Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана 2022 в Екатеринбурге». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.
Узаконивание перепланировки квартиры
Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.
Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома. Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети. А этого никто не согласует.
Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения. К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований. А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.
По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.
— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.
Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.
Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:
- Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
- Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
- Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
- Получили разрешение — принимаемся за работы.
- Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
- Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
- Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
- Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
- Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.
Как сделать перепланировку по всем требованиям закона
К сожалению, собственники квартир часто игнорируют требования об узаконивании планировки, действуют самовольно, проводя незаконные работы без соблюдения обязательных требований по безопасности, что часто влечет за собой многочисленные аварии и обрушения.
Иногда владельцы планируют узаконить ремонтные работы и «задним числом», а потом просто об этом забывают. Конечно, такая халатность в отношении планируемых работ недопустима, и требует своевременного узаконивания в соответствующих инстанциях (администрации района, суда и.т.д). Не стоит забывать и о том, что если в будущем у вас возникнет желание, например, продать квартиру, то это будет сделать крайне сложно, ведь поэтажный план БТИ в красных линиях красноречиво будет свидетельствовать об осуществлении Вами незаконных работ по перепланировке. Поэтому, квартиру с таким паспортом вам будет сложно заложить, провести приватизацию или осуществить ее продажу до тех пор, пока вы не осуществите узаконивание перепланировки.
- Суд, порядок дейтсвий
- Если суд одобрил
- Если суд отказал
- Штрафы
- Стоимость узаконивания
- Когда нельзя узаконить
- Кто поможет узаконить
Узаконивание перепланировки квартиры большинство людей считают бесполезным процессом, требующим огромного количества времени и нервов. Люди пытаются сэкономить, когда делают ремонт без разрешительной документации и с помощью дешевой рабочей силы — непрофессионалов в своем деле. Особенно такой «экономией» отличаются собственники приватизированных квартир. Часто возникают и такие ситуации, что собственники квартир, желающие узаконить перепланировку, ничего не знают о тех действиях, которые им вообще следует осуществить в рамках данного процесса.
Конечно идеальный вариант, если вы задумали перепланировку, заказали проект и получили все разрешения, а потом только подписали акты о законно завершённой перепланировке. Но это бывает в половине случаев! А что со второй половиной, разберём далее.
Ответ на данный вопрос однозначен: требуется! В подтверждении этого можно привести следующий пример. Так, в 2013 г. впервые в судебной практике Мосжилинспекции, случился прецедент: она отсудила квартиру у собственника за демонтаж несущей стены, представляющий угрозу безопасности проживания. Суд удовлетворил иск Мосжилинспекции о лишении владельцев права собственности на квартиру и планирует ее выставление на торги. Как оказалось, инспекторы в 2010 г. выдали предписание о возврате квартиры в первоначальный вид, но собственники квартиры данное предписание неоднократно проигнорировали. В итоге, дело было передано в суд.
ЖК РФ изначально предполагает такое развитие событий, если собственник злостно не выполняет предписания Мосжилинспекции. Но таких радикальных решений ранее судами не принималось.
В 2012 г. было принято решение о сотрудничестве Федеральной службы приставов и Мосжилинспекции, в рамках которого вводилось ограничение на выезд тех граждан, которые не выполняли предписание об узаконивании перепланировки. Так, уже к середине 2013 г. Более сотни владельцев квартир, оказались под запретом на выезд за границу до тех пор, пока они не приведут помещения, в которых были проведены незаконные перепланировки, в первоначальный вид.
Для того чтобы осуществить узаконивание перепланировки квартиры самостоятельно через суд, существует определенная последовательность действий, выполнение каждого из которого крайне важно.
