директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК МИЭЛЬ Юлия Федулаева.
В любое время привлекательность жилищного кредита зависит от ряда факторов:
- Уровень ставки — чем ниже ставка, тем выгоднее оформлять ипотеку. Весной 2021 года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов до 5% годовых. При этом банки снизили проценты по кредитам, в том числе ипотечным. В середине года средневзвешенная ставка кредитования на первичном рынке составляла 5,82% (−2,42 п. п. год к году), на вторичном — 8,01% (−1,3 п. п. год к году), возможно и дальнейшее снижение ставок.
- Перспектива роста цен на недвижимость — цены на недвижимость постоянно растут. Но сейчас на рынке всё неоднозначно: с одной стороны, покупательская способность людей снизилась, с другой — банки искушают граждан, предлагая льготные ставки по ипотеке. В результате большинство экспертов сходятся во мнении, что в ближайшее время цены на недвижимость вырастут незначительно.
- Готовность банков выдавать кредиты — в зависимости от экономической ситуации объём кредитования возрастает или, напротив, снижается. На сегодняшний день в ипотечной сфере самый высокий процент одобрения — более 82%, что говорит о готовности банков кредитовать это направление.
Сегодня действует закон об ипотечных каникулах, который позволяет при непредвиденных обстоятельствах на шесть месяцев приостановить или снизить выплаты по ипотеке. Воспользоваться этой льготой можно, если ипотека взята на единственное жильё стоимостью до 15 миллионов рублей. Причинами предоставления кредитных каникул могут стать утрата более 1/3 дохода из-за длительной болезни или потери работы, инвалидности.
Кроме того, в силу вступил закон, по которому сделки долевого участия стали более безопасными. Деньги дольщиков теперь поступают на специальные эскроу-счета, где остаются до момента полного исполнения обязательств застройщиком.
На первичном рынке цены на новостройки продолжали понемногу расти даже во время жёсткого карантина, и нет предпосылок к тому, что в ближайшие месяцы динамика изменится. Рост цен продолжится по мере увеличения числа проектов, продаваемых через эскроу-счета.
Объём предложений на сегодняшний день остаётся высоким, и в ближайшем будущем эксперты снижения не прогнозируют.
По прогнозам Минстроя РФ, в 2021 году будет построено 85 миллионов кв. м жилья. Таким образом застройщики превысят объёмы строительства на 3 млн кв. м — в 2020 году этот показатель составил 82,2 млн кв. м.
По мере продажи недорогих квартир, которую ускорит программа субсидирования ипотеки, средняя цена квадратного метра новостройки будет расти.
Рынок новостроек в 2021 году привлекателен прежде всего благодаря действию программы ипотеки с господдержкой. При средней рыночной ставке выше 8% взять жилищный кредит по этой программе можно под 6,5%, а некоторые банки предлагают ставку 6% и даже ниже.
В чём суть программы? Государство компенсирует разницу между стандартной и льготной ставкой, за счёт чего банки имеют возможность снизить процент для своих заёмщиков. Взять льготную ипотеку может любой гражданин РФ, отвечающий требованиям конкретного банка-участника программы.
Единственное, что нужно учесть, — есть ограничения по сумме кредита: до 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 млн рублей в других регионах страны.
Программа льготного кредитования будет действовать до 1 июля 2021 года. И вопреки мнению многих финансовых аналитиков, её вряд ли продлят. Поэтому, если ваша цель — покупка квартиры в новостройке с привлечением кредитных средств, стоит поторопиться и оформить ипотеку.
Кроме льготной ипотеки действуют специальные условия кредитования для отдельных категорий граждан:
- ставка 6% годовых на покупку жилья в новостройке для семей, где второй ребёнок рождён не ранее 2018 года;
- компенсация 30% стоимости жилья в новостройке молодым семьям, где возраст каждого из супругов меньше 35 лет;
- 2% годовых для участников программы «Дальневосточный гектар», обязательное условие — регистрация по месту жительства в течение пяти лет;
- 0,1–3% годовых для сельской местности, кстати, эта программа распространяется и на новостройки, и на вторичное жильё в пригодном для жизни состоянии в населённых пунктах с численностью жителей до 30 тысяч человек.
Если вы желаете стать участником одной из специальных программ, сейчас самое время.
Цены на вторичное жильё в 2020 году стабильно росли. И в
К осени несколько упали в цене только квартиры элитного сегмента, стоимость на которые продолжала расти даже в период карантина, когда не было спроса. Сейчас их цена достигла потолка и пока остановилась.
Средняя ипотечная ставка для вторичного рынка составляет 8,02%, при этом кредит можно взять и дешевле: минимальная ставка стартует с 7,4%.
При активной поддержке государством рынка первичной недвижимости его участие никак не коснулось «вторички». Переток спроса в пользу новостроек может сделать приобретение вторичного жилья очень выгодной сделкой.
Банкир ожидает роста ставок по ипотеке в 2022 году
Итак, первый квартал 2021 года — неплохое время для оформления жилищного кредита, так как пока ещё действует масса льготных программ и в целом ситуация на рынке складывается в пользу ипотеки. Но это общие рыночные факторы, а успех ипотеки для конкретного человека зависит от соблюдения ряда условий:
- Финансовая стабильность. У вас должен быть стабильный заработок, позволяющий выплачивать кредит, и приемлемая долговая нагрузка, иначе никакие выгодные условия не спасут от просрочек.
