Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма два собственника в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы. Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.
ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.
В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:
При получении батута:
- Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;
Ежемесячно в течение срока аренды:
- Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
- Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
- Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;
По окончании аренды:
- Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.
Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.
Организация получила в аренду станок.
- Срок аренды — 24 месяца.
- Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
- Авансовых платежей нет.
- Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
- Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.
Как меняется учёт аренды: анализируем ФСБУ 25/2018
Далее ежемесячно начисляются проценты, увеличивающие обязательство по аренде, а также уплачиваются арендные платежи, уменьшающие обязательство. Проценты исчисляются как произведение месячной процентной ставки на остаток задолженности по аренде на начало месяца.
Расчёт сумм начисленных процентов и остатка обязательства приведён в таблице.
| Номер месяца | Обязательство на начало месяца, руб. | Начисленные проценты | Платеж, руб. | Обязательство на конец месяца, руб. |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 176 456,76 | 17 355,37 | 100 000,00 | 2 093 812,13 |
| 2 | 2 093 812,13 | 16 696,35 | 100 000,00 | 2 010 508,48 |
| 3 | 2 010 508,48 | 16 032,08 | 100 000,00 | 1 926 540,56 |
| 4 | 1 926 540,56 | 15 362,50 | 100 000,00 | 1 841 903,06 |
| 5 | 1 841 903,06 | 14 687,59 | 100 000,00 | 1 756 590,65 |
| 6 | 1 756 590,65 | 14 007,30 | 100 000,00 | 1 670 597,95 |
| 7 | 1 670 597,95 | 13 321,58 | 100 000,00 | 1 583 919,53 |
| 8 | 1 583 919,53 | 12 630,40 | 100 000,00 | 1 496 549,93 |
| 9 | 1 496 549,93 | 11 933,70 | 100 000,00 | 1 408 483,63 |
| 10 | 1 408 483,63 | 11 231,45 | 100 000,00 | 1 319 715,08 |
| 11 | 1 319 715,08 | 10 523,59 | 100 000,00 | 1 230 238,67 |
| 12 | 1 230 238,67 | 9 810,10 | 100 000,00 | 1 140 048,77 |
| 13 | 1 140 048,77 | 9 090,91 | 100 000,00 | 1 049 139,68 |
| 14 | 1 049 139,68 | 8 365,99 | 100 000,00 | 957 505,67 |
| 15 | 957 505,67 | 7 635,28 | 100 000,00 | 865 140,95 |
| 16 | 865 140,95 | 6 898,76 | 100 000,00 | 772 039,71 |
| 17 | 772 039,71 | 6 156,35 | 100 000,00 | 678 196,06 |
| 18 | 678 196,06 | 5 408,03 | 100 000,00 | 583 604,09 |
| 19 | 583 604,09 | 4 653,74 | 100 000,00 | 488 257,83 |
| 20 | 488 257,83 | 3 893,44 | 100 000,00 | 392 151,27 |
| 21 | 392 151,27 | 3 127,07 | 100 000,00 | 295 278,34 |
| 22 | 295 278,34 | 2 354,59 | 100 000,00 | 197 632,93 |
| 23 | 197 632,93 | 1 575,95 | 100 000,00 | 99 208,88 |
| 24 | 99 208,88 | 791,12* | 100 000,00 | 0,00 |
* Расчётная величина процентов составляет 791,11 рубля. Разница в 1 коп. возникла за счёт округления.
Амортизация ППА отражается в составе расходов арендатора. Она начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия ППА к учёту, в размере 90 685,70 рублей (2 176 456,76 / 24) в месяц.
В бухучёте арендатора отражаются следующие записи:
При получении предмета аренды нужно отразить обязательство по аренде и принять к учёту право пользования активом. Для этого арендатор сделает следующие записи:
- Дт 08-ППА Кт 76-ОА (обязательства по аренде) — 2 176 456,76 рубля — Отражено обязательство по аренде;
- Дт 01-ППА Кт 08-ППА — 2 176 456,76 рубля — Принято к учёту ППА.
В первом месяце аренды арендатор перечислит ежемесячный платёж и зачтёт его в счёт обязательства по аренде, отразит и примет к вычету НДС, начислит проценты и ОНО:
- Дт 76-А (расчёты с арендодателем) Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 17 355,37 рубля — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП (расчёты по налогу на прибыль) Кт 77 — 16 528, 93 — Начислено ОНО.