Порядок процесса узаконивания перепланировки
- Владелец помещения обращается с заявлением установленной формы на узаконивание перепланировки в архитектурный отдел Администрации. В данном заявлении следует в обязательном порядке указать, что перепланировка уже осуществлена;
- Специалист БТИ выезжает на объект и производит замеры всех внесенных изменений. Данные, которые получит специалист в результате своих замеров, будут использоваться для печати нового технического паспорта;
- Необходимо получение разрешения, выданного санитарным надзором, управляющей компанией и пожарной службой. Представители данных служб осматривают произведенные перепланировки и, если все в порядке, признают, что они полностью соответствуют пожарным, санитарным и градостроительным нормам. Осуществленная перепланировка не создает опасность для целостности здания, а также не доставляет каких-либо неудобств соседям;
- Кроме получения разрешений, собственнику следует заказать проект перепланировки, который изготавливает проектная организация с нужными допусками СРО.
Важно: если процесс узаконивания перепланировки проходит через суд, то простого эскиза недостаточно. В данном случае требуется проект, даже если внесены незначительные изменения.
Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры
В том случае, когда суд удовлетворяет иск, собственнику помещения необходимо пройти ещё несколько шагов, с целью получения документов для узаконивания перепланировки:
- Обратиться в БТИ для получения разрешения и проверочного акта, которые подтверждают, что перестройка сделана в рамках проекта;
- Собственник передает разрешение и проверочный акт в Росреестр, который выдает новый кадастровый паспорт;
- Собственник обращается в Регпалату, которая выдает ему новое свидетельство о праве на квартиру.
Когда суд не легализирует перепланировку и выдает отказ, то в данном случае собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние до перепланировки. Данный процесс контролирует межведомственная комиссия, целью которой является отслеживание процесса восстановления без каких-либо нарушений.
Также суд обязательно назначит собственнику квартиры уплату штрафа. И получить новые документы на квартиру собственник сможет только тогда, когда оплатит штраф. До этого момента квартира будет находиться под судебным арестом.
В случае, когда собственник примет решение об оформлении перепланировки квартиры «задним числом», тем самым обманув администрацию, то ему может грозить дополнительная ответственность подлог.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Администрации оказывают услуги по согласованию перепланировки. Что нужно сделать для этого?
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
- Анализ Ваших документов
- Способы решения проблемы
- Необходимые документы
- Пошаговый план действий
Как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году
Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:
?
Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
?
Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.
?
Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов
?
Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
?
Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
?
Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.
За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.
Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Если на эти виды работ не получить разрешение, вас не только привлекут к административной ответственности, но и заставят все вернуть, как было.
Перепланировки, которые не требуют согласования
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Перед тем как делать перепланировку в квартире, взятой в ипотеку, запросите разрешение в БТИ, а потом в банке. Если вы не согласуете работы в бюро, банк откажет и квартиру продать не получится.
Но если продавец не взял разрешение в БТИ и нет изменений в техпаспорте, банк не согласится передавать квартиру с ипотекой потенциальному покупателю. Если после этого вы узаконите перепланировку — продадите квартиру без проблем.
Если ваш случай не подпадает под незаконную перепланировку, а в БТИ все равно не признали изменений в квартире и отказали выдавать новый техпаспорт, — обращайтесь в суд. Если во время реконструкции квартиры не были нарушены несущие стены, а изменения конструкции не несут опасности для жизни соседей, суд встанет на вашу сторону. Иск подавайте на основании ст. 49 п. 4 ЖК РФ.
Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.
Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.
Тут начать разговор стоит с вопроса: а для чего вообще может потребоваться узаконивание. Поводов несколько:
- Возможные штрафы. Если к вам, например, придёт газовщик или сантехник и отметит факт незаконной перепланировки, он будет обязан сообщить об этом. Всплыть факт реконструкции жилого помещения может и при продаже квартиры, передаче в дар или страховании. Административный кодекс (КоАП РФ) предусматривает в таком случае наказание — уплату владельцами штрафа, размер которого растёт год от года.
- Дело может дойти до суда. Если была обнаружена несогласованная перепланировка и вы тянете с оформлением документов и уплатой штрафа, дело может принять совсем неприятный оборот, и Жилинспекция попросту передаст дело в суд.