- Деньги на первоначальный взнос. Для оформления ипотеки потребуется внести первоначальный взнос в сумме не менее 10–15% от стоимости жилья. Для банка он является не только подстраховкой, но и показателем ответственности и дисциплинированности заёмщика. Другими словами, у вас должны быть накопления или сертификат на материнский капитал.
- Хорошая кредитная история. Рассчитывать на выгодные условия по ипотеке можно только при высоком кредитном рейтинге. Если ранее случались просрочки или кредитная история чистая (вы ещё не брали ни одного займа), банк может отказать в ипотеке или завысить ставку. Возможно, стоит пройти небольшую подготовку к ипотеке: взять один-два потребительских кредита и аккуратно погасить их, это повысит вашу репутацию как заёмщика. Подробнее о том, как проверить или улучшить кредитную историю, мы рассказывали здесь
Несмотря на все «плюшки» от государства, нужно понимать, что в кризис ипотеку вытянет не каждый. В связи с оттоком капитала и удорожанием сырья цены на жильё будут расти, а зарплаты, наоборот, снижаться. К тому же многим россиянам придётся столкнуться с проблемой безработицы, особенно если случится очередная волна коронавируса.
Вывод: в целом, ситуация для ипотеки сейчас благоприятная. Ставки снижаются, есть перспектива роста цен на жильё, банки охотно выдают кредиты. Скорее всего, в 2021 году ипотека будет выгоднее, чем в следующем. Но прежде чем принимать решение об оформлении жилищного кредита, важно критически проанализировать собственные финансовые возможности и риски, в том числе риск остаться без работы. В случае сомнений ипотеку лучше отложить и переждать тяжёлые времена. Если горизонт ясный, стоит проверить, не подпадаете ли вы под условия специальных программ, ведь это реальный шанс сэкономить. И последнее, нужно внимательно подойти к выбору кредитора, ведь он станет вашим партнёром на долгое время.
- Деньги
- Общество
- МТС Банк
Программа льготной ипотеки для покупателей жилья в новостройках была утверждена правительством РФ в конце апреля 2020 года. Она была призвана поддержать граждан, которые хотят улучшить жилищные условия, и строительную отрасль, столкнувшуюся с падением спроса и оттоком денег из-за спада в экономике в связи с пандемией. Изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020 года, затем кабмин продлил ее до 1 июля 2021 года.
Позже по поручению президента РФ Владимира Путина программу еще раз продлили — до 1 июля 2022 года. Максимальная ставка по программе была повышена с 6,5 до 7%, а максимальная сумма кредита уменьшена до 3 млн рублей для всех регионов. Раньше в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 6 млн рублей.
- В 2020-м ипотечный рынок превзошел рекорд 2018-го, достигнув 4,3 трлн рублей выдач.
- Ипотечная ставка обновила исторический минимум и опускалась до 7,2 % вследствие снижения ключевой ставки и введения новой льготной госпрограммы.
- Снижение реальных доходов населения и рост цен на жилье привели к увеличению среднего размера ипотечного кредита и среднего срока кредитования.
- Запущенная в 2020-м льготная ипотечная госпрограмма под 6,5 % поддержала рынок, однако рост цен на жилье свел на нет выгоду от низких ставок в ряде регионов.
- Продление льготной ипотеки под 6,5 % на текущих условиях усилит перегрев рынка недвижимости и приведет к росту рисков как для заемщиков, так и для банков.
- В 2-м полугодии 2021-го вероятен рост объема просроченной задолженности по ипотеке (на 12–15 %) в связи с реализацией рисков по реструктурированным в пандемию ссудам.
- В 2021-м ипотечный сегмент не достигнет рекордов 2020-го из-за снижения доходов населения и реализации части будущего спроса (в т. ч. инвестиционного) в прошлом году на фоне благоприятной ситуации по ставкам.
Что будет с инфляцией и ставками по кредитам и депозитам до конца 2022 года?
В 2020 году, несмотря на пандемию и ограничительные меры, ипотечный рынок поставил новый рекорд: кредитные организации выдали 1,7 млн ипотечных ссуд на общую сумму 4,3 трлн рублей, что превышает показатели 2019-го на 35 % в количественном и на 51 % в денежном выражении (см. график 1). Основными причинами роста ипотечного кредитования стали снижение ставок по рыночным программам банков на фоне общего смягчения денежно-кредитной политики и появление в апреле 2020-го антикризисной льготной госпрограммы кредитования на приобретение жилья в новостройках под 6,5 %. Также значимое влияние оказал рост склонности населения рассматривать недвижимость как источник сбережения средств в условиях снижения ставок по вкладам и общих кризисных тенденций в экономике, связанных с пандемией COVID-19 и падением курса рубля.