Со 2 по 12 месяцы аренды арендатор начисляет амортизацию, а также начнет погашать ОНО. Проводки будут такие:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 77 Кт 68-РНП — Погашено ОНО.
С 13 по 23 месяцы аренды делаются такие же проводки, как и в 2-12 месяцах, но отражается начисление ОНО, а не его погашение:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
- Дт 68-РНП Кт 77 — Начислено ОНО.
В 24 месяце аренды обязательство по аренде полностью погашается. Проводки этого месяца:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
- Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
- Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
- Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
- Дт 91-2 Кт 76-ОА — 791,12 — Начислены проценты.
При возврате предмета аренды арендатор отразит выбытие ППА и погасит ОНО:
- Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
- Дт 01-в (выбытие ППА) Кт 01-ППА — 2 176 456,76 рубля — Списана стоимость ППА;
- Дт 02-ППА Кт 01-В — 2 176 456,76 рубля — Списана начисленная амортизация;
- Дт 77 Кт 68-РНП — 16 432,50 рубля — Погашено ОНО.
ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.
К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:
- В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
- Срок аренды сопоставим с периодом, в котором объект будет годен к использованию.
- На дату заключения договора приведённая стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
- Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
- Иные случаи, когда к арендатору переходят выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды.
Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. Для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.
При упрощённом бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018).
Все договоры аренды в отношении недвижимого имущества, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 610 ГК РФ). На практике, чтобы избежать лишних хлопот и трат, стороны договора заключают его на срок 11 месяцев и потом бесконечно пролонгируют, что может вызвать претензии со стороны контролирующих органов.
Важно! При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок регистрация не требуется (п.11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, письмо Минэкономразвития РФ от 29.01.2018 № Д23и-389).
Этот фактор можно отнести к безусловному плюсу.
Как мы уже отмечали, бессрочные арендные договоры достаточно легко расторгнуть, направив уведомление о расторжении другой стороне.
При этом отказ от дальнейшего исполнения договора аренды является безусловным. Это означает, что расторжение договора не зависит от факта нарушения условий договора одной из сторон, а продиктован одним только желанием не продолжать арендные отношения (Постановления Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 № 16092/10, от 15.02.2011 № 14381/10).
Бессрочная аренда: плюсы и минусы
Как это бывает в жизни — «кто-то теряет, а кто-то находит». Для арендодателя — это безусловный плюс, но для арендатора такое легкое расторжение может повлечь за собой финансовые потери. А если арендатор еще заключил договор субаренды, то ситуация более осложняется.
Напомним, что арендатор может заключить договор субаренды на основании договора аренды на неопределенный срок, за исключением случаев, когда договор аренды содержит такой запрет (ст. 615 ГК РФ).
На практике нередки случаи, когда арендатор, получив такое уведомление, не спешит покидать арендованную площадь, полагаясь на недопустимость одностороннего отказа от сделки (ст. 310 ГК РФ).
Однако в отношении бессрочных договоров уведомление является безусловным основанием для прекращения арендных отношений (Постановление АС Дальневосточного округа от 09.10.2020 № А59-6422/2019).
Как отметили высшие судьи в 2019 году, данная норма носит универсальный характер и применима даже в том случае, если арендатор на арендованном земельном участке возвел нестационарные торговые объекты. В этой ситуации реализация права арендодателя на отказ от договора не ставится в зависимость от наличия на арендованном участке какого-либо объекта (Определения ВС РФ от 17.06.2021 № 303-ЭС21-8752, от 19.03.2019 № 310-ЭС19-2506, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).
Боясь внезапного выселения, арендаторы намеренно стараются не получать уведомление от арендодателя о расторжении договора. Но, увы, это не является спасательным кругом для арендатора.
Уведомление считается полученным даже при отсутствии подписи о вручении почтового отправления. Согласно п. 341 «Почтовых правил» (приняты Советом глав администраций связи Регионального содружества в области связи 22.04.1992), почтальон на оборотной стороне уведомления формы № 119 в специально отведенном месте отмечает, когда и кому выдано почтовое отправление и впоследствии передает его на почту. То есть никакой росписи получателя на уведомлении о вручении почтового отправления «Почтовые правила» не содержат (Определение ВАС РФ от 20.04.2012 № ВАС-4045/12).