- Вплоть до потери квартиры. Да, по решению суда, если вы не уплатите штрафы или не вернёте помещение в первоначальное состояние, по закону могут и вовсе лишить нарушителя жилплощади. Квартира будет продана, а сумма возвращена владельцу за вычетом суммы начисленных штрафов.
- Сложности с приватизацией. Факт незаконной перепланировки делает невозможным приватизацию жилплощади. Всё равно сначала придётся оформить все бумаги и уплатить пеню.
- Продажа квартиры – ещё одна проблема. БТИ в техническом паспорте непременно отметят незаконную реконструкцию, а стало быть через банк действовать у вас не получится. Кредит под залог незаконно реконструированного помещения тоже не получит одобрения.
- Финансовые потери. Квартира с самовольной перепланировкой почти всегда оценивается дешевле (до 10-15%).
- Безопасность под угрозой. Снос несущей стены, например, может создать аварийную ситуацию для всего здания.
Иными словами, предварительное согласование плана работ и оформление необходимой документации убережёт ваши нервы. Но что же делать, если вы спохватились по какой-то причине уже после ремонта.
Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт
В наше время этот вопрос поднимают не так часто – слишком дорогостоящая процедура. Но всё же упомянем особенности узаконивания перепланировки в этом случае.
Прежде всего, откладывать согласование в этом случае особенно невыгодно – уже начатую реконструкцию зарегистрировать намного сложнее, поскольку вероятность того, что вы самостоятельно смогли вписаться в требования многочисленных технических и санитарных норм, невелика. Срок вынесения решения – до шести месяцев, а стоимость варьируется в зависимости от конкретного случая. Влияние будет иметь и регион проживания, и серия дома, и даже организация-застройщик.
Откажут в следующих случаях:
- для объединения квартир требуется снос несущей конструкции
- перепланировка ущемляет по каким-либо причинам права остальных жильцов
- в процессе переустройства будет задета несущая конструкция дома
- не было получено согласие от всех совершеннолетних собственников
- есть опасность частичной или полной блокировки вентиляции
- требуется перенос санузла в жилую комнату
- в результате появится комната без окон и отопления
И это ещё один повод заранее обратиться в соответствующие органы за одобрением проекта – чтобы потом не пришлось платить штрафы и переделывать дорогостоящие работы.
Всё чаще первые этажи многоэтажек используются предпринимателями, которые переводят жилое помещение в нежилой фонд, например, под офис или для сдачи в аренду.
Последовательность действий в этом случае та же, что и в вышеописанных: собрать документы (в бюро технической инвентаризации, оно же БТИ, на это может уйти около месяца), получить справку о пожарной безопасности, заключение СЭС и согласие соседей. Также потребуется выписка о том, что на данной площади никто на данный момент не прописан.
В 2019-2020 году однако есть некоторые сравнительно новые моменты, на которые стоит обратить внимание.
- Необходим отдельный вход или по крайней мере возможность его создания.
- Если площадь квартиры (квартир) превышает 100 кв. м, потребуется пожарный выход.
- Через подъезд может быть только аварийный выход!
- Невозможно вывести из жилого фонда только некоторую часть помещения.
Важно! В ряде регионов РФ перевод жилья из жилого в нежилой фонд невозможна. Уточните информацию по Вашему городу у нашего юриста: обратитесь по телефону или напишите через форму обратной связи.
Из обозначенного выше ясно, что самостоятельная перепланировка может стать делом разорительным с учётом всех штрафов, но что если следовать букве закона? Итак, если планировать своевременную регистрацию изменений конфигурации жилплощади, расценки будут примерно такие:
В 2020 году в Москве и Санкт-Петербурге сумма будет складываться из следующих параметров:
| Проект | Согласование проекта (госпошлины) | Оформление техпаспорта в соответствии с новой конфигурацией | Издержки на посредников | Узаконивание через суд* |
| от 15 тыс. рублей | от 5 тыс. рублей | В пределах 7 тыс. рублей | от 20 тыс. рублей | от 30 тыс. рублей |
В целом по России расценки будут ниже, так, например, в Самаре, Екатеринбурге, Новгороде, Ростове-на-Дону и Новосибирске затраты на получение предварительного проекта, включая осмотр жилплощади представителем БТИ, составят от 4,5-5 тыс. рублей, а за услуги посредника придётся отдать от 15 тыс. рублей. Сроки вынесения решения в среднем в пределах 45 дней.