Большинство банков из топ-20 по объемам ипотечного кредитования по итогам 2020 года показали существенный прирост выдач (см. график 14 в приложении 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали санируемые регулятором через Фонд консолидации банковского сектора ПАО «МИнБанк» и «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (АО) (+830 % и +605 % соответственно), что позволило им войти в топ-20 по объему ипотечных выдач (см. таблицу 1). Более чем двукратный рост ипотечных выдач показали ПАО «АК БАРС» БАНК (+171 %), ПАО «МТС-Банк» (+130 %) и РНКБ Банк (ПАО) (+126 %).
В 2020-м ипотечные выдачи у госбанков в среднем росли более активно, чем у частных игроков, – 57 против 41 % (см. график 10), таким образом, госбанки вернули себе потерянное годом ранее лидерство по темпам прироста.
На фоне рисков распространения коронавирусной инфекции, падения курса рубля и неопределенности в экономике заемщикам и застройщикам в 2020 году потребовалась поддержка государства. Введенная в апреле 2020-го льготная ипотечная госпрограмма по ставке 6,5 % для широкого круга заемщиков получила большое распространение и существенно поддержала рынок. В 2020 году в рамках данной программы было предоставлено 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей. В ходе ее реализации требуемый первоначальный взнос был снижен с 20 до 15 %, существенно вырос лимит по стоимости недвижимости, которую можно приобрести, а сама программа продлена до 1 июля 2021-го (изначально программу планировалось завершить 1 ноября 2020-го). Однако ажиотажный спрос на недвижимость привел к росту цен на жилье. Соответственно, заемщикам приходилось запрашивать большие суммы кредитных средств, что несколько уменьшило выгоду от низкой ставки по госпрограмме.
Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело сравнение среднего платежа по ипотеке в регионах России в I и IV кварталах 2020-го, что позволило оценить выгоду заемщиков от снижения ставок при росте стоимости жилья. В качестве вводных была рассчитана средняя стоимость квартиры площадью 45 кв. м на основе средних цен на первичное жилье по данным Росстата в каждом регионе. Затем был рассчитан средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на средних для рынка условиях (срок кредитования – 18 лет, первоначальный взнос – 15 %, средняя ставка на первичном рынке в I квартале 2020-го – 7,82 %, в IV квартале 2020-го – 5,82 %). Расчеты показали, что выгода от низких ставок по ипотеке в рамках госпрограммы уже полностью нивелирована ростом цен в 10 регионах РФ: Воронежской, Курской, Липецкой, Орловской, Рязанской, Амурской областях, Забайкальском крае, Республике Адыгея и Республике Северная Осетия – Алания, а также в г. Севастополе (см. таблицу 3 в приложении 1). В этих регионах средний платеж по ипотеке в IV квартале 2020-го превышал или несущественно отличался от значений I квартала 2020-го, который был рассчитан на рыночных условиях до появления госпрограммы. При этом в 6 из 10 указанных регионов снижение выгоды от льготной госпрограммы сочеталось со значительным сокращением объемов ввода жилья в 2020-м.
Продление госпрограммы до 1 июля 2021-го привело к некоторому перегреву рынка недвижимости. С нашей точки зрения, дальнейшее увеличение сроков ее реализации несет значительные риски накопления дисбалансов спроса и предложения на первичном рынке. В случае ее продления целесообразно будет ограничить риски, например, сохранить ее только в отдельных регионах или повысить требования к заемщикам для участия в программе, чтобы уменьшить вероятность привлечения на рынок граждан с низкой платежеспособностью. Мнения банков, опрошенных агентством «Эксперт РА» в ходе исследования рынка ипотеки, разделились практически поровну – 54 % респондентов ответили, что продление льготной ипотеки после 1 июля 2021-го целесообразно, а 46 % разделяют опасения агентства относительно рисков перегрева рынка. Банк России также указывал на риски пролонгации данной программы на текущих условиях. За продление госпрограммы выступают девелоперы, которым повышенный спрос позволяет наращивать продажи, увеличивать цены и компенсировать возросшую себестоимость строительства.
В 2021 году одним из ключевых факторов влияния на российский ипотечный рынок будет решение о завершении или продлении льготной ипотечной госпрограммы. При предпосылках наиболее вероятного прогноза рейтингового агентства «Эксперт РА» мы рассмотрели два сценария развития рынка – завершение госпрограммы в планируемый срок 1 июля 2021-го и ее продление до конца 2021 года на текущих условиях. Наиболее вероятный сценарий макроэкономического развития, по версии агентства «Эксперт РА», предполагает, что инфляция в 2021-м будет находиться в диапазоне 3,7–4,2%, ключевая ставка – в пределах 4,5–5,25% в течение года, а среднегодовая цена на нефть марки Brent составит 60 долларов США за баррель. При этом агентство отмечает, что в случае реализации негативных тенденций в экономике и существенных отклонений от данного прогноза государство с высокой вероятностью будет оказывать поддержку ипотечному сегменту как социально значимому направлению, чтобы даже в условиях кризиса не допустить его значительного сокращения. Однако реализацию данного негативного сценария в 2021-м мы считаем маловероятной.
При текущих базовых макропредпосылках даже при продлении госпрограммы до конца 2021-го с сохранением ее текущих условий рынок не достигнет рекорда прошлого года. Причинами станут реализовавшийся с опережением в 2020-м спрос, в т. ч. исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также стабилизация объемов рефинансирования в условиях завершения цикла снижения ипотечных ставок. Также ограничивать спрос на жилье будет рост цен. При продлении госпрограммы на существующих условиях объем выдач может составить 4–4,1 трлн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в таком случае будет варьироваться в диапазоне 7–7,5% в течение года при условии нахождения ключевой в прогнозируемом интервале 4,5–5,25%.