-
Штрафы ГИБДД: основание для выдворения иностранца из РФ
147 0
Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).
Напоминаем, что если вы переехали в другой субъект РФ и находитесь там более 90 дней, то вы обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Эта регистрация не отменяет вашу «постоянную» регистрацию и может быть необходима при записи ребенка в школу, устройстве на работу, получении пособий, пенсии и т.д. Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания либо допущение этого нанимателем или собственником помещения, равно как нарушение правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, влекут наложение административного штрафа на этого гражданина, нанимателя или собственника (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).
При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).
Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:
- супругам нанимателя или собственника жилого помещения, зарегистрированного в нем;
- детям (усыновленным тоже);
- подопечным;
- супругам детей;
- родителям и усыновителям;
- опекунам и попечителям;
- супругам родителей;
- родным братьям и сестрам;
- бабушкам и дедушкам;
- внукам.
Договор найма жилого помещения
г. Курган 25 апреля 2022 года
Михалков Михаил Михайлович, 18.01.1995 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 19.01.2010 года, именуемый в дальнейшем Наймодатель
И
Петровских Анастасия Олеговна, 22.01.1985 года рождения, паспорт: серия ХХХХ номер ХХХХХХ, выданный отделом УФМС России по Курганской области в городе Кургане 23.01.2005 года, именуемая в дальнейшем Наниматель
заключили настоящий договор о нижеследующем:В преамбулу документа традиционно входят:
- наименование разновидности сделки;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников соглашения;
- паспортные данные участников сделки.
Далее в документе прописываются пункты, содержащие существенные условия. К ним относятся:
- предмет соглашения;
- срок договора;
- стоимость аренды (найма);
- обязанности и ответственность сторон.
Базовые правила для собственников и нанимателей жилья
Далее в документе прописывается цена арендной платы за квартиру. Оплата может производиться частично или же разовым платежом полной суммы. Данное условие обговаривается сторонами и закрепляется в настоящем соглашении:
Арендная плата за квартиру составляет 22 000 (Двадцать две) тысячи рублей 00 копеек и осуществляется 10 числа каждого месяца в период действия настоящего договора.
Оплата осуществляется путем безналичного расчета переводом денежной суммы на карту Наймодателя.
Фиксированная сумма является неизменной в течение срока действия соглашения.В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В указанный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Наймодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Наймодатель ответственности не несет.
Наниматель несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору найма.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.- Недвижимость. Земля. Строительство
- Инфраструктура и объекты недвижимости
Минстрой пересмотрел правила пользования жильем
Скачать файл
Файл добавлен 26.10.2017 Презентация .pdf (85 Кб) Чтобы заниматься коммерческой деятельностью можно построить или купить здание, либо арендовать существующий объект. Строительство и покупка будут эффективны, если у компании есть свободные средства. Срок окупаемости таких инвестиций может составлять несколько десятков лет. Поэтому для большинства предприятий эффективнее будет арендовать здание или помещение, соответствующее видам деятельности.
Срок арендных отношений важен не только для сторон сделки, но и для целей регистрации договора. Вот как закон трактует эти моменты:
- при сроке аренды менее 1 года стороны не обязаны регистрировать договор, т.е. им достаточно поставить подписи на документе и передать объект;
- при сроке аренды более 1 года контрагенты обязаны регистрировать договор, так как это прямо указано в ГК РФ;
- если договор оформлен на неопределенный срок, регистрировать его не нужно.
Отметим два важных нюанса. Если долгосрочный договор (более 1 года) не зарегистрировать, стороны усложнят процесс доказывания при возникновении спора. Арендные отношения без регистрации не будут иметь юридической силы для третьих сторон. Тем не менее, никаких штрафов со стороны государства за такое нарушение не будет.
Включение в договор пункта о неопределенном сроке аренды позволяет избежать регистрации. Но в этом случае возникнут дополнительные сложности при расторжении договора и возврате объекта. В частности, собственнику придется подавать уведомление о прекращении договорных отношений в разумный срок. Такой может определяться договором. Если в документе нет пункта о сроке направления уведомления, такой период обычно составляет 30 дней.