Чтобы подать исковое заявление в суд требуется пакет соответствующих документов, в том числе придётся обратиться за справками в Роспотребнадзор и в Госпожнадзор, чтобы доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и не угрожает ничьему здоровью и благосостоянию.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в 2021 году?
Перепланировка не нуждается в обращении в Мосжилинспекцию в том случае, если проведение ремонта не затронет непосредственно схему жилища и всего строения в целом. По каким особенностям определяют, что перепланировку не согласовывают с Жилищной инспекцией в Москве:
- внутриквартирные перегородки не затрагиваются;
- конструкция проемов окон и дверей не изменяется;
- двери не переносятся в другое место и располагаются согласно плану БТИ;
- напольное покрытие не изменяется.
В жилищном законодательстве в 2021 году указано, какая перепланировка квартиры не требует обращения в государственные органы. К ним относятся:
- замена электропроводки, не требующая штробления;
- монтаж трубопровода для ванной или туалета;
- выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски;
- монтаж новых оконных рам или дверей;
- демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
- любая косметическая отделка комнаты.
Такие работы квартиры относятся к косметическому ремонту и не вынуждают получать разрешение Мосжилинспекции.
Выделяется перечень незначительных ремонтных работ, узаконивание которых осуществляется по желанию собственника жилого помещения. Такие изменения разрешается проводить без разрешения Мосжилинспекции. В случае необходимости можно обратиться в соответствующие органы и узаконить мелкий ремонт, но это станет просто лишней тратой времени. Среди таких изменений можно выделить:
- монтаж или снятие шкафов встроенного типа;
- демонтаж остекления на лоджии или балконе;
- установка остекления на лоджии или балконе.
Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.
К изменениям планировки, которые разрешено проводить на базе эскиза, относятся те, которые не сопровождаются серьезными изменениями в схеме:
- сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
- несущая конструкция не затрагивается;
- напольное покрытие не заменяется другим.
На основе эскизов разрешается возведение и демонтаж внутренней перегородки, если она не относится к разгружающему или несущему типу. Но если в жилище установлены перекрытия из дерева, перепланировка проводится только после оформления проекта.
Как согласовать перепланировку в квартире
На основе эскиза разрешается осуществление незначительных ремонтных работ, не влияющих на планировку жилого помещения. К ним относятся:
- обустройство гардеробной комнаты;
- присоединение спальни к другой комнате;
- разделение большой комнаты на две небольшие;
- увеличение дверных проемов;
- перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
- замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.
Демонтаж двери и оформление арки в проеме двери также могут осуществляться по эскизам, но исключительно в том случае, если будет затрагиваться межкомнатная перегородка. Если речь идет о несущих конструкциях, согласование с жилинспекцией является обязательным.
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.
В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Без подготовки всех необходимых документов узаконить перепланировку в квартире не получится. Пакет бумаг, который нужно собрать:
- выписка из реестра на объект недвижимого имущества;
- технический паспорт, при этом его придется заказать владельцу жилья в БТИ или через МФЦ, пользоваться уже имеющейся старой версией не разрешается;
- справка из СЭС о том, что квартира полностью соответствует установленным санитарным нормам. Для этого нужно прийти туда и написать соответствующее заявление. Через несколько дней по оставленному адресу придет регистратор, чтобы осмотреть квартиру. Если все в порядке, и жилье соответствует актуальным санитарным нормам, человеку на руки выдадут письменное заключение;
- проект квартиры. Самостоятельно его сделать не получится, документ заказывают в какой-либо специализированной компании. Однако можно сделать просто эскиз или чертеж. Для этого за основу берется поэтажный план, в котором красными чернилами отмечаются все сделанные изменения.