Более вероятным мы считаем сценарий завершения госпрограммы в планируемый срок – 1 июля 2021-го или же ее значительной модификации, которая может заключаться в продлении программы только в отдельных регионах, где не наблюдалось существенного роста цен на первичное жилье, а также в ограничении количества ее участников за счет увеличения первоначального взноса или снижения максимального лимита на стоимость жилья, которое можно приобрести в рамках льготной ипотеки. При таком сценарии мы ожидаем, что объем выдач составит 3,6–3,8 трлн рублей (см. график 11), а вероятный диапазон средней ставки в 2-м полугодии 2021-го вырастет с 7–7,5 до 7,5–8% после завершения или изменения госпрограммы.
На динамику ипотечных ставок также может повлиять дальнейшее увеличение ключевой ставки Банком России, который в марте 2021-го объявил о повышении ставки на 0,25 п. п до 4,5% на фоне роста инфляционных рисков. В условиях ожидаемого дальнейшего ужесточения ДКП на среднесрочном горизонте ряд банков рассматривают возможность предложения ипотечных продуктов по плавающим ставкам, доля которых сейчас на рынке невелика (менее 0,1%). Банк России выдвинул для обсуждения несколько методов превентивного регулирования данного сегмента, чтобы избежать накопления рисков. Большинство предложенных мер направлены скорее на снижение системных рисков за счет ограничения резкого роста кредитов с плавающими ставками в экономике, но не ориентированы на снижение рисков тех заемщиков, которые все-таки примут решение о получении таких кредитов. Поэтому наиболее действенным, на наш взгляд, представляется введение законодательных ограничений на величину изменения процентной ставки и срока погашения для кредитов с плавающей ставкой. При этом целесообразно будет законодательно закрепить обязательное письменное информирование заемщиков о величине изменения ежемесячного платежа или срока погашения при максимальном изменении процентной ставки, которое существует в ряде стран. Понимание графика платежей, по которому будут производиться выплаты при наиболее неблагоприятном развитии ситуации, позволит заемщикам в полной мере оценить свои риски и принять взвешенное решение о выборе плавающей или фиксированной ставки. Соответственно, банки при реализации такого механизма получат частичную компенсацию процентных рисков, но значительно снизят вероятность реализации кредитных рисков, так как заемщики будут взвешенно и на основе полной информации принимать решение об условиях получения кредитного продукта.
Решение о завершении или пролонгации льготной ипотечной госпрограммы под 6,5% также станет одним из ключевых факторов для динамики цен на недвижимость. В случае продления программы на прежних условиях возможен перегрев рынка недвижимости на фоне роста цен, вследствие чего выгода от льготных ставок для заемщиков исчезнет полностью. Если она будет завершена в 1-м полугодии 2021-го, то во второй половине года застройщики будут вынуждены ограничить повышение цен, чтобы сохранить спрос.
В результате масштабных программ реструктуризаций вызовы по управлению качеством ипотечного портфеля, связанные со снижением платежеспособности населения в условиях пандемии и ее последствий, почти в полной мере перенесены на 2021 год. В 1-м полугодии 2021-го темп прироста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года (8–10%), однако в 2-м полугодии возможно более активное ее увеличение (на 12–15%) в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам и окончанием послаблений Банка России по оценке качества розничных ссуд. Однако для банковского сектора в целом данный рост будет некритичным.
Набиуллина: в 2022 году ключевая ставка может достичь 8,3%
Стандартные пункты для получения займа:
- Возраст: от 21 до 65 лет.
- Наличие постоянного места работы с официальным трудоустройством.
- Справка о доходах.
- Наличие гражданства РФ у родителей и ребенка/детей.
- Регистрация в регионе обращения за кредитом.
- Основным заемщиком могут быть только мать или отец ребенка.
- В роли созаемщика может выступать как второй супруг, так и другое лицо. Основное условие — гражданство РФ.
- Ипотеку с государственной поддержкой при рождении ребенка-инвалида могут оформить как мать, так и отец.
- В программе могут принимать участие усыновители. Главное требование — рождение ребенка/детей в период действия программы.
Важно! Банки имеют право выдвигать собственные условия, которые отличаются от Постановления Правительства о семейной ипотеке в 2021 году. Поэтому следует заранее изучить требования выбранного банка.
Семейная ипотека с государственной поддержкой с 1 июля 2021 года предоставляется на следующих условиях:
- Максимальная ставка — 6% годовых на весь срок кредитования. До 1 июля ставка действовала 3-5 лет в зависимости от того, какой по счету ребенок родился в семье. При выполнении определенных требований некоторые банки могут дать ипотеку под более низкий процент. Еще один вариант — заключенные с застройщиками договоры субсидирования ставки. Для заемщиков дальневосточного региона ставка составляет до 5% годовых.
- Цель займа — приобретение жилья в новостройке, на вторичном рынке, покупка земельного участка и строительство дома.