Вид арендуемого объекта всегда указывается в тексте договора. Закон позволяет арендовать:
- целое здание со всеми основными и вспомогательными помещениями;
- одно или несколько помещений в здании (в этом случае арендатору обеспечивается доступ к местам общего пользования здания);
- часть помещения, не существующая в виде самостоятельного объекта недвижимости.
Государство узаконило аренду частей помещений только несколько лет назад. Сейчас Закон № 218-ФЗ допускает временный кадастровый учет таких частей, причем сторонам не обязательно возводить капитальные стены или временные перегородки для ограждения площади. Чтобы зарегистрировать договор, нужно описать характеристики части объекта в договоре, техническом плане.
Комментарий эксперта. В законах нет ограничений по минимальной площади части помещений под аренду. Для многих предпринимателей достаточно арендовать несколько квадратных метров, чтобы разместить на них прилавок или торговое оборудование. В итоге, на одном большом помещении могут располагаться сразу несколько торговых точек, арендующих части помещения.
Договор аренды жилого помещения
На регистрацию можно обращаться непосредственно в Росреестр или в МФЦ. Это повлияет только на сроки проверки документов (через МФЦ все процедуры займут на 2 дня дольше). Документы может подать представитель, если у него есть доверенность. Директора компании арендодателя или арендатора действует без доверенности, поэтому на него нужно представить приказ.
Если основной договор аренды проходил регистрацию, такую же процедуру нужно пройти с дополнительными соглашениями к нему. Допсоглашения могут касаться изменения любых условий аренды, если об этом договорились стороны. Если решено продлить договор, допсоглашение с такими договоренностями нужно представить на регистрацию.
Комментарий эксперта. В нашей компании вы можете заказать технический план на новый объект, на изменения после перепланировки (в том числе для аренды). Кадастровые инженеры ООО Смарт Вэй быстро проведут необходимые обследования и обмеры, запросят и проверят сведения ЕГРН. Также мы окажем сопровождение при прохождении регистрации и учета в Росреестре.
В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.
Как мы уже не раз отмечали в статьях, отчеты по МСФО, а теперь и по ФСБУ, готовят для пользователя, который вкладывает деньги в фирму как в проект. Дисконтируют (приводят) показатели в отчетности для того, чтобы они были сопоставимы с другими вариантами вложений. Например – можно вложить деньги в фирму, а можно положить под проценты в банк или купить облигации с гарантированной выплатой купонного дохода.
Как инвестору понять, что для него выгоднее?
Есть два пути:
- Посчитать, сколько он получит в будущем, вложив сегодня, допустим, 1 млн рублей. Если по одному проекту будущий доход, скажем, через 2 года составит 100 000 рублей, а по второму – 150 000 рублей, можно понять, какой вариант выгоднее. Данный порядок действий называется компаундинг. Он «обратный» дисконтированию.
- Взять за основу прогноз (или обещания того, кто привлекает деньги) о том, сколько денег вернется от инвестиции в будущем. Например, учредители проекта обещают через 3 года выплатить инвестору 1,5 млн рублей, если он вложит 1,2 млн рублей. Плюс у инвестора есть возможность положить деньги на депозит под хорошие проценты.
Чтобы сделать выгодный выбор, инвестору можно сравнить, сколько в обоих случаях нужно вложить сегодня, чтобы через 3 года получить 1,5 миллиона. У него есть ставка, по которой банк примет деньги на депозит. Пусть это будет 10%.
Считаем по формуле банковского процента:
1 500 000/(1+0,1)3 = 1 126 972 руб. – нужно вложить сегодня в банк, чтобы через 3 года получить 1,5 млн.
Можно дальше не вычислять процентную ставку по проекту. И так видно, что вложив меньшую сумму в банк, инвестор получит на выходе столько же. При этом минимизирует риски, что что-то пойдет не так и обещанный фирмой доход не будет получен.
Сумма, которую инвестор получил для сравнения по банку – это приведенная сумма депозита (сколько «стоят» сегодня будущие 1,5 млн). А формула, по которой он ее вычислил, – производная от формулы сложного процента.
ПС = К / (1+ r)t
Где:
ПС – приведенная (дисконтированная) стоимость;
К – дисконтируемая сумма;
r – процентная ставка;
t – период кредитования.