Когда на руках у человека уже имеются все документы, он должен оповестить о совершенной перепланировке квартиры отдел архитектуры в местной администрации. Сделать это нужно, не затягивая.
После похода в администрацию заинтересованное лицо (собственник) пишет исковое заявление в суд с целью легализовать самовольную перепланировку.
Само по себе заявление не имеет никакого веса, поэтому к нему в обязательном порядке прикладываются следующие документы:
- Выписка из реестра недвижимости, подтверждающая право собственности. Обратим особое внимание, что ранее вместо нее у каждого на руках имелось Свидетельство о регистрации в виде документа на официальном цветном бланке. Однако с середины 2016 года его отменили и перестали выдавать. Если по каким-то причинам выписка отсутствует, то можно приложить договор, на основании которого у владельца появилось право собственности. Речь идет о письменном соглашении купли-продажи, мены, ренты и пр. Также подойдет и документ о принятии наследства, если квартира получена в порядке наследования.
- Технический паспорт на указанный объект.
- Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
- Проект, созданный имеющей лицензию проектной компанией.
После принятия иска к работе суд назначает дату заседания, в ходе которого дело рассматривается по существу. При этом в некоторых случаях человеку может быть отказано в легализации перепланировки. Тогда владельцу недвижимости придется все возвращать в исходное положение, а также оплатить штраф в пользу бюджета государства.
Если судебный орган принимает сторону истца и выносит решение в его пользу, то собственник должен будет, прежде всего, заказать новый техпаспорт на жилье. Это делается следующим образом:
- Собственник обращается в БТИ (или МФЦ), предварительно оплатив госпошлину, и предоставляет пакет документов. Принести нужно гражданский паспорт и документ на жилое помещение (выписка из реестра недвижимости). Иногда требуются и иные справки, о которых лучше уточнить в самой организации.
- Далее сотрудник БТИ вносит необходимые сведения в заявление, принимает предоставленные документы и оформляет вызов техника, чтобы тот зафиксировал текущее состояние квартиры после проведенной перепланировки.
- Затем заявителю на руки выдается расписка с указанием в ней приблизительной даты выдачи нового техпаспорта. Обычно это происходит через 10 дней после принятия обращения в работу.
- В назначенную дату собственник жилья приходит в БТИ и забирает документ. При себе обязательно должны быть паспорт и расписка.
После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.
В некоторых случаях, а именно, если после проведения работ по перепланировке изменилась квадратура жилого помещения, собственнику придется обратиться в территориальное отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать все должным образом. С собой необходимо взять документ, удостоверяющий личность, и новый техпаспорт.
Далеко не все осуществленные в квартире изменения могут быть легализованы судом. Перепланировка должна проводиться в точном соответствии с требованиями закона. Для начала рассмотрим, что делать категорически запрещено:
- Сносить несущие конструкции и перекрытия. Поэтому перед перепланировкой нужно либо посмотреть на конструктивный план всего многоквартирного дома (его можно запросить в БТИ), либо измерить толщину стен.
- Переносить общедомовые батареи или вентиляционные трубы.
- Перемещать ванную в другую комнату, если у соседей под ней располагается «сухая» зона.
- Устанавливать батарею для отопления на балконе.
- Значительно (более чем на четверть) увеличивать кухню или туалет с ванной за счет жилой комнаты. Поскольку тогда так называемая «мокрая» зона окажется над «сухой» зоной соседей снизу. Если имеется желание расширить или удлинить кухонное пространство, можно воспользоваться частью коридора.
- Устанавливать арочное перекрытие между комнатой и кухней, если в последней имеется газовая плита. Запрет не действует при наличии электрической.
- Распространять балкон на саму жилую комнату.
- Размещать дополнительный санузел в комнате.
- Кухня должна иметь естественное освещение, поступающее с улицы через окно, либо же через установленные стеклянные перегородки.