- Срок кредитования устанавливается банком. Доходит до 30 лет.
- Максимальный размер кредита: 12 млн рублей для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн рублей — для жителей остальных регионов.
- Минимальный первоначальный взнос — 15%.
- Возможность взять новый кредит или рефинансировать существующий.
Важно! С 1 июля 2021 года воспользоваться семейной ипотекой могут семьи с одним ребенком, который родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Эти же условия действуют для семей, которые усыновили рожденного в этот срок ребенка.
Большое преимущество программы семейной ипотеки — возможность покупки недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке.
По семейной ипотеке можно приобрести следующие жилье:
- квартиру в новостройке;
- квартиру в строящемся доме;
- квартиру на вторичном рынке;
- частный дом с земельным участком.
Главное условие — продавцом недвижимости должно выступать юридическое лицо: например, девелопер или застройщик.
Приобрести жилье на вторичном рынке у физического лица можно только на Дальнем Востоке. Однако исключается приобретение вторички в ее классическом понимании по договору купли-продажи. Возможна продажа только от застройщика. То есть по факту это будет новая квартира, в которой никто не жил. Другой вариант покупки недвижимости у физического лица — дом в сельском поселении.
Еще один вид ипотечного кредита — строительство частного дома. Главное условие — заключение официального договора с подрядной организацией: ИП или юридическим лицом.
В рамках программы семейной ипотеки можно приобрести земельный участок для дальнейшего строительства на нем частного дома. Этот вид кредита доступен для заемщиков Сбербанка и Дом РФ.
Важно! Некоторые банки допускают оформление семейной ипотеки по уступке прав от физического лица. Главное условие — уступка должна быть первой.
Программа «Семейная ипотека» позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Условие — покупка жилья у юридического лица (например, компании-застройщика).
Программа позволяет использовать материнский капитал, но только для первоначального взноса. Некоторые банки дают возможность заемщикам использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.
Предельно допустимая ставка составляет 6% годовых и установлена законодательством Российской Федерации. Однако многие банки предлагают более низкие ставки при выполнении заемщиками определенных условий. Например:
- Подбор объекта недвижимости на конкретных порталах.
- Электронная регистрация сделки.
- Покупка жилья у застройщика, который заключил договор с банком на субсидирование ставки по ипотеке. В таких случаях размер ставки можно снизить еще на 1-1,5%.
Некоторые банки предлагают своим клиентам первые пару лет платить по 0,1-0,5% годовых. Такое условие удобно для семей, которые снимают квартиру и не могут одновременно платить и за нее, и за ипотеку.
С 1 июля 2021 года семьи с детьми могут взять ипотеку по льготной ставке почти в 50 банках. Среди них:
- ПАО «Сбербанк»;
- Банк ВТБ (ПАО);
- АО «Банк Дом.РФ»;
- АО «Россельхозбанк»;
- ПАО «Промсвязьбанк»;
- ПАО Банк «ФК Открытие»;
- АО «Райффайзенбанк»;
- Банк «Возрождение» (ПАО);
- ПАО «Совкомбанк»;
- ТКБ БАНК ПАО;
- ПАО «АК БАРС» БАНК;
- АО «Инвестторгбанк»;
- ПАО «Запсибкомбанк»;
- ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и пр.
Банки, которые выдают ипотеку по уступке от физического лица:
- ВТБ;
- Сбербанк;
- Дом РФ;
- Райффайзенбанк;
- Уралсиб Банк;
- Металлинвестбанк.
Условия, список документов и ставки по программе «Семейная ипотека» в разных кредитных организациях могут отличаться. Чтобы выбрать наиболее выгодный вариант, уточняйте подробности в каждом банке.
В последнее время банки стали менять условия по ипотечным программам. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки Центробанком (ЦБ). С начала года ключевая ставка увеличилась на 3,25 п.п. до 7,5%, хотя еще в марте она равнялась 4,25% годовых. Последнее повышение — уже шестое — было в октябре на 0,75 п.п, а также уже анонсировано дальнейшее повышение в декабре.
«Таким образом, средняя ставка в программах для заемщиков кредитов на новостройки уже достигла 8,64% годовых, а на покупку вторичного жилья — 8,83%», — рассказал совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Руководитель департамента продаж СЗ «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева отметила, что пока ставки по ипотеке не преодолели психологический барьер в 9%. Она напомнила, что в январе 2020 года средневзвешенная ставка по ипотеке составляла 9%, сейчас — не превышает 8,9%.
Но банкам и застройщикам предстоит выстроить новые модели продаж.
«Также неутешительный прогноз опубликовал Центробанк по изменению ключевой ставки в ближайшие годы. В следующем году по прогнозу ЦБ она составит 7,3-8,3%. В связи с этим дешевой ипотеки ждать не приходится, поэтому доля спецпродуктов у застройщиков должна вырасти», — пояснили в ГК «Инград».
Еще одним фактором стало ужесточение денежно-кредитной политики. По мнению экспертов рынка, это связано с ускоряющимися темпами инфляции, которая в ноябре года превысила 8,1% в годовом выражении. И данные риски будут только нарастать.