В бухотчетности по МСФО принято показывать проекты по 2-му варианту. А в качестве проекта рассматривать и приобретение активов, и дальнейшее ими распоряжение (например, передача в лизинг). Во всех случаях нужно продемонстрировать пользователю, что поступить с деньгами выгоднее именно так, чем просто отнести их на процентный вклад в банк. Теперь то же самое нужно и в ФСБУ.
Учет аренды по новым правилам с 2022 г. по ФСБУ 25/2018 у арендодателя
Возможности учета аренды по простой схеме в программе всегда доступны. Учет лизинга и аренды по сложной схеме потребуется включить в настройках функциональности (раздел Главное – Функциональность). Для этого следует перейти на закладку Основные средства и установить соответствующие флаги (рис. 1):
-
Лизинг – для включения схемы учета лизинга;
-
Права пользования предметами аренды – для включения схемы учета сложной аренды.
Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2022 по 31.08.2024. Арендная плата составляет 120 тыс. руб. в месяц (в т.ч. НДС 20%). Общая сумма договора составляет 2 880 тыс. руб. (120 тыс. руб. х 24 мес.) в т.ч. НДС 480 тыс. руб. Арендатор не относится к экономическим субъектам, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность. В бухгалтерском учете арендатор использует линейный метод начисления амортизации для всех основных средств и ППА.
Поскольку арендатор не вправе применять упрощенные способы учета, ему потребуется вести учет аренды по сложной схеме с применением дисконтирования. Напомним, что учет сложной аренды поддерживается во всех версиях программы, но дисконтирование (расчет приведенной стоимости) и заполнение графика платежей – только в «1С:Бухгалтерии 8 КОРП».
Создадим документ Поступление в аренду и заполним его, как на рисунке 2.
В связи с началом применения ФСБУ 25/2018 последствия изменения учетной политики отражаются по выбору организации:
-
ретроспективно – как если бы стандарт применялся с момента возникновения затрагиваемых им фактов хозяйственной жизни (п. 49 ФСБУ 25/2018);
-
в упрощенном порядке. Для этого по каждому договору аренды на конец года, предшествующего году, с которого применяется стандарт, достаточно единовременно признать ППА и обязательство по аренде с отнесением разницы на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 25/2018).
Кроме того, в стандарте предусмотрены дополнительные упрощения, связанные с переходом на ФСБУ 25/2018:
-
можно не применять ФСБУ 25/2018 по договорам аренды, которые заканчиваются до конца года, начиная с отчетности за который применяется стандарт (п. 51 ФСБУ 25/2018);
-
организация с упрощенным учетом может принять решение о применении
ФСБУ 25/2018 только в отношении договоров аренды, исполнение которых начинается с 01.01.2022 (п. 52 ФСБУ 25/2018).
Начиная с версии 3.0.93 во всех вариантах поставки «1С:Бухгалтерии 8» поддерживается упрощенный порядок перехода на ФСБУ 25/2018.
Изменим условия Примера 1.
Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2020 по 31.08.2022. Переход на ФСБУ 25/2018 отражается в упрощенном порядке. Арендатор применяет ФСБУ 25/2018 в том числе по договорам аренды, которые заканчиваются до 2022 года. Остальные условия не меняются.
Для перехода на ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке арендатору необходимо ввести остатки по договорам аренды, переходящим на 2022 год.
Рассчитаем сумму арендной платы за период с января по август 2022 года:
120 тыс. руб. х 8 мес. = 960 тыс. руб. (в т.ч. НДС 20%).
Создадим документ Поступление в аренду, датированный 31.12.2021 (рис. 6).
Договор аренды и регистрация в Росреестре в 2021 году
Право пользования объектом учета аренды на льготных условиях (в том числе безвозмездно) принимается к учету по справедливой стоимости, что означает величину арендных платежей, которые могли бы быть без льготы. Здесь необходимо отметить, что разница между общей суммой минимального арендного платежа по операционной аренде на льготных условиях и суммой минимального арендного платежа, рассчитанного на рыночных условиях (по рыночной (справедливой) стоимости арендных платежей), отражается обособленно в составе отложенных доходов от операционной аренды на льготных условиях.
Объекты, принимаемые на баланс, на основании вновь заключенных в 2018 году договоров безвозмездного пользования, принимаются к учету по их справедливой стоимости, определяемой методом рыночных цен[7].