При этом перепланировка не может ухудшать текущие жилищные условия соседей. Такое порой происходит, если, например, размещать ванную на втором этаже там, где на первом у собственников помещения – спальня. Есть большая вероятность возникновения протечки.
Также расскажем, что можно сделать в ходе перепланировки квартиры:
- Создание арки или раздвижных дверей между кухней с газовой плитой и комнатой. Только такой вариант позволяет воплотить в жизнь проект кухни-гостиной.
- Санузел может быть расширен за счет коридора. Однако надо учитывать, что пол туалета или ванны должен располагаться на 3-5 сантиметров ниже, чем соседнее помещение.
В новостройках узаконить перепланировку проще, чем в типовых домах, потому что внутри помещения мало или совсем нет несущих конструкций. Но это не означает, что можно делать всё, как захочется.
В техпаспорте квартиры стены, которые построены, очерчены сплошной линией, пунктиром — те, которые собственник должен возвести на этих местах. Возвёл не там — нарушил план, нужно согласование.
Формально согласование перепланировки – бесплатное.
Но в случае с узакониванием самовольных изменений в квартире придётся раскошелиться на некоторые документы:
- техническое заключение – от 25 000 рублей;
- техпаспорт с выездом техника БТИ – 10 000 рублей, без выезда инженера – 2 400 рублей;
- выписки из ЕГРН – от 460 рублей;
- нотариальная доверенность – от 1 000 рублей.
Прибавляем сюда и расходы на оплату штрафа за неузаконенную перепланировку квартиры – до 2 500 рублей. Ведь его выписывают в любом случае. Общая сумма затрат на легализацию изменений квартиры может достигать 40 000 рублей.
В первую очередь отметим, что в новых жилых комплексах меньше несущих стен, а значит — больше пространства для маневров с целью создания идеальной планировки. Если изменения не затрагивают полы и несущие конструкции из процесса согласования исключается необходимость заказывать техническое заключение от автора проекта дома.
В любом случае получить разрешение на перепланировку требуется до начала ремонта. Иначе есть вероятность, что выбранный вариант разграничения пространства окажется невозможным к согласованию. Тогда не исключено получение предписания о возврате квартиры в первоначальное состояние и начисление штрафа.
— Технический паспорт квартиры: заказывается в территориальном бюро технической инвентаризации;
— Проект перепланировки: может быть подготовлен по заказу в любой проектной организации;
— Заявление на согласование перепланировки: оформляется в БТИ;
— Заверенный план застройщика: данный план является архитектурным документом и необходим при возведении стен в свободной планировке (опенспейс). В нем указывается где застройщиком были запланированы стены и какая площадь квартиры осталась свободной для прочих манипуляций;
— Для ипотечной квартиры: письмо-разрешение от банка.
Кроме вышеперечисленного перечня необходимо приложить:
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— паспорт строения, справку о состоянии здания/помещения;
— письменное согласие собственников.
ШАГ 1. Получите технический паспорт помещения в территориальном бюро по технической инвентаризации и закажите проект перепланировки в специализированной компании.
ШАГ 2. Полный пакет документов и заявление на перепланировку предоставьте в Жилинспекцию. Данная услуга также предоставляется гражданам в отделениях МФЦ.
ШАГ 3. Дождитесь решения о согласовании перепланировки. Срок ожидания — 45 дней.
ШАГ 4. После окончания ремонта получите подтверждение о том, что проведенная перепланировка соответствует проекту. Для этого в квартиру приглашаются специалисты Жилинспекции.
В среднем, оформление документов занимает 2-4 месяца.
Услуга согласования — бесплатная. Но, несмотря на это, за прочие действия при согласовании перепланировки в новостройке придется заплатить:
2 000 — 7 000 руб.: получение технического паспорта БТИ с планом квартиры;
от 15 000 руб.: создание проекта перепланировки;
от 20 000 руб.: получение технического заключения о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки;
от 25 000 руб.: услуги посредника по согласованию перепланировки для экономии сил и времени собственника.