«Банки отреагируют изменением денежно-кредитной политики. Сбербанк подтвердил этот тренд, повысив 15 ноября ставки по ипотеке на новостройки до 8,8%, на 0,4 п.п. Подорожала ипотека у многих серьезных игроков: «Абсолют банка», «Промсвязьбанка», а вскоре повысит и ВТБ», — подчеркнула гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Эксперты отмечают, что из-за повышения ключевой ставки значительно увеличилась стоимость фондирования для банков. Доходность по пятилетним облигациям федерального займа — ключевого ориентира стоимости фондирования выдачи ипотеки уже составляет почти 8,4%. В апреле она была на уровне 6,8%.
В ВТБ, в свою очередь, считают, что в 2022 году, несмотря на повышение ключевой ставки, спрос клиентов на ипотеку останется стабильно высоким.
А вот Владимир Щекин отметил, что к низкому уровню — 4-5% годовых ключевая ставка вернётся, по прогнозу ЦБ, только в 2023 году. Его мнение, что заметно снизится покупательская активность в 2022 году.
«В 2019 году, когда средние ставки достигли 9% годовых, темпы выдачи ипотечных кредитов сразу замедлились. Сейчас ситуация осложняется тем, что в среднем цены на новостройки выросли за последний год примерно на треть. В таких условиях спрос на ипотеку снизится, а многие оставшиеся у банков клиенты переориентируются на кредиты для покупки вторичного, а не нового жилья», — заявил Щекин.
По словам директора департамента банковского кредитования компании «Метриум» Дмитрия Веселкова, ЦБ обращает внимание на необходимость решительнее сдерживать инфляцию. Поэтому ставки по ипотеке могут пойти вверх за повышением ключевой ставки.
«Уже сейчас средняя ставка по ипотеке на новостройки без учета льготных программ приближается к 9%. Полагаю, что при дальнейшем повышении инфляционного давления и росте ключевой ставки для противодействия таким процессам есть вероятность, что в 2022 году ипотека преодолеет рубеж в 10% годовых», — отметил Веселков.
По данным мониторинга ДОМ.РФ, средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке на новостройки в России сейчас составляет 8,66%, на «вторичку» — 8,85%, на рефинансирование — 8,6%.
«Мы видим, что наибольший рост ставок наблюдается на рынке вторичного жилья. При этом ставки на жилье в новостройках будут ниже, так как большинство застройщиков и банков могут предложить собственные программы субсидирования», — предположил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
После изменения условий программы льготной ипотеки и снижения суммы кредита с 12 до 3 млн рублей продажи в Московском регионе просели, подсчитали в ГК «Инград». Но при этом вырос спрос на «Семейную ипотеку» после модернизации программы в июле. Условием для участия является рождение ребенка с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
Например, в ВТБ доля программы в общем объеме выдач по итогам октября достигла 13%, увеличившись с июля на 9 п.п. С начала года в банке выдали уже почти 15,5 тыс. кредитов на 58,7 млрд рублей по «Семейной ипотеке». Доля покупателей по данной программе в РФ составляет от 8% до 20%.
Программа будет действовать до 31 декабря 2023 года, но ее могут продлить или переделать, чтобы сохранить в качестве господдержки семей.
А вот программа «Господдержка — 2020» не является популярной у покупателей, поскольку по ней максимально у банка можно занять 3 млн рублей. Купить в таком случае новое жилье можно только в провинции, в Москве это практически нереально.
По мнению Федосеевой, власти могут продлить действие льготных программ, но все будет зависеть от экономики и от окончания пандемии, которая разгоняет инфляцию. Но если кризис преодолеют, это не потребуется. Также она пояснила, что смысл льготных программ — в адресности. Но наличие большого количества таких программ приведет к «перегреву» рынка.
По мнению гендиректора девелоперской компании «Мармакс» Юрия Юрова, если программа льготной ипотеки завершится в июле 2022 года, как сейчас запланировано, то к этому моменту можно ждать рост выдачи ипотечных кредитов. По его словам, если в 2020 году доля выдачи льготных ипотечных кредитов на новостройки составляла порядка 70%, то в 2022 году с учетом состояния рынка их доля может снизиться до 40%.
Гольдберг, в свою очередь, оценил, что в 2022 году льготные программы будут занимать до 25-30% рынка ипотеки в России.
«На фоне повышения ключевой ставки для застройщиков будет все дороже обходиться предоставление различных специальных условий, предусматривающих ставку ниже средней по рынку. Поэтому, вероятнее всего, большинство застройщиков в конце 2021 года — начале 2022 года начнут сворачивать свои собственные программы субсидирования ипотеки и переходить на более привычные инструменты стимулирования спроса — прямые скидки», — сказал Веселков.
«Цены еще вырастут»: как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
По мнению аналитиков, партнерские программы субсидированной ипотеки явно не исчезнут. Покупатели приобретают недвижимость на выгодных условиях, а девелоперы добиваются увеличения продаж. Например, последние могут договориться о снижении ставок по ипотеке на период строительства жилья, чтобы дольщику не приходилось одновременно много платить за ипотеку и снимать квартиру. Банки, в свою очередь, увеличивают доходы и получают гарантии погашения.
«Данные программы помогают покупателям сэкономить на процентах, но при этом крайне невыгодны застройщику, которому приходится компенсировать часть суммы процентов по кредиту. Многие застройщики идут на такие программы, чтобы привлечь покупателей рекламной ставкой по ипотеке от 0,1%. Но в сегменте недвижимости бизнес и выше в данных программах нет необходимости, потому что для покупателя изменение в ставке 0,5% особой роли не играет. Качественное и комфортное жилье в выгодной локации будут приобретать, несмотря на отсутствие партнерских программ застройщика с банком», — уточнил Юров.
По мнению экспертов, доля ипотечных сделок по премиальным объектам составляет 35-40% от объема своей ценовой ниши. И чаще всего ипотека берется на часть стоимости объекта, поэтому покупателям дорогой недвижимости интересны партнерские программы с более привлекательными условиями, чем у банков.
Программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2022 года. Однако данная новость принята была неоднозначно. С одной стороны, ее продление означает возможность приобрести желанный дом с послаблением ипотечных условий до следующего лета. С другой – условия изменились, и теперь программа не кажется такой выгодной. Многим непонятно, стоит ли в рамках господдержки брать ипотеку в 2022 году.
С 01 января 2022 года претерпит изменений и ипотечная программа «Сельское жилье». Она будет распространяться на строительство дома на земле по договору подряда, а также на дома:
- не старше 3 лет при приобретении у юридического лица;
- не старше 5 лет при приобретении у физического лица.
Сейчас таких ограничений нет.
При намерении воспользоваться данной программой необходимо знать, что правительство взаимодействует только с этими банками:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- Левобережный;
- РНКБ;
- Центр Инвест Банк.
Анатолий Печатников, заместитель президента-председателя ВТБ, заявил о намерении компании предложить инициативу создания программы государственных субсидий, которая будет направлена на приобретение энергосберегающего дома.
Было отмечено, что при оформлении ипотеки на жилье, относящееся к классу энергосбережения А++, будет даваться скидка в 1,6% годовых.
В настоящий момент таких домов немного и их стоимость значительно выше обычных. Однако по мере использования стоимость обслуживания такого жилья будет ниже.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
Программа льготной ипотеки будет продлена до 1 июля 2022 года
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
За последние 8 лет среднерыночная ставка по ипотечным кредитам варьировалась 14,7% до 7,2% годовых.
| Год | Ставка в % |
| 2013 | 12,6 |
| 2014 | 12,5-13,2 |
| 2015 | 12,5-14,7 |
| 2016 | 13,84 |
| 2017 | 11,3 |
| 2018 | 9,5 |
| 2019 | 5,76-6 |
| 2020 | 7,2 |
| 2021 | 7,5-8 |
| 2022 | около 6% |
Поправки в условия оформления ипотеки в рамках льготной программы привели к снижению спроса на этот вид кредитования. Несмотря на это, пока ставки сохраняются на «льготном» уровне.
В 2022 году средняя ставка по ипотеке может опуститься ниже 6%. С таким прогнозом выступил глава Минстроя Михаил Мень. По его мнению, текущая ситуация на рынке ипотечного кредитования свидетельствует об «очень хорошей тенденции».
Руководитель ведомства назвал ипотеку двигателем строительной сферы и экономики страны в целом. Он отметил, что психологический барьер на рынке ипотечного кредитования на отметке 10% уже преодолён на фоне замедления инфляции и снижения Центробанком ключевой ставки.
Продление льготной программы оформления ипотеки для семей, в которых воспитываются двое и более детей, до конца 2022 года, также внесёт свою лепту в развитие позитивной ситуации на рынке. Эта категория граждан получила возможность оформить покупку жилья в ипотеку по ставке 6% годовых.
Сумма выплат по этой программе будет рассчитываться для каждой семьи индивидуально с учётом общего дохода семьи. Условия предоставления льготной ипотеки предусматривают, что он не может быть выше полутора прожиточных минимумов.
В 2021 году в соответствии с правительственным постановлением банки получат субсидии в качестве компенсации недополученных доходов за счёт выдачи льготных кредитов по ипотеке.
По мнению аналитиков ЦИАН, отказ от отмены льготной ипотеки является разумным решением для экономики страны. Решение правительства вместо этого перейти на адресный вариант выдачи ипотеки и отказ от разделения регионов на два типа по критериям, вызывавшим многочисленную критику и споры, обеспечило стабильность на рынке недвижимости.
Специалисты считают, что объявление об этом решении почти за месяц до окончания действия первого варианта льготной программы предотвратило панику на рынке и резкий рост цен.
Эксперты не исключают, что ответом на поправки в льготную программу, станут инициативы по поддержке спроса на новую недвижимости и разработка субсидированных программ со стороны банков и строительных компаний.
В сентябре 2021 года одновременно несколько крупных российских банков анонсировали снижение ипотечных ставок. Приведёт ли это к началу нового тренда и снижения цен на жильё, покажет время.
Очередное решение ЦБ по увеличению ключевой ставки в сентябре 2021 года вызвало опасение по поводу возможного роста процентных ставок по ипотечным кредитам. Как правило, эти процессы имеют тесную взаимосвязь.
Несмотря на это, решение ряда банков снизить ставки по ипотеке стало приятным сюрпризом для россиян. Этот шаг вызвал удивление и со стороны других участников рынка, хотя опасения по поводу возможного резкого роста цен на недвижимость к концу 2021 года пока сохраняются. Аналитики считают, что эта тенденция может продолжиться и в 2022 году.
По словам экспертов BuyBuyHouse, рост ключевой ставки снижает прибыльность банков. Но и бесконечно поднимать ставки финансовые организации тоже не могут, так как оформление ипотеки под непосильные проценты будет отпугивать потенциальных заёмщиков.
Девелоперы осознают тот факт, что без возможности ипотечного кредитования спрос на новостройки резко снизится. В этом случае компромиссом является снижение ставок по ипотекам, компенсацию которых возьмут на себя строительные компании.
Вторым вариантом является возможность стимулирования банками роста ипотеки с большим первоначальным взносом, поскольку подобные программы в Центробанке считают не несущими особых рисков.
Эксперты прогнозируют, что в 2022 году рост цен на недвижимость продолжится, а поправки в программу льготного кредитования не окажут значительного влияния на ситуацию. Основной причиной подорожания специалисты называют рост себестоимости строительства. Это связано с ростом цен на топливо, стройматериалы и нехваткой рабочих.
Спрос на жилую недвижимость снизится, но существенного сокращения количества заёмщиков не ожидается. Часть граждан сможет оформить льготную ипотеку, другие получат доступ к спецпредложениям со стороны девелоперов и банков.
Оформлять ипотеку в 2022 году или повременить — личное решение каждого. Делая тот или иной выбор следует учитывать, что средний ценник на ставки по кредитам, аренду и покупку жилья продолжит расти. Поэтому откладывать решение об улучшении жилищных условий не стоит, особенно после решения ЦБ и Минфина запретить ипотеки с плавающей ставкой.
Минстрой: к 2022 году ставка по ипотеке будет ниже 6% годовых
Государственная программа, направленная на комплексное развитие сельских территорий, имеет ряд отличий от других льготных предложений. Главными условиями проекта по приобретению жилья и земельных участков являются:
- Ссуду можно оформить на покупку квартиры, дома или участка в нормальном жилом состоянии, со всеми необходимыми коммуникациями.
- Площадь приобретаемого помещения должна быть не меньше установленных норм.
- Ставка льготного кредита может варьироваться в зависимости от региона, и составляет от 0,1% до 3%.
- Срок действия программы — начиная с 2021 года.
- Сумма денежной суммы и период кредитования — до 3 млн рублей во всех регионах, до 5 млн руб. Ленинградской области и на Дальнем Востоке сроком до 25 лет.
- Минимальная сумма первоначального взноса составляет 10% от общей стоимости (возможно использование материнского капитала).
По правилам программы, каждый житель РФ может самостоятельно определить территорию для приобретения жилья. Исключение составляют Москва, Московская область и Санкт-Петербург.
Назначение кредита является основным и неизменным правилом. Любой житель Российской Федерации, желающий приобрести жилье в сельской местности, может потратить средства только на покупку квартиру или дома, а также земельного участка под строительство.
Большинство граждан также беспокоит вопрос, будет ли ограничение по территории, где действие льготной ипотеки не распространяется? Учитывая отзывы и вопросы граждан, в Правительстве РФ пояснили, что в любом регионе страны можно получить сельскую ипотеку.
Льготные условия распространяются на все жилые объекты, которые находятся в пунктах с населением не менее 30 тыс. человек. Под понятием жилого объекта понимается квартира, частный дом или таунхаус.
Приобретению подлежат строения с земельным участком по ДКП и ДДУ, или свободная территория под ИЖС. Граждане, желающие принять участие в программе, могут ознакомиться с полным перечнем населенных пунктов, входящих в проект комплексного развития у областных или региональных администраций.
За получением льготной ипотеки обратиться имеют право все граждане Российской Федерации в возрасте от 21 до 75 лет. Согласно правилам программы, семейное положение, текущее место проживания и социальный статус не может влиять на решение банка по выдаче кредита. Однако при наличии супруги/супруга необходимо наличие и определение официального статуса проживания.
Принятие участия в ипотеке может быть только однократным — повторное обращение гражданина, получившего одобрение, не рассматривается. В получении льготного кредита могут участвовать созаемщики, но не более 3 человечек. К ним могут относиться: супруги, родственники, а также другие граждане РФ.
Для оформления справки о банках, участвующих в государственной программе, можно обратиться в Министерство сельского хозяйства. В соответствии с отзывами граждан, которые уже воспользовались своим правом, льготные кредиты предоставляют Сбербанк и Россельхозбанк.
Как и при обычной ипотеке, ко всем заемщикам финансовые организации предъявляют стандартные требования. Следует учесть, что одними из основных условий являются платежеспособность (наличие подтвержденного дохода) и кредитная история с хорошими данными.
Проверка назначается после подачи заявки клиента в банк. Максимальный срок рассмотрения льготной ипотеки составляет 20 рабочих дней. Второй комплект документов направляется в Минсельхоз. В процедуру проверки входит рассмотрение документов, поданных заемщиком, в том числе, и данные о приобретаемом жилье. В случае одобрения, кредит оформляется мгновенно. Положительное решение по заявке действует в течение 60-ти календарных дней.