При использовании метода рыночных цен справедливая стоимость актива (обязательства) определяется на основании текущих рыночных цен или данных о недавних сделках с аналогичными или схожими активами (обязательствами), совершенных без отсрочки платежа (п. 55 СГС «Концептуальные основы…», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 256н).
В то же время, если в учреждении имеются «переходящие» на 2018 год договоры безвозмездного пользования, договоры аренды, по которым в 2017 году и ранее объекты недвижимого имущества должны были учитываться на забалансовом счете 01 по стоимости, указанной передающей стороной или ввиду ее отсутствия по условной стоимости 1 объект — 1 рубль, то в межотчетный период осуществляется их перенос на баланс по указанной в договоре стоимости в первом случае и по справедливой стоимости — во втором. Перенос осуществляется на основании Бухгалтерской справки (ф. 0504833) с применением счета 0 401 30 000 «Финансовый результат прошлых отчетных периодов»[8].
Отобранные в ходе инвентаризации недвижимые объекты финансовой аренды, в межотчетный период, согласно п. 58 СГС «Основные средства», следует отразить по кадастровой стоимости на счете 101 00. Если в учреждении отсутствует актуальная кадастровая стоимость объекта финансовой аренды, то он подлежит отражению на счете 101 00 в условной оценке, равной 1 рублю (п. 59 СГС «Основные средства», методические указания по применению переходных положений СГС «Основные средства» при первом применении, доведенные письмом Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257).
На практике встречаются ситуации, когда учреждение получает от другого учреждения, подведомственного тому же учредителю, по договору безвозмездного бессрочного пользования имущество.
Пунктом 10 ФСБУ «Аренда» установлено, что операции с имуществом при закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета с целью выполнения ими возложенных на них полномочий не рассматриваются как объекты учета аренды — положения Стандарта «Аренда» при отражении указанных операций (фактов хозяйственной жизни) не применяются.
У принимающей стороны объекты, полученные в безвозмездное бессрочное пользование, учитываются в 2018 году в том же порядке, в каком они учитывались и в 2017 году.
В завершение хочется отметить, что реформа в бухучете бюджетной сферы и все сопутствующие изменения связаны со сменой ключевой задачи. Принцип представления информации в учете кардинально меняется. Определяющей становится не юридическая, а экономическая трактовка фактов хозяйственной жизни. Тем самым методология учета сближается с подходами, принятыми в международных стандартах финансовой отчетности.
Государственные учреждения стали первопроходцами в использовании бухгалтерского стандарта «Аренда». Возможно, за ним будет принят похожий стандарт и для коммерческих организаций.
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.
При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.
Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Для того, чтобы ответить на поставленные вопросы, необходимо для начала разобраться, в праве общей собственности какого вида находится имущество, которое планируется сдавать в наем, так как именно от определения данного обстоятельства зависят права собственников по распоряжению имуществом.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом собственность может быт долевой, то есть с определением доли каждого из собственников или совместной, то есть без определения таких долей.
По общему правилу, общая собственность является долевой. Случаи, когда собственность является совместной, установлены законом. Например, при отсутствии брачного договора между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью.
В принципе, оба варианта допустимы. Все зависит от того, как это решат между собой собственники жилого помещения.
Если договор заключается с одним из собственников, нужно получить согласие других собственников, которое может быть выражено в простой письменной или нотариально удостоверенной форме. Лучше все же получить нотариально удостоверенное согласие, так как такая форма дает большие гарантии защиты прав в сравнении с простой письменной формой.
Имущество может сдаваться и всеми собственниками, то есть каждый из них может быть указан в договоре как наймодатель, каждый будет подписывать договор, и с каждым из них у нанимателя возникнут соответствующие права и обязанности.
Кроме того, собственники квартиры могут оформить нотариально удостоверенную доверенность на одного из них, и именно данный человек будет от лица всех собственников распоряжаться имуществом.
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
Данный вопрос также должен быть решен соглашением собственников имущества. Да, оплата может вноситься в установленных договором размерах на счет каждого из собственников жилого помещения, но это разумно делать в случае, если собственников немного, например, два.
В случае, если собственников намного больше, лучше всего оформить доверенность на одного из собственников, по которой он будет наделен правом получать оплату по договору на свой счет, а после уже передавать полученные денежные средства остальным собственникам.
Похожие записи: